Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу, когда залогодателю необходимо получить согласие залогодержателя на передачу объекта ипотеки в аренду.
Регулирование правоотношений, возникающих по вопросу согласия залогодержателя о передаче объекта ипотеки в аренду, совершается двумя законами, в частности Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским кодексом РФ.
Названным федеральным законодательством предусмотрено, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. При этом, залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением, извлекать из этого имущества доходы.
Статьей 40 Закона об ипотеке установлено общее правило, согласно которому, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Названное правило может быть ограничено только положениями федерального закона или договором об ипотеке.
Если же залогодателю необходимо передать заложенное имущество третьи лицам в пользование на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, потребуется согласие залогодержателя.
Соответственно, если срок аренды передаваемого заложенного имущества больше срока ипотеки, или в аренду передается имущество не в соответствии с его назначением, согласие залогодержателя обязательно.
Пленумом Верховного Суд РФ в постановлении от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснялось, что залогодержатель не обязан давать согласие на совершение сделки, так как это его право, а не обязанность.
В этом же постановлении Верховный Суд РФ разъяснил, что согласие залогодержателя на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, п. 3 ст. 35 СК РФ).
Из этого следует, что письменное согласие может быть оформлено в виде письма, заявления, и т.п.
Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).
Кроме этого, следует учитывать срок аренды. Так, гражданским законодательством предусмотрено, что договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации.
В информационном письме Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее года, также подлежит государственной регистрации.
При регистрации договора аренды орган регистрации прав на недвижимое имущество обязан, в силу положений Закона о государственной регистрации недвижимости, проверить письменное согласие залогодержателя на обременение объекта ипотеки правом аренды, заключаемой на срок более года.
При отсутствии такого согласия орган регистрации прав приостанавливает государственную регистрацию, а в последующем, если ему не будет представлено письменное согласие в установленный срок, отказывает в государственной регистрации.
Если обремененный ипотекой объект недвижимости все-равно будет передан в аренду в отсутствие обязательного согласия залогодержателя, у него возникают различные меры защиты своего права, которые могут привести не только к неблагоприятным последствиям для залогодателя, но и для арендатора.
Так, нарушение правила о получении согласия залогодержателя, предоставляет ему право требовать досрочного исполнения, обеспеченного залогом обязательства и обращения на предмет залога (п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей»).
Применительно к арендатору у залогодержателя возникает право получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования имущества; истребовать имущество из чужого незаконного владения (абз. 2 п. 2 ст. 29, п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке).
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Право стороны договора увеличить стоимость работ (услуг) по договору.
Насколько суд может уменьшить неустойку?
В чем особенности договора комиссии?
Можно ли предъявить иск к филиалу в гражданском процессе?
Особенности составления протоколов разногласий к договорам.
Что нужно проверить должнику при уступке его долга другим кредиторам?
В каком порядке уплачивается неустойка по договору аренды?
Должен ли исполнитель государственного или муниципального контракта предоставлять сведения о ходе выполнения работ заказчику?
Образец заявления о вынесении судебного приказа о взыскании задолженности по договору займа (расписки), неустойки, пени.
Что такое приобретательная давность на недвижимое имущество?
Какие причины пропуска процессуальных сроков являются уважительным в арбитражном процессе?
Как ознакомиться с материалами арбитражного дела через Интернет?
Что нужно знать о залоге имущества?
Что такое упрощенное производство в арбитражном процессе?
Особенности продажи готового бизнеса.
Что делать организации, если поставщик поставил не тот товар, купленный в розницу?
Залог доли в уставном капитале ООО.
Нужна ли налоговая оговорка в договоре?
Образцы юридических документов в этой подборке.
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
