Нюансы продажи квартиры без посредников.

В 2024 году продать квартиру без посредников стало гораздо проще, чем кажется на первый взгляд. Если у вас есть достаточно решимости, времени и ресурсов, вы можете реализовать свою недвижимость самостоятельно, без помощи риэлтора.

Для этого необходимо тщательно подготовить все необходимые документы и сохранять спокойствие на всех этапах сделки. В этой статье мы подробно разберём, как осуществляется продажа квартиры без посредников, сколько времени это занимает и какие особенности у этого способа есть.

1. Продажа квартиры: с посредникам или без них.

Продажа квартиры: как самостоятельно, так и с помощью риелтора.

Каждый из этих способов имеет свои достоинства и недостатки. Например, если вы продаете квартиру через риелтора, то можете быть уверены, что процесс пройдет быстро, и ваше участие будет минимальным. От вас потребуется лишь приезжать на показы и присутствовать при подписании договора. Однако за эту услугу придётся заплатить комиссию риелтору, что может быть не очень удобно. Но зато вы получите безопасность и скорость в реализации своего жилья.

Если же вы решите продавать квартиру самостоятельно, то вам не придётся платить риелтору, но будьте готовы к тому, что процесс может занять больше времени. Вам придётся самостоятельно решать множество юридических вопросов, что может потребовать дополнительного времени и усилий. Тем не менее, оформить куплю-продажу квартиры без помощи риелтора вполне возможно. Главное — при подготовке договора купли-продажи следовать правилам, установленным параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обратите внимание, что комиссия риелторов за свои услуги может варьироваться, но обычно составляет не менее 2-3% от стоимости продаваемого жилья. У некоторых специалистов ставка фиксированная — минимум 100 000 рублей (данные на 2024 год), однако всё зависит от региона и сложности сделки.

2. Подготовка к продаже квартиры.

Если вы решили продать квартиру без помощи риэлтора и других посредников, важно следовать четким инструкциям и быть очень внимательными. Ведь речь идёт о ценном активе, и ошибка в действиях может обойтись очень дорого. Однако, соблюдая все этапы, вы сможете минимизировать риск ошибки и успешно реализовать свою недвижимость без помощи риэлтора.

Оценка квартиры.

Когда собственник продает квартиру без посредников, он сам устанавливает цену. Важно, чтобы оценка была правильной, соответствовала рыночным условиям и, по возможности, ожиданиям покупателей. Это один из самых важных этапов реализации, от которого зависит, как быстро удастся продать квартиру самостоятельно.

Чтобы узнать среднюю стоимость жилья в вашем регионе или даже в конкретном районе, можно воспользоваться сайтами объявлений о продаже недвижимости или данными на портале Федеральной службы государственной статистики. Полученную информацию следует проанализировать и сравнить.

Стоимость квартиры при продаже всегда индивидуальна и формируется на основе множества факторов:

• Количество комнат;
• Метраж квартиры;
• Планировка жилья: стоимость квартиры с изолированными комнатами будет выше, чем с соседними;
• Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем дороже;
• Наличие инфраструктуры в непосредственной близости от дома;
• Наличие лоджии или балкона;
• Стоимость жилищно-коммунальных услуг как в зимний, так и в летний период.

Кроме того, стоит учесть характеристики района: его транспортную доступность, наличие поблизости поликлиник и школ. Важное значение имеет благоустроенность территории, прилегающей к дому, и наличие мест для парковки машин.

По мнению риелторов, на квартиры, цены на которые выше рынка на 15%, приходится около 10% потенциальных покупателей. Треть покупателей приходится на жилье, выставленное по цене выше рыночной на 10%. Однако большинство покупателей предпочитают квартиры, оцененные адекватно.

Пример:

Кирилл решил продавать свою квартиру самостоятельно, но не знал, какую цену указать. Он изучил объявления о продаже недвижимости в своем районе и даже в своем доме, рассчитал среднюю стоимость аналогичных объектов и определил, по какой цене хочет продавать свою квартиру. Поскольку ему нужно было продать квартиру быстро, он снизил цену на 10%.

Документы.

Важный этап подготовки к продаже квартиры самостоятельно: сбор необходимых документов.

Одним из ключевых этапов подготовки к самостоятельной продаже квартиры является сбор всех необходимых документов, которые потребуются в процессе сделки. Ниже представлен список документов, актуальный на 2024 год:
1. Паспорт
2. Свидетельство о праве собственности, если квартира была приобретена до 15 июля 2016 года
3. Кадастровый паспорт на квартиру, полученный в БТИ
4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которую можно получить в территориальном отделении Росреестра, на сайте ведомства или в МФЦ
5. Выписка из домовой книги, содержащая информацию о количестве зарегистрированных в квартире лиц. Получить ее можно в управляющей компании, товариществе собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) или в МФЦ
6. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которую можно получить в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК, ЖЭК или в Едином информационно-расчётном центре
7. Справка о законности перепланировки, если она была проведена, которую можно получить в БТИ

Если квартира была приобретена в браке, то для продажи недвижимости без помощи риэлтора потребуется получить и нотариально заверить согласие второго супруга.

3. Как найти покупателя на квартиру без посредников.

После того, как квартира будет готова к продаже, можно начинать искать потенциальных покупателей. Если вы продаете квартиру без помощи риэлтора, то для начала рекомендуется сделать качественные и детализированные фотографии объекта. При съемке можно воспользоваться следующими советами:

• Используйте профессиональное оборудование, а не камеру смартфона.
• Уберитесь в квартире, удалите из кадра личные вещи и всё лишнее.
• Добавьте в интерьер подходящие предметы декора.
• Проводите съемку в солнечный день.

После того, как фотографии будут готовы, необходимо составить текст объявления. В объявлении нужно описать характеристики квартиры, сделать акцент на её достоинствах и ненавязчиво упомянуть о недостатках, если они есть.

В объявлении о продаже квартиры желательно указать:

• Площадь квартиры.
• Наличие или отсутствие ремонта.
• Этаж.
• Состояние дома.

Можно ознакомиться с текстами других объявлений о продаже квартир и почерпнуть из них несколько идей.

Объявление о продаже квартиры можно разместить на тематических сайтах и даже в социальных сетях. Как показывает практика, такой способ публикации весьма эффективен, особенно если попросить знакомых и друзей поделиться объявлением на своих страницах.

4. Инструкция по самостоятельной продаже квартиры.

После публикации объявления собственник должен быть готов к звонкам и обращениям от потенциальных покупателей. Важно, чтобы квартира была в аккуратном и ухоженном состоянии, так как показ может быть назначен в любое время.

Когда потенциальные покупатели приходят на осмотр квартиры, следует разговаривать с ними вежливо и честно, обращая внимание на достоинства объекта. Рекомендуется заранее составить список аргументов в пользу квартиры, чтобы озвучивать их покупателю.

Пример:
Денис опубликовал объявление о продаже своей квартиры на специализированном сайте. Он предполагал, что будет получать много звонков, поэтому заранее купил сим-карту с другим номером и указал его в объявлении — специально для связи с покупателями.

Следует быть готовым к тому, что покупатели, приходя на осмотр квартиры, будут торговаться. Важно заранее определить, какое снижение стоимости может быть приемлемым, и четко придерживаться этой величины, не позволяя сбить себя с толку и уговорить. Стоит помнить, что вместо потенциальных покупателей на осмотр могут прийти так называемые перекупщики.

5. Алгоритм самостоятельной продажи квартиры: сделка.

После того как покупатель изъявил желание приобрести квартиру и была достигнута договорённость о её стоимости, наступает один из самых ответственных этапов — подготовка к сделке. В этот период необходимо заключить договор задатка, а затем перейти к подписанию договора купли-продажи. Это позволит совершить продажу квартиры с соблюдением всех необходимых формальностей и обеспечит безопасность обеих сторон.

Договор задатка.

Договор задатка: подтверждение серьезности намерений.

Договор задатка представляет собой важный документ, который служит подтверждением серьезности намерений как со стороны покупателя, так и продавца. В этом документе четко обозначаются:

• Намерение покупателя приобрести квартиру и передача продавцу заранее оговоренной суммы.
• Намерение продавца реализовать квартиру конкретному покупателю по зафиксированной цене.

В договоре также предусмотрены санкции на случай, если кто-либо из участников откажется от сделки. Если покупатель передумает покупать квартиру, он имеет право оставить задаток себе. В то же время, если владелец квартиры передумает продавать ее конкретному покупателю, он обязан вернуть задаток, причем в двойном размере.

Обратите внимание! Обычно задаток составляет от 2 до 5% от общей стоимости квартиры. Однако сумма может быть и фиксированной — например, 10 000 или 15 000 рублей, в зависимости от цены жилья и достигнутой договоренности между покупателем и продавцом.

Договор купли-продажи.

Перед сделкой владелец квартиры должен собрать все необходимые документы. Важно заранее позаботиться о том, чтобы все жильцы были выписаны из квартиры. Это необходимое условие для того, чтобы процесс продажи прошел быстро и без проблем.

При составлении договора купли-продажи можно воспользоваться универсальным образцом такого соглашения.

Обычно договор купли-продажи квартиры составляется в нотариальном бюро. Владелец квартиры ставит свою подпись только после того, как получит всю сумму за недвижимость. Кроме того, владелец должен будет написать расписку, подтверждающую, что покупатель полностью расплатился с ним.

Важно помнить, что после подписания договора купли-продажи все документы, касающиеся квартиры, необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности. За регистрацию взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей (по состоянию на 2024 год).

6. Передача денег.

Необходимо заранее договориться о том, как будут переданы деньги при расчёте. В настоящее время существует несколько способов, каждый из которых имеет свои особенности, и их нужно учитывать при выборе.

Банковская ячейка.

Если для передачи денег используется банковская ячейка, процесс осуществляется следующим образом:
1. Покупатель квартиры арендует сейф в банковском депозитарии и подписывает договор с финансовой организацией. В этом договоре указываются конкретные условия доступа к сейфу для продавца, такие как договор купли-продажи.
2. Продавец также арендует сейф и помещает в него расписку, подтверждающую факт получения средств. Покупатель имеет право забрать расписку только после того, как сделка будет проведена на условиях, указанных в договоре.

Пример:

Например, когда Дмитрий покупал квартиру у Анатолия, для расчета была выбрана банковская ячейка. При заполнении ячейки присутствовали оба участника сделки. Анатолий смог пересчитать деньги в сейфе, а Дмитрий убедился, что расписка на месте. Оба убедились, что всё прошло без обмана.

Депозит у нотариуса.

Нотариус может выступать в качестве посредника при оформлении сделок купли-продажи квартиры, используя собственный счёт. Он осуществляет следующие действия:

• получает денежные средства от покупателя;
• передаёт деньги продавцу.

Такой способ проведения сделок считается безопасным и юридически грамотным. Однако стоит помнить, что за эту услугу взимается плата. Кроме того, в общую сумму, вероятно, будет включена банковская комиссия, размер которой может отличаться в разных финансовых учреждениях.

Наличные средства.

Наиболее простой, но в то же время и самый рискованный способ продажи квартиры — это сделка без участия нотариуса. В таком случае деньги передаются продавцу под расписку о том, что он их получил.

Очень важно тщательно пересчитать всю сумму, внимательно проверяя каждую купюру на подлинность.

Если вы решили использовать наличные для расчета по сделке, то рекомендуется проводить её либо в присутствии свидетелей, либо под камерами наблюдения. Наиболее оптимальным вариантом является проведение сделки в кабинете нотариуса.

Факт передачи денег, процесс их пересчёта и согласие получателя на получение всей суммы должны быть подтверждены и зафиксированы. В будущем это может помочь участникам сделки в случае возникновения мошенничества.

7. Судебная практика: продажа квартиры по доверенности.

Иван Петров продал свою квартиру Сергею Сидорову по договору купли-продажи. Однако через неделю Петров скоропостижно скончался, не оставив наследников. Сидоров обратился в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру. Он имел на руках нотариальную доверенность, выданную Петровым на имя своего представителя Алексея Смирнова, который имел право представлять интересы Петрова в государственных органах.

После этого Сидоров сдал купленную квартиру в залог по договору денежного займа, который он заключил с Анатолием Романовым. Заемщик не исполнил свои обязательства, что было отражено в решении суда, и квартиру продали с торгов Дмитрию Семенову. Семенов также обратился в Росреестр для регистрации права собственности, но ему отказали, ссылаясь на то, что владельцем квартиры по-прежнему является Сергей Сидоров.

Районная администрация подала в суд иск к Сидорову о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на указанную квартиру. В иске подчеркивалось, что спорное жилье является выморочным, а право собственности Сидорова было зарегистрировано уже после смерти первого владельца и на основе выданной им доверенности. На момент обращения в Росреестр доверенность прекратила действие по причине смерти доверителя. Таким образом, истцы считали, что переход права собственности к ответчику фактически не состоялся.

Дмитрий Семенов заявил самостоятельные требования относительно квартиры и попросил суд признать за ним право собственности на жилье. Он ссылался на то, что был признан победителем торгов по реализации объекта. Как отметил Семенов, он расплатился за квартиру в полном объеме и является добросовестным приобретателем, а факт смерти первого владельца до государственной регистрации перехода права собственности к Сидорову не может быть основанием для признания договора продажи квартиры ответчику незаключенным или недействительным.

Суд первой инстанции удовлетворил иск районной администрации и отказал в удовлетворении самостоятельных требований Семенова. Суд подсчитал, что заключенный между первым владельцем квартиры и Сидоровым договор купли-продажи является ничтожным, так как заявление о государственной регистрации перехода права собственности от имени первого владельца было подано его представителем на основании доверенности, а она утратила силу в связи со смертью доверителя.

Таким образом, квартира выбыла из собственности первого владельца помимо его воли и может быть истребована в пользу города как выморочное имущество, вне зависимости от добросовестности последующих приобретателей.

8. Частые вопросы.

Как передать квартиру новому владельцу при продаже?
В день сдачи документов в Росреестр необходимо передать покупателю ключи от квартиры и подписать акт приема-передачи жилья. Этот документ подтвердит, что квартира передана в надлежащем виде.

Как и когда осуществляется передача денег?
Передача денег должна происходить до подписания договора купли-продажи. Это обезопасит продавца и позволит ему сохранить свои средства.

Какие способы передачи денег существуют при продаже квартиры?
Можно рассмотреть аренду банковской ячейки, передачу денег через счет нотариуса или передачу наличных средств из рук в руки. Однако в последнем случае следует быть особенно внимательными.

Сколько можно сэкономить, если продать квартиру без агентства?
Как минимум, удастся избежать комиссии риелтора, которая может составлять от 2 до 6% от стоимости квартиры или от 100 000 рублей.

9. Заключение юриста.

В 2024 году продажа квартиры без участия риелтора может быть сопряжена с определёнными рисками. Однако для тех, кто предпочитает действовать самостоятельно, главным преимуществом остаётся возможность сэкономить. В таком случае риски становятся менее значительными.

Чтобы избежать проблем и провести сделку без посторонней помощи, необходимо иметь на руках чёткую пошаговую инструкцию. Важно следовать законодательству на каждом этапе подготовки и осуществления сделки, быть предельно внимательными и при необходимости обращаться за консультациями к юристу. Это поможет успешно продать квартиру или дом без привлечения риелтора.

Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!