Тренды лета на рынке первичной недвижимости: объективно о миллионниках

Зачастую тренды рынка недвижимости формулируют эксперты на основе анализа рынка недвижимости Москвы и Питера. Такой подход не способен отразить региональную картину. Мы предлагаем посмотреть, какие тренды на рынке новостроек сейчас существуют в городах-миллионниках, на основе наших данных по Екатеринбургу, Новосибирску и Перми.

Знание трендов дает частным инвесторам и другим участникам рынка базовую опору на отнюдь не рамочные данные, чтобы выводы по ним можно было сделать оперативно и самостоятельно. Мы как цифровая система аналитики рынка недвижимости предлагаем независимую кросс-аналитику рынка первичной недвижимости, а потому можем выделить те девять трендов, которые действительно актуальны.

✅1. Объем экспозиции остается высоким на фоне вывода на рынок новых проектов

Объем экспозиции на рынке первичной недвижимости (РПН) Екатеринбурга — самом насыщенном рынке — был существенно «разогнан» 2023 годом и его аномальными показателями реализации. Однако, как видно из цифр, в 2024 году рынок приходит в норму и начинает корректировать объем экспозиции с учетом сокращения спроса. Объем экспозиции остается стабильным с небольшим понижением на 3,3% в течение года.

Новосибирск, напротив, наращивает экспозицию на рынке новостроек, что, возможно, связано с эффектом «низкой базы» — в середине 2023 года, когда спрос на первичную недвижимость был рекордно высоким, экспозиция на рынке столицы Сибири вымылась до 662 тыс. кв. м. При этом активного пополнения рынка новыми проектами не наблюдалось, девелоперы просто не успели вывести достаточный объем новых проектов. И только с весны 2024 года экспозиция начала активно прирастать и составила динамику +31,9% от года к году.

Пермь в плане объема экспозиции демонстрирует на редкость стабильные, но невысокие показатели. Объем предложения на рынке первичной недвижимости за последние 12 месяцев там практически не менялся. Можно сказать, что девелоперы осторожно пополняют ассортимент, учитывая тренды спроса и распроданность.

Отсюда — спрос на более объемную оценку рыночной ситуации. Сегодня девелоперам уже недостаточно системы динамического ценообразования (ДЦО), которая оперирует только данными собственного ассортимента. Нужно присматриваться к тому, как продают конкуренты и как в целом себя ощущает рынок.

✅2. Цены на недвижимость снова растут

Динамика цен на недвижимость на РПН городов миллионников во 2 квартале 2024 года в преддверии отмены льготной ипотеки значительно ускорилась. С начала года рост средней цены кв. м наблюдался во всех городах: в Перми он составил 4%, в Екатеринбурге — 7,7%, в Новосибирске — 8,6%.

Именно в июле 2024 года фиксируется и рекордный показатель средней цены кв. м на РПН данных городов — 154,3 тыс. руб. за квадратный метр в Екатеринбурге, 153,4 — в Новосибирске и 139,2 в Перми.

✅Эту динамику можно объяснить рядом факторов:

1. Сохранение высокого спроса на новостройки в первом полугодии 2024 года в преддверии отмены льготной ипотеки.
2. Высокая ключевая ставка создает ситуацию, в которой кредитные средства становятся дорогими не только для покупателей, но и для застройщиков, получающих проектное финансирование.
3. Растет себестоимость строительства: как по части строительных и отделочных материалов, инженерии, техники, так и в части фонда оплаты труда (ФОТ), поскольку в отрасли наблюдается кадровый дефицит и, как следствие, конкуренция за кадры.
4. Сохраняется высокий уровень инфляции.
5. Были введены банковские комиссии для девелоперов при выдаче льготных программ.
6. Идет поиск альтернативных вариантов финансирования сделок и стимулирования спроса (рассрочки, субсидирование ставки застройщиком, субсидирование ПВ), которые несут повышенные риски и удорожание, заложенное девелопером в цену метра.
7. Сохраняется инвестиционная привлекательность сделок с недвижимостью и интерес частных инвесторов, которые в условиях нестабильной экономики предпочитают вкладывать в железобетонные активы.

✅3. Спрос подогрело завершение льготных программ ипотеки

Второй квартал 2024 года демонстрирует повышенный спрос на новостройки во всех трех городах-миллионниках, согласно ожиданиям девелоперов. Многие покупатели спешили закрыть сделки по действующим до 1 июля условиям льготных ипотечных программ, рынок был «прогрет», и с апреля по июнь количество сделок на РПН резко пошло вверх.

Однако все же финальные показатели оказались ниже рекордов сентября 2023 года. Очевидно, потенциал по сделкам и накопленный спрос к середине 2024 года был снижен как аномальным объемом сделок прошлого года, так и изменением условий по льготным программам, повышением первоначального взноса, а также исчерпанием лимитов по профессиональным программам (IT-ипотеки).

✅4. Объем остатков перестал расти. Локальные рынки в стадии насыщения

Объем остатков на рынках Екатеринбурга, Перми и Новосибирска стабилизировался. Девелоперы осторожно работают с ассортиментом, понимая, что в ситуации снижающегося спроса рынки находятся в стадии насыщения.

Порядка 45% лотов на РПН Екатеринбурга еще остаются у девелопера в резерве — в силу ассортиментной политики эта недвижимость еще не выведена в экспозицию. Тем не менее, чтобы реализовать все остатки «первички» (резервы + экспонируемые лоты + вымывания, которые еще не перешли в сделку), Екатеринбургу при текущем ежемесячном объеме поглощения (по 2024 году этот показатель составляет 2400 лотов в месяц) потребуется 2 года. Но здесь важно понимать, что провал в спросе, который прогнозируется в июле, августе и сентябре 2024 года и медленное восстановление рынка до нормальных показателей провоцируют изменение этого параметра в большую сторону.

Чуть сложнее ситуация в Новосибирске — 59% первичной недвижимости еще в резерве, и на реализацию потребуется 2 года и 6 месяцев (при текущем объеме поглощения в 1400 лотов в месяц), в Перми при небольшом объеме экспозиции рынок съедает в месяц около 635 лотов, и на реализацию всех остатков потребуется 2 года и 3 месяца (53% лотов в резервах).

Тем не менее в ситуации, когда на реализацию всего объема остатков требуется срок около 2,5–3 года при стабильных экономических условиях, рынок можно считать насыщенным, но не затоваренным.

✅5. Рост доли ипотечных сделок

Логично, что во 2 квартале 2024 года во всех городах выросла доля ипотечных сделок. В Екатеринбурге в июне 2024 года она превысила 85%, в Перми — 95,6%, в Новосибирске — 94%.

Основная причина — усиленная работа с ипотекой в преддверии отмены льготных программ, а также спешка покупателей закрыть сделки и успеть получить ипотечный кредит на прежних условиях.

✅6. Одни растут, другие — оптимизируются

Пока в Москве, следует из информационного письма Москомэкспертизы, под запретом строительство однокомнатных квартир площадью менее 28 кв. м, а двухкомнатных — менее 44 кв. м, на более развитом рынке Екатеринбурга также идет тренд к увеличению малометражных лотов до приемлемых комфортных площадей.

В Перми же мы видим обратную ситуацию — традиционно крупные студии в городе идут на понижение, показывая в итоге средний метраж в 26 кв. м, близкий к показателям Екатеринбурга. Тот же тренд по однокомнатным и двухкомнатным квартирам. Трехкомнатные, которые меньше были изначально, также корректируются на средний комфортный метраж, приближенный к показателям рынка Екатеринбурга, — практически 79 кв. м.

В Новосибирске в силу специфики предпочтений покупателей метражи квартир изначально повыше, однако сейчас идет корректировка на снижение средних значений по всем категориям. Так, например, востребованные двухкомнатные в Новосибирске тоже потеряли чуть больше метра и -1,8% в динамике, студии — -0,8%. Отчасти на рынок здесь влияет активное развитие апартаментов, которые часто, как инвестиционный продукт, имеют мелкую метражную нарезку.

На рынке крупногабаритных квартир заметна оптимизация. Судя по квартирографии проектов год к году, в прошлом июле габаритная 4-комнатная в Екатеринбурге в среднем была 125 кв. м, а теперь — это 106 кв. м с хвостиком. В динамике это минус 14,8%, трехкомнатные — чуть больше шести метров и -6,8% в динамике. В Перми, напротив, крупногабаритные квартиры показали рост: трехкомнатные квартиры — незначительный (на 0,6% — как были, так и остались в среднем 79,45 кв. м), а двухкомнатные потеряли 0,7% площади.

✅7. Много не надо

При этом популярность малометражек сохраняется. Во всех трех городах доля малометражных лотов в % в спросе превышает долю в % малометражных лотов в предложении. Это говорит о том, что потребность рынка в квартирах до 40 кв. м остается высокой.

Так, в июне новосибирский спрос на квартиры до 30 кв. м превышал предложение (с учётом лотов и на экспозиции, и в сделках) в интервале 19,3% к 14,4%. А екатеринбуржцы и пермяки претендовали на площади 30–40 квадратов в соотношении 29,6% запроса к 22% возможностей застройщиков и 29,7% к 23,9% соответственно.

Среди причин такого тренда можно выделить то, что в среднем стоимость квартиры до 40 кв. м вписывается в размер льготного кредита до 6 млн, а также высокую долю инвестиционных сделок и сделок «для сохранения средств» с целью перепродать в будущем или для сдачи в аренду.

✅8. С комфортом

По-прежнему максимально насыщенным рынок первичной недвижимости выглядит в классе «комфорт», где во всех городах концентрируется около 70% всего предложения новостроек по данным «Объектива» на июль этого года.

Вторым по популярности остается стандартный класс жилья. В Екатеринбурге он составляет четверть от всех предложений, в Новосибирске и Перми — 14,3% и 13,1% от совокупного метража соответственно.

При этом дорогой «премиум» значимо в доле не растёт. В динамике рост числа предложений до 4,3% в марте (от 2,4% в феврале) замечен в Новосибирске. Однако уже в мае доля сегмента возвращается к 2,7% и остается такой в июле. В Екатеринбурге данный сегмент не превышает и одного процента от совокупного метража.

То же можно сказать о бизнес-классе, который более представлен в Новосибирске (13,9% на июль текущего года) и Перми (11,4%), чем в Екатеринбурге (3,8%). В Перми с марта месяца замечено увеличение более на 2 п.п. в данном сегменте, в соседнем Екатеринбурге доля бизнес-недвижимости незначительно снизилась, а в Новосибирске увеличилась на 8,4 п.п с марта.

✅9. Новые люди

В связи с изменениями в социальной градации на рынке первички появляются новые типы целевой аудитории. В мегаполисах меняется как финансовый профиль, так и социальный портрет клиента. К метрикам добавляются семьи военных, накопившие достаточный объем средств, позволяющий улучшить жилищные условия или вложить средства в недвижимость, а также узкопрофессиональные группы населения и высококвалифицированные рабочие. Это участники госпрограмм поддержки, люди с гарантированными схемами выплат и/или понятными механиками получения доходов выше среднего. Они, в том числе благодаря росту зарплат на промышленных и оборонных предприятиях, также получили свободные средства, часто направляемые на рынок недвижимости ввиду недоверия к банкам.

С другой стороны, прирост целевиков наблюдается из среды активных граждан 50+. Это люди, которые предпочитают оставаться в центре социальной инфраструктуры и часто повышают качество условий проживания, переезжая в новое жилье в востребованных локациях.

Насколько эти волны временны и как они себя покажут не ситуативно, будем смотреть. Пока же приток свежей аудитории способен повлиять на общие тренды, начиная со старта ценообразования на «первичку» в больших городах и дополняя рыночные данные непосредственно в моменте.

Сервис цифровой аналитики Объектив.РФ: рынок недвижимости

Телеграм-канал «Записки Объектолога» с оперативными сводками по состоянию рынка первичной недвижимости и регулярными аналитическими отчетами

Подписывайтесь на нас, чтобы быть на шаг впереди конкурентов!