Иногда я сдаю квартиры вместе с машино-местом. Является ли машино-место плюсом для аренды? На самом деле вопрос сложный, так как есть положительные и отрицательные моменты. Давайте разберёмся во всём подробно.
Начнём с отрицательных моментов.
1. Машино-место является нежилой недвижимостью, а это означает невозможность применения налога на профессиональный доход (нельзя использовать режим самозанятости). Так, в письме Минфина от 5 марта 2023 г. № 03-11-11/15838 говорится:
При этом согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Федерального закона не признаются объектом налогообложения НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Таким образом, в отношении оказания услуг по сдаче в аренду нежилого помещения специальный налоговый режим НПД не применяется.
Фактически оптимальной системой налогообложения для сдачи квартиры с машино-местом являться УСН с базой «доходы» (6%).
2. Цена аренды квартиры с машино-местом всегда будет выше предложений конкурентов без машино-места. По своему опыту могу сказать, что около 60-70% трафика потенциальных клиентов из-за этого отсеиваются.
3. Машино-место отдельно от квартиры сдавать не рационально. Дело в том, что при совместной сдаче действует льгота, которая даёт право не применять кассовый аппарат. Итак, в пункте 2 статьи 2 Федерального закона от 22.05.2003 №54-ФЗ говорится:
.. индивидуальные предприниматели ... могут производить расчеты без применения контрольно-кассовой техники ... при оказании следующих услуг:
- сдача индивидуальным предпринимателем в аренду (наем) жилых помещений, а также жилых помещений совместно с машиноместами, расположенными в многоквартирных домах, принадлежащих этому индивидуальному предпринимателю на праве собственности;
Я работаю с кассовым аппаратом. Для меня это не проблема, но я имею соответствующее профильное образование, и я понимаю, что такое форматы фискальных данных и как надо составлять договор, чтобы не загнать себя в угол. Обычный человек, который никогда не сталкивался с этим чудом техники, часто достаточно быстро впадает в состояние шока. В общем, чтобы ИП на УСН мог работать спокойно без кассового аппарата, нужно машино-место сдавать только вместе с квартирой.
Мне бы хотелось особо выделить одну фразу:
принадлежащих этому индивидуальному предпринимателю на праве собственности
Предположим, что муж с женой владеют элитной квартирой, размер дохода от которой не даёт возможность быть плательщиком налога на профессиональный доход. Вот тут всё может быть очень интересно даже для обычных квартир, но это уже тема отдельной публикации.
Перейдём к положительным моментам.
1. Да, когда вы сдаёте квартиру с машино-местом, то количество желающих её снять сокращается. Но вместе с тем резко возрастает их качество. Машино-место является своеобразным фильтром. Стоит помнить, что для обеспеченного человека очень удобно, когда все вопросы решаются одним договором. Поэтому по факту объекты с машино-местом обычно сдаются легче.
2. Многие собственники относятся с настороженностью к УСН (упрощённой системе налогообложения). Да, есть нюансы. Но когда процесс налажен, то оказывается, что дела обстоят ненамного сложнее, чем при самозанятости, а в ряде случаев даже проще, а именно:
- налоги надо уплачивать раз в квартал, а не раз в месяц;
- собственник освобождается от налога на имущество;
- при УСН надо меньше платить самого налога, так как есть вычет по страховым взносам (собственник формирует себе страховой стаж);
- За счёт льготы по налогу на имущество платежи по УСН зачастую сопоставимы с платежами по налогу на профессиональный налог (НПД).
Итак, каково моё мнение относительно сдачи квартиры вместе с машино-местом? Я считаю, что машино-место оказывает позитивное влияние на арендный бизнес. И не стоит бояться быть индивидуальным предпринимателем на упрощённой системе налогообложения.
Для тех, у кого квартира с машино-местом, я рекомендую:
1. Если вы боитесь работать официально, то заложите хотя бы возможность перехода в будущем на УСН, став ИП, применяющим налог на профессиональный доход.
2. Когда вы осознали, что налоговые риски велики и в налоговой инспекции сидят вовсе не дураки, то у вас будет возможность быстро перестроиться. Напомню, что я оказываю бесплатные консультации по специфике работы собственников жилья с корпоративным банковским счётом. Рассказываю обо всем (как лучше принимать деньги, как платить налоги, как выводить прибыль и так далее). Я хорошо знаком с потребностями арендного бизнеса и понимаю их.
Собственники часто думают об УСН как о крайне сложной системе налогообложения. Это не так. Всё достаточно просто. Если вам нужен небольшой экскурс по УСН, то вы всегда можете обратиться ко мне. Обычно со своих клиентов я даже не беру деньги за объяснение механики работы УСН.
Отдельно хотелось бы поговорить о нововведениях, которые планируют реализовать с 2025 года. Обычным самозанятым хотят разрешить менять режим налогообложения, в том числе работать на УСН. Стоит ли пользоваться данной возможностью?
Я бы не рекомендовал этого делать. По моему мнению, для бизнеса должен быть один счёт, а для личных целей — другой. Самозанятые используют банковский счёт физического лица. А вы знаете, что налоговому инспектору не так просто запросить выписку по счёту физического лица, так как требуется согласие вышестоящего налогового органа (абзац 3 пункта 2 статьи 86 НК РФ). Запрос же выписки по обычному ИП решается в рамках инспекции.
А теперь вопрос. Как вы думаете, после реализации налоговой реформы для запроса выписки по банковскому счёту самозанятого гражданина, применяющего УСН, нужна ли будет виза вышестоящего органа? Я думаю, что нет. А далее мне будет очень интересно, по каким критериям налоговый инспектор будет делить операции по счету физического на: относящиеся к предпринимательской деятельности и не относящиеся. Например, вы продали старый холодильник с арендной квартиры, а скупщик вам сбросил деньги на карточку. Если вы самозанятый на УСН, то нужно ли будет в этом случае пробивать кассовый чек? Очень интересный вопрос...
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 26.09.2024г. — 12,3 тысяч квартир.
