Электронная регистрация – термин, знакомый каждому риэлтору. Но не каждый специалист объясняет клиенту, как правильно сохранить документы, полученные в электронном виде. В этой статье мы расскажем, как юристы относятся к таким документам, когда они попадают к ним на проверку, и дадим рекомендации, чтобы исключить в будущем сложности с подготовкой документов к продаже недвижимости.
1. Юристу необходимо убедиться в подлинности договора купли-продажи, а также проверить его на соответствие с тем договором, что хранится в архиве Росреестра. Тексты договоров могут различаться. На нашей практике был случай, когда тексты договоров при сравнении оказались разными. Менеджер банка, оформляя договор, внёс корректировки. На регистрацию был направлен отредактированный договор, а стороны подписали заранее распечатанный договор.
Для проверки юрист запросит:
- Электронный файл (в формате ZIP) с документами, который покупатель получил на свою почту из Росреестра при государственной регистрации перехода права собственности (он содержит договор купли-продажи в формате PDF и файлы электронной подписи).
- Архивную копию договора купли-продажи. Её можно заказать в МФЦ или на Госуслугах. При этом архивная копия наиболее желательный документ, т.к. сертификат электронной подписи, который содержится в зип-файле, может быть уже не проверяемым из-за истечения срока действия или отзыва его владельцем.
2. Юрист предупреждает клиента, что при отсутствии зип-файла или архивной копии договора купли-продажи, банк может не одобрить объект ипотечному покупателю.
В одном случае банк затребовал зип-файл договора купли-продажи, оформленного в 2018г. ООО «Домклик», но продавец не сохранил его. Покупателю пришлось сменить банк. Сбербанк согласился одобрить объект без предоставления зип-файла, т.к. договор ранее оформлялся через структуру Сбербанка.
3. Редко, но случается, что дата договора купли-продажи не совпадает с датой договора, указанной в ЕГРН. Такого рода несоответствие возникает в случае подписания договора электронной подписью (ЭП) датой более поздней, чем дата, которая стоит на бумажном договоре купли-продажи. Например, регистрация была приостановлена, в договор внесли необходимые поправки и переподписали его ЭП в другой день. Датой подписания считается дата, когда договор был фактически подписан УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись) участника договора, подписавшего такой договор последним (согласно метке доверенного времени), в то время как в тексте договора содержится иная дата. В такой ситуации юрист также запросит архивную копию договора купли-продажи, чтобы исключить техническую ошибку (тогда её надо исправить).
Подробнее о том, какую дату в электронном договоре считать датой его заключения, Росреестр рассказал в своем письме от 13.02.2023 № 14-1142-ТГ/23. Юристы неоднозначно отнеслись к этим разъяснениям, письмо вызвало дополнительные вопросы.
А теперь перейдём к рекомендациям:
- При электронной регистрации сделки договор купли-продажи подписывается сторонами с использованием ЭП и направляется по электронным каналам связи в Росреестр. Если стороны сделки решили дополнительно подписать договор в бумажном варианте, то необходимо отслеживать, чтобы договор был распечатан в том варианте, который подписан ЭП и направлен в Росреестр в электронном виде. Помните, что в случае различия в тексте, приоритет будет у договора, подписанного в электронном виде, архивная копия которого хранится в Росреестре.
- Документы, полученные в электронном виде после государственной регистрации права собственности, рекомендуем хранить, не меняя содержание и наименование файлов. Документы поступают на электронную почту сторонам сделки в zip-файле от банка или организации, осуществляющей регистрацию (например, ООО «Домклик», ООО «Экосистема недвижимости М2»)
- Если вам необходимо иметь бумажный вариант, то можно направить электронный файл с документами нотариусу. У нотариуса заказать услугу «Удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу». Нотариус переведёт документы в бумажный вид. В случае, если электронный файл будет повреждён, случайно удален из компьютера или будет потерян носитель (флешка), можно будет предъявить бумажный документ.
- Те, кто не хочет хранить архивы в бумажном виде, могут воспользоваться услугой нотариуса. Нотариус может принять на хранение документы не только на бумажном носителе, но и в электронном формате.
- Сертификат электронной подписи, полученный при оформлении сделки и в случае её ненадобности, можно отозвать через удостоверяющие центры, оформлявшие ЭП.
- Если в процессе сделки в Росреестр было подано «Заявление о возможности предоставления персональных данных физического лица» (о наличии такого заявления свидетельствует информация в строке ЕГРН, расположенная под ФИО) и данные покупателя в ЕГРН раскрыты, можно обратиться в Росреестр с заявлением о погашении указанной записи.
Не забывайте подписываться на канал, у нас много полезной и актуальной информации в сфере недвижимости!
