С каждым годом апартаменты становятся всё более популярными. Строительные компании разрабатывают проекты, чтобы обойти спорные моменты в законодательстве. Это особенно актуально, когда нельзя построить здание, предназначенное для жилья. Однако потенциальные покупатели могут существенно сэкономить!
Сейчас законодательство не относит апартаменты к объектам жилого фонда. Это создаёт неудобства для жильцов. В суде собственникам бывает сложно защитить свои права. С какими проблемами могут столкнуться покупатели апартаментов?
Правовой статус жилья
На сегодняшний день законодательство не даёт чёткого определения понятию «апартаменты». С юридической точки зрения апартаменты — это помещения, которые не предназначены для постоянного проживания. Поэтому, несмотря на относительную доступность, собственники апартаментов сталкиваются с определёнными ограничениями, которых нет у владельцев обычных квартир.
Девелоперы не ограничены в своих действиях необходимостью обеспечивать жильцов объектами социальной инфраструктуры, такими как детские сады, школы, больницы и продуктовые магазины. На апартаменты не распространяются санитарные нормы, установленные законом. Поэтому застройщики могут экономить на материалах, которые способствуют подавлению шума, и не заботиться об уборке территории, инфраструктуре и освещении улиц и дворов.
Если апартаменты являются нежилыми помещениями, то в них невозможно зарегистрироваться. Однако есть возможность оформить временную регистрацию на пять лет с правом продления. Однако трудности, связанные с этой процедурой, могут отпугнуть потенциальных покупателей. У чиновников могут возникнуть вопросы к назначению здания, в котором находятся апартаменты. Людям, которые планируют приобрести такое жильё, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».
Оформить временную регистрацию можно только в помещениях гостиничного типа в соответствии с нормами действующего законодательства. Если у здания другое назначение, то сначала нужно подтвердить наличие необходимых удобств для комфортного пользования помещением, таких как санитарный узел и другие коммуникации.
Отсутствие регистрации может привести к блокировке доступа к социально важным объектам, таким как школы, поликлиники и детские сады. Несмотря на эти аспекты, популярность апартаментов растёт. В Москве число сделок по долевому участию в строительстве нежилого фонда увеличилось в два раза за последний год по сравнению с позапрошлым годом. Покупатели ждут изменений в законе, которые закрепят статус апартаментов, и это порождает спрос. Кроме того, материальная составляющая процесса также играет важную роль. Например, двухкомнатная квартира площадью 57 квадратных метров рядом со станцией метро «Алексеевская» в Москве будет стоить около 23 миллионов рублей, в то время как аналогичные апартаменты обойдутся покупателю в 20 миллионов.
Что с налогами при аренде?
Согласно статье 389 Налогового кодекса, жители многоэтажных домов не платят земельный налог. Однако владельцы апартаментов должны платить налог за участок по повышенному коэффициенту.
В соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации апартаменты считаются нежилыми помещениями, предназначенными для коммерческого использования. Если участок находится в собственности владельцев апартаментов, они обязаны платить налог в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости.
Владельцы квартир платят налог в размере 0,1 процента. Часто здания с апартаментами включаются в список объектов недвижимости, по которым налоговые реестры определяются на основе кадастровой оценки. В результате налоговая ставка на имущество физических лиц может увеличиться до 2 процентов в соответствии со статьёй 406 Налогового кодекса.
Вопрос оплаты коммунальных платежей
Владельцам апартаментов приходится платить за жилищно-коммунальные услуги больше, чем жильцам квартир. Они должны оплачивать стоимость ресурсов, а также 20% налога на добавленную стоимость. Затраты на газоснабжение, электричество, воду и вывоз мусора могут быть значительными.
По мнению юристов, тарифы, установленные для жилых помещений, нельзя применять к апартаментам.
Девелопер может включать в квитанции по ЖКУ дополнительные услуги. Однако не всегда владельцы согласны с этим. Если собственник не хочет оплачивать услуги консьержа или охраны, он может обратиться в суд с исковым заявлением. Но не факт, что он добьётся желаемого результата.
Земельные вопросы
Владельцы квартир и апартаментов оказываются в неоднозначной ситуации, когда речь заходит о приобретении права на земельный участок.
Согласно нормам жилищного законодательства, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, бесплатно переходит в общую долевую собственность владельцев этого дома. Однако это правило действует только при первой регистрации объекта собственности.
Право на землю получают собственники квартир и нежилых объектов, например, коммерческой недвижимости, которая находится на первых этажах жилых многоэтажных зданий.
Собственники апартаментов могут выкупить земельный участок по ставкам, предназначенным для коммерческих единиц. Также есть возможность оплачивать аренду земли общими усилиями жильцов, а не только застройщиком.
Право аренды земли переходит к собственникам помещений в только что построенном здании с момента государственной регистрации права собственности. Это указано в постановлении № 73 от 17 ноября 2011 года.
Какие потенциальные риски могут поджидать владельцев апартаментов?
Закон «Об исполнительном производстве» создаёт дополнительные сложности для владельцев апартаментов. В отличие от квартир, апартаменты не имеют иммунитета от конфискации за долги. Судебные приставы могут забрать апартаменты, если у их владельца есть долги, но квартиру они забрать не смогут.
У владельцев апартаментов меньше защиты в случае банкротства. Если суд установит, что апартаменты являются единственным местом жительства должника, они будут включены в конкурсную массу и проданы на аукционе.
Покупатели квартир при банкротстве должника могут потребовать передачи жилого помещения. Однако дольщики, которые вложили средства в покупку апартаментов, в случае банкротства должника могут предъявить денежное требование и получить залоговый статус.
Что с потребителями?
Владельцы апартаментов часто сталкиваются с трудностями при взаимодействии с застройщиками и другими участниками рынка.
Например, одна из владелиц апартаментов решила провести в них ремонт. Для этого она заключила договор подряда с индивидуальным предпринимателем. Однако подрядчик не успел завершить работы в оговоренный срок, поэтому заказчица решила взыскать с него деньги.
К сожалению, в этом случае закон о защите прав потребителей не может быть применён к спорным правоотношениям. Несмотря на то, что апартаменты являются нежилыми помещениями, гражданка не может претендовать на выплату неустойки.
При рассмотрении подобных дел суды не опираются на закон о защите прав потребителей, поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям. Необходимо изменить практику рассмотрения споров на уровне Верховного суда.
На что рассчитывать в будущем?
В Государственной Думе рассматривается законопроект № 1162929-7, который направлен на решение проблем, связанных со строительством и использованием апартаментов. Его цель — устранить правовую неопределённость, повысить уровень юридической защиты конечных собственников и восполнить пробелы в законодательстве, касающиеся апартаментов.
Инициатива предполагает введение нового понятия — МФЗ, что означает многофункциональное здание. Под этим термином понимаются апартаменты, на которые распространяется действие Жилищного кодекса и закона «О долевом строительстве». Девелоперов обяжут использовать специальные счета для привлечения средств клиентов.
Законопроект также предлагает урегулировать вопросы приобретения прав на совместное имущество, установить особенности перепланировок и закрепить регламент общих собраний владельцев. Однако после его принятия владельцы жилых помещений в многофункциональных зданиях не получат одинаковый правовой статус в отношении земельного участка по сравнению с собственниками квартир в многоэтажных домах.
Практика показывает, что не все апартаменты используются для жилья. Существуют сервисные апартаменты и отели, предназначенные для предпринимательства, которые не подпадают под действие нового закона. Распространение «жилого» регулирования на сервисные апартаменты может быть неэффективным и противоречить смыслу их существования. Поэтому в законе следует чётко разграничить правовое регулирование двух видов недвижимости.
Правительство и четыре профильных комитета нижней палаты парламента считают, что законопроект нуждается в доработке. Кабинет министров указал на необходимость переходных положений для уже построенных апартаментов и возможность применения закона о долевом строительстве для новых комплексов апартаментов.
Профильный комитет Государственной Думы по строительству и ЖКХ отметил несостоятельность определения МФЗ. По мнению депутатов, под предлагаемое определение многофункционального здания может попасть любой многоквартирный дом, включающий нежилые помещения. Они предлагают полностью приравнять апартаменты и квартиры.
Правительство и комитет рекомендовали принять законопроект в первом чтении. Дата его рассмотрения пока не назначена.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
