Уже два года я самостоятельно сдаю однокомнатную квартиру в Нижневартовске. Численность населения у нас растёт — приезжают к нам из Омска, Башкирии, Белоруссии, Татарстана, Узбекистана, Орла и других местностей, поэтому рынок недвижимости долгосрочной аренды у нас благоволит арендодателям. То есть я выбираю из десятков потенциальных жильцов, а не наоборот. То есть у нас рынок «продавцов».
Многие кто ищут квартиру этого не знают и пишут такие фразы в первом предложении типа: «Если нам понравится, то мы заедем сразу», а квартира у меня с хорошим ремонтом, его делала, в своё время, мама, а жил в ней брат много лет. Поэтому квартира нравится почти всем. И за это я не переживаю. А переживаю, чтобы мне понравились жильцы которых я выбираю, хотя они думают, что выбирают они!
Но как же найти ответственных жильцов? Чтобы не было проблем с платежами, соседями, испорченным ремонтом? За эти годы я выработал несколько правил, коих и придерживаюсь.
Упомяну ещё одну вещь — сам я не только сдаю квартиру, но и когда-то снимал их. Съёмом жилья я занимался в непальской Покхаре и в Кисловодске. Первый раз искал жильё на два с половиной месяца, второй раз на месяц (но с оплатой не посуточно). Каждый раз я в первом же сообщении максимально подобно описывал себя: кто я, сколько мне лет, сколько хочу жить в квартире, кто со мной будет (жена+ребёнок, без животных), чем я занимаюсь, можно приложить социальные сети и т.д. Это упрощает коммуникацию!
Тут же в Нижневартовске 90% тех, кто мне пишет на авито по поводу аренды квартиры не совсем понимают, как снимать жильё. Они просто пишут 2 фразы: сдаётся ли ещё квартира и когда можно посмотреть, а дальше молчание. Когда я начинаю задавать им вопросы о них, о работе, то люди в основном несут ахинею. Давеча был такой диалог:
«— Квартиру иностранцам сдаёте?
— Сдаю. А где вы работаете?
— В городе.
— В каком?
— В Нижневартовске.
— А где в Нижневартовске? (про себя я решил, что на них дальше не имеет смысла тратить время, но решил всё-таки задать ещё пару вопросов).
— На предприятии.
— На каком?
— На частном. А это так важно?
— Конечно, я же доверяю вам свою недвижимость!»
Потом я составил список вопросов и первым же сообщением отправлял тем, кто мне пишет. Сообщение было такое: «Здравствуйте, да сдаю. Чтобы сэкономить ваше и моё время ответьте, пожалуйста, на эти вопросы:
1) Сколько вам лет?
2) С кем будете жить
3) Курите ли?
4) Будут ли животные?
5) Где работаете?
6) Где снимали жильё ранее?
7) На сколько хотите снять жильё?
Заранее напоминаю о том, что при заселении вы оплачиваете первый и последний месяц (другое название залога), и я сдаю квартиру минимум от 6 месяцев, если съезжаете раньше, то залог не возвращается».
Данное сообщение отсеивает 95% мне написавших, остаются только самые адекватные и нормальные, которых действительно стоит пригласить на просмотр. Если звонят по телефону, то просто задаю эти вопросы по порядку. Если человек начинает юлить, то вежливо с ним прощаюсь.
Другой нюанс связан с арендой жилья на короткий срок. Так выходит, что если на год аренда квартиры, допустим, стоит 25 000 в месяц, а посуточная аренда, допустим, 1500 р. То только на 1-2-3 месяца за 25 000 вы снять не сможете, но и посуточно платить дорого. Тут стоит предложить арендодателю заплатить чуть больше, например 30-35 тысяч в месяц и снять на 2-3 месяца. Да выходит дороже чем на год, зато дешевле чем посуточно и честно. Другой вариант — это наврать, что заезжаем на полгода-год, а потом съехать через 2-3 месяца. Но с этим, будучи в роли арендодателя, я научился бороться и отсеивать таких жильцов (с помощью залога и правила 6 месяцев)
Правила:
1) Квартиру, из которой прошлые жильцы уже съехали, проще сдать.
2) Всегда задавай вопросы человеку: кто он, откуда, чем занимается. Важно узнать почему съехали с прошлой квартиры, можно взять номер телефона предыдущего арендодателя и позвонить ему, спросить реальный отзыв о человеке. Тех, кто не отвечает на простые вопросы — отсеиваем.
3) «Зачем залог? Я мамой клянусь, буду вовремя платить!» или «Я своё слово всегда держу!» (а через 30 минут пишут сообщение, что передумали). «Мы взрослые люди составим договор, только в пятницу, никому не сдавайте, мы обязательно снимем» - те кто пишут, что обязательно, те и пропадут в первую очередь, даже не доехав до вас.
4) Лучшее подтверждение аренды квартиры, это деньги на вашем счету. Вам могут перевести залог, а в день въезда плату за первый месяц, это нормально. Всегда говорите, что раз мы договорились, то никакие залоги, если они передумают, вы не возвращаете. В этом и смыл залога. Как деньги поступили на счёт – снимайте объявление. В целом при сдаче квартиры идёт своеобразная гонка. Кто первый оплатил — тот и заехал. То есть я обычно назначаю просмотры с разницей в 15-20 минут, планируется около 3-4 просмотров подряд. Первыми ставлю тех, что написал раньше. Если они прямо на просмотре соглашаются въехать, готовы перевести деньги и мне нравятся, то я соглашаюсь, а всех тех, кто идёт в очереди на просмотр дальше — извещаю по телефону, что квартира сдана. Здесь нет ничего предосудительного, многие записываются на просмотр и не приходят, извещая вас в последнюю минуту, что уже сняли другую квартиру! Лучше синица в руках, чем журавль в небе. Квартиросъёмщики назначив просмотр у вас, тоже не сидят на месте, они всегда ищут другие варианты, и вы их можете попросту не дождаться на просмотр. Лучше показать квартиру прямо сегодня, или максимум завтра, так как если отложите на 3-4 дня, то они уже найдут другой вариант.
5) Залог возвращаю, если будут жить 6 месяцев и более. Тут те, кто говорит, что снимет минимум на год начинают серьёзно задумываться и чаще всего передумывают, потому что они люди-флюгеры и не знают, что с ними будет через 3-4 месяца (бабушка умерла, метеорит упал, наводнение в Боливии – причин съехать пораньше может быть масса). Но договор, есть договор.
6) Лучше всех — это одинокая женщина (только после развода) чуть за сорок лет. Такая, с большей долей вероятности оставит квартиру чистой. Один их плохих вариантов это мужики-вахтовики за сорок лет, после них будет срач.
7) У нас ищут жилье в основном:
А) молодые пары 18-20 лет (учатся или работают в торговом центре). Такие начав впервые жить вместе, могут разбежаться уже через 2-3 месяца.
Б) Другая категория — это приезжие из стран Средней Азии и наши соотечественники с Кавказа (у последних много обещаний, уверений в крепости слова и 100% оплате, но только через 2 недели), тут надо внимательно приглядываться к человеку, среди этих категорий тоже есть надёжные и чистоплотные люди, не нужно судить по национальности. Но если хотят пожить в долг, а оплатить потом, то лучше сразу выселить, и найти других, чем ждать, когда они выплатят долг нарастающий как снежный ком.
В) Одинокие женщины в разводе или мужчины. Лучше выбирать первых, чем вторых.
Г) Пенсионеры, переехавшие из соседнего города поближе к детям. Такие попадаются редко, ничего не могу сказать.
Д) Студентки медколледжа. В этот раз звонили две барышни. Потом мама одной из них. Я спросил, знакомы ли девчонки, мне ответили, что нет, что они нашли друг друга дистанционно и что обе связывает вместе только медколледж. То есть они запросто, начав, жить, могут понять, что терпеть друг друга не могут и решат разъехаться через 2-3 месяца. Вполне себе частая схема, а мне проблемы.
8) Чувство жалости нужно отключить, ни в какие «положения» не входить. Строго придерживаться правил. Да, люди будут уверять, что кошка не разодрёт обои и не обоссыт диван, но всё это сказки, потому что, когда уже всё это произойдёт, будет поздно.
9) Стоит ещё обговорить, что они перед выездом делают уборку.
