Такой вид инвестиций, как правило, рассматривают не для того, чтобы заработать, а чтобы не потерять свой капитал. Это точно лучше, чем хранить деньги под подушкой! Но вот насколько это выгодно с точки зрения экономики? Давайте попробуем посчитать.
Рассмотрим три типа квартир: однокомнатная, двухкомнатная и трёхкомнатная. Кроме того, я возьму для расчета квартиры в готовых домах не старше 5 лет.
Для этого отлично подходит ЖК «Современник» в Воронеже. Он расположен в центре города, на его территории есть современный детский сад, подземный и наземный многоуровневый паркинг и у него закрытая территория. Оптимальный вариант по критерию цена/расположение/внутренняя инфраструктура. Пользоваться спросом квартира в этом ЖК точно будет!
- Однушка с мебелью в этом ЖК выйдет по деньгам около 6 млн. рублей. Сдать в аренду такую квартиру получится за 27 000 рублей в месяц. (27 000 * 12) / 6 000 000 * 100% = 5,4% годовых. Не интересно! Согласны?
- Двушка с мебелью в этом ЖК выйдет около 8 млн. рублей. По аренде такая квартира будет сдаваться не более чем за 50 000 рублей в месяц. (50 000 * 12) / 8 000 000 * 100% = 7,5% годовых. И это максимум!
- Трешка с мебелью выходит в районе 10,5 млн. рублей. Сдать трешку в этом ЖК дороже, чем за 65 000 рублей в месяц, вряд ли получится. (65 000 * 12) / 10 500 000 * 100% = 7,4% годовых.
Не забывайте, что могут быть простои квартиры при смене арендаторов, и нужно учитывать амортизацию ремонта и мебели от проживания в ней жильцов (квартира в аренде лучше не становится!). Делаю вывод, что сейчас выгодней и СИЛЬНО проще разместить деньги на вкладе, получать процент и не заморачиваться с покупкой квартиры под сдачу в аренду!
Сейчас я бы точно не стал вкладывать деньги в покупку квартиры для сдачи в аренду. Хотя это не значит, что недвижимость – плохая инвестиция.
Как выгодно вложить деньги в недвижимость в Воронеже в 2024 году?
Можно рассмотреть покупку квартиры на котловане и её перепродажу через год по договору уступки прав требования. Почему именно такая стратегия? Потому что максимальный рост цены квартира в долевом строительстве показывает именно за первый год. (Мое личное наблюдение за 4 года работы в недвижимости). А что делать с деньгами после продажи? То же самое – найти новостройку на котловане и купить в ней квартиру для будущей перепродажи.
В одной из прошлых статей я делился опытом одного из своих покупателей: на сколько выросла стоимость квартиры в отдельном ЖК за 12 месяцев. Там был очень хороший результат - 31% роста стоимость квартиры от застройщика. Для нашего расчета я возьму не 31%, а 20%.
Если купить квартиру за 5 млн. на этапе котлован, то высока вероятность того, что через год эта квартира, но на другом этаже, будет стоить у застройщика 6 млн. (5 млн. + 20% = 6 млн.). Это значит, что вы сможете продать ее через год за 5.5 млн. Ваш доход может составить 500к - 13% (налог) = 435к. 435 000 / 5 млн. * 100% = 8,7% годовых.
Но я бы купил эту квартиру не за наличку, а в рассрочку 0% (50 на 50) на 12 месяцев. Тогда математика резко улучшится. Вы сможете заработать 435 000 не с 5 млн., а с 2.5 млн. (435 000 / 2.5 млн.) * 100% = 17,4% годовых. Есть несколько нюансов, но поверьте, ничего сложного. Если я их начну описывать в этой статье, то она сильно растянется.
17,4% – годовых не плохой результат, и учтите, что для расчета я взял очень скромный показатель в 20% роста цены на квартиры от застройщика за первый год. Если знать, где купить квартиру для будущей перепродажи, то этот показатель будет лучше!
Что же еще можно сделать с недвижимостью, что бы рентабельность была выше? Мне интересна тема с покупкой квартиры в плохом состоянии, но сильно ниже рыночной стоимости. Далее сделать в ней капитальный ремонт и продать со своей маржой.
Вот тут я не смогу дать никаких цифр, потому что таким я пока не занимался. В одной из будущих статей я постараюсь проанализировать эту историю. Думаю там будет хороший показатель рентабельности из-за относительно короткого цикла (за 3-4 месяца можно и найти квартиру, и сделать ремонт, и, надеюсь, выгодно продать).
Выше описаны не все варианты вложения денег в недвижимость, а лишь их малая, но популярная часть. У каждого из них есть свои экономические показатели, риски, нюансы и сложности.
