Квартиры в строящихся домах продают не только девелоперы, но и дольщики. Сделка такая называется уступка прав требования. Основное отличие от покупки у застройщика, как правило, состоит в более низкой цене. Итак, сегодня расскажем о том, как проходит эта процедура и её тонкостях.
Что такое переуступка прав требования
Договор долевого участия оформляется на этапе строительства, когда юридически объекта продажи еще нет. По этому договору собственник вправе требовать от застройщика недвижимость после завершения строительства.
Совершая сделку по переуступке прав, оформляется дополнительный договор (цессии), в котором фактически и отражается смена дольщика. Проводить такую сделку можно до того момента, пока не подписан акт приема-передачи.
Дешевле, чем у застройщика
Продают квартиры по уступке как обычные покупатели, так и инвесторы. Так, у последних возможен, например, такой вариант: покупка нескольких лотов по привлекательным ценам во время предварительных продаж, а затем их продажа ближе к вводу здания в эксплуатацию. У девелопера к этому моменту недвижимость уже подорожает, а инвесторы продадут ее со скидкой. Выгода продавца обычно зависит от ситуации на рынке. К примеру, сейчас, когда льготная ипотека отменена, реализовать такие лоты становится сложнее – говорит Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Специалисты компании "Аеон Девелопмент" рассказали, что действительно в настоящее время объем переуступок снизился, причем во всех класса жилья. Единственное, что в премиальном сегменте спад связан не с изменениями в ипотеке, а с замедлением роста цен.
Что потребуется для совершения сделки
Анастасия Ордина-Швед, директор по продажам ASTERUS, рассказала, что гарантией прозрачности покупки жилья по переуступке прав являются прямой договор долевого участия от девелопера, а также наличие эскроу-счета.
При совершении сделки нужен точно такой же пакет документов, что и при покупке недвижимости на вторичном рынке. В случае, когда первоначальная покупка была с использованием кредитных средств и объект находится в залоге у банка, потребуется с ним сделку согласовать. Кредиторы пользуются разными схемами, но есть и общее правило – продажа новому покупателю возможно только после досрочного погашения ипотечного кредита.
В соответствии с законодательством при полной оплате по ДДУ дольщиком-продавцом, не нужно получать согласие на сделку у застройщика.
Важно сказать, что договор уступки прав требования подлежит государственной регистрации. К тому же специалисты отмечают, что после совершения сделки дополнительный договор и выписку из ЕГРН нужно передать застройщику, а также перевести эскроу-счет на нового собственника.
