Вложение в сервисные апартаменты снискало популярность среди инвесторов в числе прочего за понятную и прозрачную схему получения пассивного дохода. Перед покупкой вами юнита в апарт-отеле менеджер заранее расписывает программы доходности, стратегии сдачи номера в аренду, предполагаемые суммы начислений и другие нюансы. Проблема в том, что не каждый открытый впоследствии апарт-отель демонстрирует заявляемые ранее показатели. Доход инвестора на деле нередко оказывается ниже декларируемого на старте продаж. Как он начисляется? Из чего складывается? И какими средствами не гнушаются сомнительные управляющие компании, чтобы занизить его? Об этом расскажу ниже.
Как получается доход и отчего он зависит?
На правах отельера и руководителя компании, управляющей апарт-отелями, расскажу о порядке получения и начисления дохода нашим инвесторам – владельцам номеров. Свою УК я основал через два года после появления в России формата апарт-отелей. В числе других первопроходцев мы задавали тон и стандарты работы на этом рынке, продолжаем задавать их сегодня и сами им следуем.
Негласный статус колыбели и столицы апарт-отелей 10 лет удерживает Петербург. Гостиничные объекты такого формата для вложения здесь в изобилии. Выбираешь апартамент, передаешь в управление УК и получаешь пассивный доход от сдачи твоей недвижимости в аренду.
Однако у большого числа вариантов есть обратная сторона: легче ошибиться с выбором актива. Что в связи с этим нужно учитывать инвестору?
Географически и заодно по уровню доходности комплексы сервисных апартаментов можно разделить на апарт-отели в центре и не в центре.
Объекты в удаленных от центра локациях в большинстве своем не ориентированы на туристов. Они сдают номера в долгосрочную аренду и начисляют собственникам в лучшем случае 7-8% годовых. Такие комплексы я называю псевдоотелями. Подробнее о них писал здесь.
Апарт-отели в историческом центре делают ставку на туризм. Для чего и открываются в излюбленных путешественниками локациях. В течение года апартаменты там сдаются по возможности в краткосрок и приносят их владельцам от 10% годовых. К примеру, отели нашей сети Port Comfort в 2023 году только за счет аренды показали среднюю доходность юнитов на уровне 12% годовых – максимум для Северной столицы. В этом году планируем выйти на показатель 14% годовых.
Туристический бизнес города на Неве имеет сезонность. Высокий сезон: май-август. Средний сезон: сентябрь-октябрь, март-апрель. Низкий сезон: ноябрь-февраль за исключением поры новогодних праздников. Худшими месяцами считаются ноябрь и февраль.
Высокий турсезон с ростом арендных ставок и сдачей юнитов в «постутку» приносит инвестору 20-25% годовых. В низкий турсезон посуточное бронирование чаще всего уступает место долгосрочному. В этот период инвестор получает 5-6% годовых. Соотношение доходностей в высокий, средний и низкий сезон по итогам года дает вышеупомянутые 12-14%.
Процесс перехода от краткосрочной к долгосрочной аренде и наоборот в случае с нашей УК не привязан к конкретным датам. Компания принимает такое решение исходя из ряда факторов. Специалисты анализируют общий уровень цен на гостиничные услуги и уровень спроса, цены конкурентов и наши показатели, выстраивают прогнозы изменения тарифов и стратегию сдачи апартаментов в тот или иной период. Это называется динамическое ценообразование. В последние два года мы применяем его.
Другие отели нередко используют традиционное и более топорное сезонное ценообразование. А те, что не ориентированы на туристов – фиксированное. В отличие от этих двух видов ценообразований динамическое дает возможность быстро адаптироваться к изменениям рынка и приносит максимальный доход при любом уровне спроса.
Кроме того, мы усиленно работаем над снижением фактора сезонности. То есть создаем условия для высокой загрузки апартаментов на протяжении всего года и как можно частой их сдачи в краткосрочную аренду.
Для этого наша команда пополняет базы корпоративных клиентов и внедряет для них отдельные спецпрограммы. Увеличивает число бронирующих площадок. Повышает узнаваемость бренда. Увеличивает число возвращающихся в отели гостей за счет программ лояльности, сезонных и ограниченных предложений, сигментирования арендаторов, освоения новых форм коммуникаций, анализа источников продаж и других средств. Развивает партнерскую сеть в виде сотрудничества с ресторанами, музеями, театрами, выставками, салонами массажа и спа, экскурсионными бюро и турфирмами.
Так мы достигаем максимального уровня доходности. Другие отели тоже по-своему борются за клиента и повышение доходности. Но если методы этой борьбы различны, то методика подсчета итоговой доходности чаще всего стандартна для всех.
Как считаем?
Из месячного оборота отеля вычитаются расходы на маркетинг, интернет, уборку номера и оплату коммунальных платежей. Полученная сумма распределяется в пропорции 70/30. 70% – в пользу инвесторов, 30% – в пользу управляющей компании на оплату труда бронистов, администраторов отелей, технических специалистов и других сотрудников.
Эти 70% делятся между собственниками апартаментов. За вычетом дохода инвесторов, которые получают гарантированную выплату. Для распределения дохода мы используем котловой метод. Общий доход отеля за месяц отправляется в условный «котел» и затем распределяется между инвесторами пропорционально площадям их апартаментов. Так владелец юнита получает доход вне зависимости от того, сдавался ли его номер или нет.
Инвестор наблюдает картину заселения отеля в личном кабинете. Ему доступна «шахматка» бронирования. Там владелец юнита видит все студии по номерам и их категории.
Порою по техническим причинам та или иная студия может простаивать и, как следствие, не приносить дохода в общий котел. При наличии упущенной выгоды инвесторам полагается возмещение, эквивалентное стоимости брони в сезон.
Каждый месяц управляющая компания направляет владельцу студии отчет по установленной форме. После проверки и одобрения отчета инвестором УК выплачивает ему доход.
Как УК занижают доход?
Нечистые на руку управляющие компании иногда используют различные способы для снижения вашего дохода. Приведу наиболее распространенные.
Завышенная цена апартаментов. Мне известны проекты апарт-отелей в Петербурге, где стоимость юнита еще на старте продаж достигает 15 млн рублей. При этом менеджеры обещают доходность на уровне 9-10% годовых. Секрет в том, чтобы изначально установить высокую ценовую планку и «зашить» туда доходность. Все, что фактически заработает УК сверху, она заберет себе. Оптимальная цена апартаментов сегодня начинается от 5-7 млн рублей и лишь в объектах бизнес-класса справедливо достигает 10 млн и более.
Заниженная доходность по гарантированной программе. Многие инвесторы предпочитают получать гарантированный ежемесячный доход, то есть фиксированную сумму. С одной стороны, это надежно и прогнозируемо – своего рода синица в руке. Неплохой вариант, когда УК выходит на рынок или отель под ее управлением только запустился в работу. В таком случае инвестор по гарантированной программе может получить чуть больше остальных. Если же со сдачей апартаментов в аренду всё в порядке, гарантийщик получает чуть меньше других. О таких рисках инвестора предупреждают заранее. Однако это не повод устанавливать в качестве гарантийной доходность ниже 8% годовых и оставлять разницу себе.
Дополнительные комиссии. Мне известны случаи, когда помимо стандартных 30% управляющая компания откусывает излишки. Например, когда УК хорошо поработала в сезон и насобирала за счет сдачи апартаментов в аренду больше привычной для себя суммы. В результате инвестору приходит уведомление о начислении ему месячного дохода, из которого удержаны обычные 30-35% плюс 15% в качестве вознаграждения УК. Чтобы предостеречь такие манипуляции, нужно заранее внимательно читать договор управления.
Пономерной метод распределения дохода. Наиболее справедливым по отношению к собственникам юнитов среди отельеров давно признается вышеупомянутый в статье котловой метод. Несмотря на это отдельные УК применяют пономерной: когда инвестор получает доход, если его номер сдавался. Если юнит простаивал – доход меньше, чем у соседа.
Здесь УК не наживается на вас, но создает условия для занижения вашего дохода в пользу другого инвестора. В том числе не исключен человеческий фактор: если управляющий отеля больше симпатизирует другому инвестору, он может чаще заселять его номер. Не говоря уже о том, что апартаменты в отеле имеют разный метраж, планировки и вид из окна. Как следствие, отдельные юниты пользуются большим спросом, а иные меньшим. Поэтому при заключении договора управления следует заранее уточнить метод распределения дохода.
Больше информации о выгодных инвестициях в доходные апартаменты – в моем телеграм-канале. Подписывайтесь, друзья, чтобы оставаться в курсе.
