Инфляция и ответное повышение ключевой ставки от Центробанка в сочетании с отменой льготной ипотеки спровоцировали и без того наблюдаемый рост цен на рынке аренды жилья. По оценкам аналитиков, наём квартир к концу года в связи с увеличением спроса подорожает вдвое. Такие перспективы подстегивают интерес мелких рантье к сдаче жилых помещений в аренду и субаренду. Последний вариант набирает стремительную популярность среди граждан без собственного жилья для сдачи внаём и желающих инвестировать с минимальным стартовым капиталом. В самом деле: зачем при нынешнем уровне цен и ипотечных ставок приобретать квадратные метры, когда можно арендовать их с минимальным расходом и получать выгоду? Однако не всё так просто. Какие плюсы и минусы сулит для человека сдача квартиры в субаренду и стоит ли ей заниматься – читайте ниже.
Факторы спроса
Аналитики Т–Ж подсчитали, что с декабря 2022 по июль 2024 года стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем по России увеличилась на 44%. В Москве цена выросла на 41%, с 39 до 55 тысяч рублей. В Петербурге – на 25%, с 28 до 35 тысяч.
Удорожание за этот период происходило на фоне роста предложения среди собственников. По информации «Авито Недвижимости», в годовом выражении предложение выросло на 1,4%. Из-за высоких ставок по ипотеке продавать вторичное жилье стало сложнее. Это подстегнуло многих собственников перейти на рынок долгосрочной аренды.
После отмены массовой программы льготной ипотеки и повышения ключевой ставки до 18% спрос на покупку как первичной, так и вторичной недвижимости недвижимости стремительно падает. Как результат, владельцы квартир вынуждены продавать их с дисконтом. Вторая категория собственников не желает демпинговать и рассчитывает на снижение ставки ЦБ в следующем году. В ожидании более благоприятных условий для продажи квартир собственники начали активнее прежнего переориентироваться на сдачу жилья внаём, сообщает сервис «Яндекс Аренда».
Как следствие, в среднем по России предложение долгосрочной аренды за месяц снизилось на 3%, обращает внимание «Авито Недвижимость». Так происходит потому, что квартиры сдаются быстрее, а количество доступных для найма объектов уменьшается. Это подтверждает и спрос на аренду: в июле, по данным платформы, он вырос на 11%.
ЦИАН прогнозирует, что долгосрочная аренда жилья в России к осени подорожает еще на 10-15%. Основатель компании по комплексному ремонту жилых помещений Smarthome Альбина Сакаева в комментарии «Известиям» и вовсе предсказала рост минимум вдвое.
По ее словам, в связи с дальнейшим повышением ставки ЦБ, сокращением льготных ипотечных программ и ростом стоимости недвижимости ипотечный продукт окажется недоступным для большинства россиян.
«Отложенный спрос логично приведет к росту спроса на аренду жилья. Такая тенденция начала ярко проявляться уже в начале июля. Можно сказать, что рост стоимости аренды произошел мгновенно, несмотря на несезонность рынка. <…> Это прослеживается не только на столичном рынке. Аналогичная ситуация в Питере. В нестоличных городах аренда также выросла в пределах 10%. А к концу года мы будем наблюдать рост стоимости аренды в два-три раза в зависимости от региона РФ», – рассказала она.
Ваш покорный слуга больше склоняется к прогнозу ЦИАНа. Но и удорожание арендных ставок на 15-25% в сочетании с другими вышеупомянутыми факторами выступает хорошим стимулом для активных действий среди потенциальных арендодателей и субарендодателей.
Плюсы и минусы
Субаренда жилья – это сдача внаём арендованного имущества, то есть поднаём. Первичный арендатор, наниматель, временно передает за плату помещение в пользование другому лицу – поднанимателю и становится субарендодателем. Как и в случае с арендой, сдавать в субаренду можно любое имущество или его части за редкими исключениями.
Закон обязывает поднанимателя получить согласие собственника квартиры на поднайм. При этом порядок выдачи такого разрешения не регламентирован. Оформить согласие можно тремя способами. Если квартира изначально снимается с целью сдачи в субаренду, можно прописать соответствующее разрешение в тексте первоначального договора аренды. Второй вариант: заключить дополнительное соглашение к договору. Наконец, третий способ: заключить полноценный договор субаренды или выдать письменное разрешение от собственника в произвольном виде, но со ссылкой на первоначальный договор.
Соглашение о субаренде вне зависимости от способа оформления заключается на срок, не превышающий срока основной аренды. Если договор найма расторгается досрочно, собственник имеет право заключить новый договор напрямую с поднанимателем. Хотя на практике это не всегда получается.
Обращу внимание и на другой момент: в договор субаренды нельзя включить пункт об ответственности субарендатора перед собственником. Допустим, вы снимаете квартиру с расчетом на поднайм. В этом случае отвечать перед собственником за все происходящее с его имуществом придется вам, как первичному арендатору. В том числе – за действия субарендатора. Оплата коммунальных платежей и эксплуатационных расходов тоже остается за вами. Понятно, что расходы вы возложите на субарендатора. Но рассчитываться с владельцем квартиры придется вам.
В прежние времена к поднайму квартир в виде подселения человека со стороны прибегают арендаторы из желания поделить с кем-то расходы на квартплату. Если же рассматривать поднаём как средство заработка, то впору вести речь не об одной квартире. С моей точки зрения, наниматель жилья должен нацелиться на сеть жилых помещений под сдачу субарендаторам на длительный срок, желательно на годы вперед. При этом квартиры лучше подбирать далеко не идеального качества – такие, где мало что можно испортить. Потому что компенсировать убытки собственнику придется вам. Количество таких квартир должно превышать пять, а то и десять и двадцать – чем больше, тем лучше. Иначе расходы могут превысить доходы.
Как это работает? Вы снимаете жилье с «бабушкиным ремонтом» за условные 25 тыс. рублей в месяц. Находите поднанимателя и выставляете цену 30 тыс. в месяц. Итого ваш доход – 5 тыс. Умножьте эту сумму на 20 квартир и получите 100 тыс. в месяц от вложенных 500 тыс. Это 1,2 млн рублей в год от вложенных 6 млн. Получается одна пятая или 20%.
Плюсы такого способа заработка понятны. Минимум вложений. Возможность самому определять количество квартир в поднайме. Быстрая прибыль – уже через месяц после оформления субаренды. Высокая доходность.
В теории выглядит неплохо. Но дьявол, а вместе с ним и минусы кроются в деталях.
Во-первых, не каждый собственник жилья пойдет на такую схему: вас он видел в глаза и согласился доверить свое имущество. Конечных квартиросъемщиков он не увидит и едва ли оставит квартиру неизвестно кому. Так что находить подходящие вам помещения окажется нелегко. Другой вариант – не уведомлять собственников о ваших манипуляциях с их квартирами. Однако это едва ли возможно на деле и к тому же незаконно, если поднаём не предусмотрен изначальным договором.
Во-вторых, даже в старой квартире есть что испортить. Включая отношения с соседями. Отсюда приготовьтесь к непредвиденным расходам и неприятным разговорам с вашими арендодателями.
И главное: с учетом вашей наценки за съем жилья число потенциальных поднанимателей окажется невелико. Трудно найти желающих снимать квартиру за 30 тыс., если красная цена – 25. Не исключено, что помещение будет простаивать без квартирантов месяц-два. При этом вам придется в обязательном порядке платить квартплату его владельцу. И таких случаев одновременно может насчитываться несколько.
Представьте: у вас пять поднаёмных квартир. За каждую из них вы отдаете собственникам 20 тыс. рублей, а сдаете за 30 тысяч. То есть получаете 10 тыс. в месяц с квартиры и 50 тыс. в сумме. Но вышло так, что две из пяти квартир простаивают – вы не нашли поднанимателей. Либо поднаниматели по каким-то причинам не могут или не хотят платить в срок. Либо они уже съехали, не заплатив. Итого 30 тыс. от субарендаторов трех квартир вы получили, а 40 придется отдать. Вжух, и вы в минусе.
Оттого квартир в субаренде должно быть много. А у вас должно быть много времени и нервов на такую предпринимательскую деятельность.
Надеюсь, статья оказалась полезной, друзья. Больше информации о вложении в доходную недвижимость и выгодных инвестициях – в моем Телеграм-канале.
