На днях мне позвонила моя постоянная клиентка, с которой мы прошли огонь, воду и медные трубы, и не одну сделку. А повод для звонка серьезный - в 2022 году мы сдали в найм её прекрасную квартиру замечательному нанимателю. Третий год уже пошел. Всё хорошо, живи да радуйся. Но вот цены за найм (аренду) за это время выросли, причем не на «немного», а по меньшей мере на 30%. Говорят даже, что арендодатели (наймодатели) буквально спят с калькулятором, пересчитывают свои доходы и нагло диктуют правила своим арендаторам (нанимателям).
Внимание, вопрос - «Что делать?»
А вопрос то, действительно, не простой, в нём сокрыто много важных нюансов:
- Собственница довольна своим нанимателем и его семьей: порядок они поддерживают, бережно относятся к её имуществу, не придираются по мелочам, сами решают мелкие бытовые вопросы и не беспокоят её (в аренде/найме это важно, на втором месте по важности после цены, а порой даже и на первом).
- Наниматель регулярно и вовремя оплачивает все платежи.
- Он планирует и дальше жить в квартире, квартира и её расположение полностью его устраивает.
- Моя клиентка сама с мужем сейчас не живет в РФ, с тех самых пор, поэтому ей очень удобно и надежно сотрудничать с сегодняшним нанимателем. Кстати, в прошлом у неё был опыт очень неудачной сдачи квартиры в найм, когда пришлось выселять клиентов, и ей не хотелось бы его повторять.
Минус (единственный):
- Сегодняшняя цена в договоре найма очень низкая, не устраивает наймодателя - цены на рынке найма/аренды выросли, а по договору действует всё ещё старая цена 2022 года, значит, у неё идёт недополучение прибыли, минимум 120.000-150.000 ₽ за год. А это существенно.
Казалось бы, в чем проблема, иди и говори с нанимателем, повышай ему цену. Но тут сразу появляется опасение - наниматель после разговора может съехать, не согласиться на новую цену, и надо будет заново погружаться в поиск нового арендатора/нанимателя: организовывать клининг, мелкий ремонт, платить комиссию агенту, тратить время и силы на поиск нового нанимателя, волноваться по поводу новенького клиента - а вдруг он окажется не таким порядочным, как ожидается.
А рынок аренды/найма объективно изменился в цене, вырос за эти годы. На данный момент это неоспоримый факт. Но бывали же периоды и падания цен в этом сегменте рынка.
Рынок - это живая субстанция. Его нельзя зафиксировать навсегда. Сегодня ты на коне, а завтра - под конем.
Поэтому есть смысл заранее оговаривать в договоре с нанимателями/наймодателями условие: что в случае существенного изменения цены на рынке более чем на 20%, Стороны договариваются о пересмотре цены по договору найма.
P.s. Чем завершилась эта история?После анализа и оценки рынка, мы сформулировали новую цену за найм, поговорили с нанимателем, предоставили ему отчет по ценам аналогов, предложили ему хороший дисконт от рыночной цены «за его надежность и порядочность». Наниматель не думая сразу согласился на новую цену. Создалось ощущение, что он ожидал этого разговора.
А как поступаете вы, пересматриваете цену при сдаче квартиры в найм/аренду в случае её изменения на рынке? Интересно узнать ваше мнение. Пишите, всегда рада комментариям по существу вопроса.
Лично я однажды пересматривала цену в сторону уменьшения, когда наниматель по моей квартире обратилась ко мне по вопросу уменьшения стоимости в договоре, и для этого у неё тогда были объективные причины, рынок сильно провалился в цене.
Подписывайтесь на мой канал, буду вам очень рада, здесь постоянно делюсь интересными кейсами, подборками квартир и московских жилых комплексов, наблюдениями за 12 лет своей риэлторской практики и советами на тему недвижимости в Москве.