Два формата апартаментов – сервисный и несервисный – традиционно делят между собой почитателей среди инвесторов. Столицей комплексов сервисных апартаментов на протяжении 10 лет остается Петербург. В каком-то смысле апарт-отели наследуют традицию его многочисленных доходных домов. Москва преимущественно ассоциируется у любителей «апартов» с так называемым псевдожильем под самостоятельную сдачу в аренду. В чем плюсы и минусы обоих форматов, и какой из них выбрать для извлечения максимальной выгоды – читайте ниже.
С сервисом и без
Под сервисом в градации апартаментов понимается комплекс гостиничных услуг. Легально такие услуги могут оказывать только сертифицированные гостиницы. Поэтому под сервисными апартаментами чаще всего понимаются номера в апарт-отелях. Несервисные апартаменты – это те же квартиры, только со статусом коммерческих помещений. Собственники несервисных апартаментов сдают их в аренду самостоятельно или с помощью наемных управляющих. Юниты в апарт-отеле сдает в аренду специализированная управляющая компания или гостиничный оператор. За эту работу УК берет комиссию – в среднем 30% от суммы выручки.
Первый в стране апарт-отель заработал в 2014 году. Как сказано выше, это событие произошло в Петербурге. С тех пор схожие объекты появляются в городе на Неве чуть ли не ежегодно и на сегодня уже занимают существенную часть гостиничного рынка – 35%. По данным NF Group, в 2023-м здесь открылось семь апарт-отелей с общим номерным фондом 2,1 тыс. юнитов, а классических гостиниц – три с суммарным номерным фондом 189 номеров. То есть запущенных в работу апарт-отелей в 2,5 раза больше, а номеров в них оказалось больше в 11 раз.
В 2024-м открылось три новых гостиницы на 289 номеров в общей сложности и уже пять апарт-отелей. Еще 15 апарт-комплексов готовятся к сдаче в эксплуатацию до конца года. Совокупно номерной фонд в сегменте сервисных апартаментов прирастет на 4,9 тыс. юнитов. Итого разница в количестве юнитов с классическими отелями – 17 раз, а в числе гостиничных объектов – шесть раз. Приведенная статистика указывает на рост популярности апарт-отелей и востребованность как со стороны путешественников, так и со стороны инвесторов.
Рынок сервисных апартаментов Москвы не столь развит и пока на подъеме. По итогам I половины 2024 года номерной фонд апарт-отелей на рынке гостиничной аренды составляет 3,6 тыс. юнитов в 20 объектах, уточняет NF Group. Среди них сервисные апартаменты в собственности розничных инвесторов − 2,2 тыс. номеров в 8 объектах.
Доля апарт-отелей в общем объеме московского номерного фонда составляет 15%. Еще раз подчеркну, что в Питере эта доля составляет 35%. И пока в Северной столице условий для появления новых объектов в этой нише остается всё меньше, Первопрестольная радует перспективами.
Оба города в равной степени подходят для вложения в гостиничный бизнес. Поскольку делят звание туристической столицы и показывают высокий уровень потока гостей. А чем востребованней направление для путешественников, тем выше заполняемость его отелей в ориентированных на туристов локациях, тем выше там можно поднимать арендные ставки и тем интенсивнее в таких местах рост цен на квадратные метры.
Более того, с моей точки зрения, Москва немного выигрывает у Петербурга, как локация для вложения в гостиничные объекты, за счет своей размытой сезонности. Питерский высокий турсезон длится с мая по сентябрь. В то время как в столице благодаря деловому и клубному туризму поток путешественников более-менее равномерен на протяжении года.
При этом инвестирование в сервисные апартаменты только набирает популярность среди местных рантье. Куда активнее в Москве практикуется вложение в вышеупомянутое псевдожилье – покупка апартаментов в новостройках для самостоятельной сдачи в аренду.
Приобретение апартаментов несервисного формата для извлечения пассивного дохода сродни покупке квартир с той же целью. Разве что жилая недвижимость как инвестиция в Москве чаще обходится дороже и оттого менее доходна. Стоимость апартаментов в столице, как и в других регионах, при прочих равных ниже стоимости квартир на 15-20% благодаря принадлежности этого типа недвижимости к коммерческому фонду. По общему правилу, строители апарт-комплексов освобождаются от необходимости попутно возводить социальную инфраструктуру – школы, детсады и поликлиники. Отсюда застройщики на рынке апартаментов не несут лишних трат и не закладывают такие расходы в цены будущих помещений.
Прежде девелоперы активно пользовались этой правовой лазейкой, чтобы строить апарт-комплексы под видом ЖК. Однако в последние годы столичные власти взялись за контроль таких проектов. Создателей комплексов доходных апартаментов нередко обязывают доказывать в мэрии свое намерение создать объект под коммерцию, а не очередное квазижилье. Для этого девелопервы должны обосновать в соответствующих комитетах местной администрации, что строят гостиничный объект, то есть апарт-отель, и получить необходимые разрешения.
Что выбрать?
Итак, купить ли несервисные апартаменты и сдавать в аренду самостоятельно или купить юнит в апарт-отеле и за комиссию 30% возложить эту обязанность на УК?
Чтобы ответить на этот вопрос, ответьте себе на другой: какой тип аренды вы рассматриваете − долгосрочный или краткосрочный? Помесячная сдача помещения обычно приносит не более 5-6% годовых. Максимальную выгоду обеспечивает сдача помещения посуточно. Таким способом вы можете заработать в три-четыре раза больше.
При этом у «посутки» есть три минуса. Первый: отсутствие пассивности. Сдавать помещение в краткосрок без посредников – значит посвятить себя полноценной работе в режиме 24/7. Самостоятельно искать постояльцев, заселять их и выселять, проводить уборку и менять расходные материалы.
Второй минус – быстрый износ комплектующих. Чем чаще меняются гости, тем скорее ветшает ваше имущество. Помимо постоянного обновления расходных материалов вам периодически придется делать косметический ремонт, менять предметы мебели или бытовые приборы. Всё это порождает дополнительные траты.
Третий минус – риск непредвиденных расходов. Большой поток арендаторов увеличивает опасность столкнуться с нечистоплотными гостями. Постояльцы могут портить имущество или уезжать, не заплатив.
Все эти минусы устраняются при сдаче апартамента через управляющую компанию. УК отвечает за поиск и обслуживание гостей, обеспечивая вам тот самый пассивный доход. На УК ложатся обязанности по замене расходных материалов и срочного ремонта помещения после его порчи. Кроме того, квалифицированная управляющая компания эффективнее ищет постояльцев, имеет многочисленные источники и средства для привлечения максимального потока гостей на наиболее выгодных условиях.
Единственный минус вложения в сервисные апартаменты при прочих равных – обязанность платить ту самую комиссию УК в виде трети от вырученной суммы. По моему разумению, это оптимальный вариант для желающих сочетать высокую доходность и оптимальную пассивность. К примеру, доходность апартаментов в петербургских инвест-отелях от моей компании Inreit в 2023-м принесла их собственникам в среднем 12% годовых. В 2024-м мы планируем выйти на показатель 14% годовых. И это только арендная доходность без учета капитализации.
Другое дело, что минимум один из десяти апарт-отелей в Петербурге показывает такую доходность. Как подобрать потенциально доходный гостиничный объект для вложения, читайте в этом материале.
С вариантами вложения от Inreit можно ознакомиться на сайте. Больше информации о выгодных инвестициях в доходную недвижимость – в моем телеграм-канале.
