С начала сентября вступили в силу изменения в Жилищном кодексе. Одно из важных нововведений — запрет на выделение микродоли в жилье. Согласно новым правилам, минимальная площадь доли не может быть менее шести квадратных метров. При этом есть некоторые исключения из этого правила.
Какие правила действовали раньше
До вступления в силу новых поправок можно было делить жилплощадь на любые по размеру доли. Например, люди часто покупали минимальные доли в московских квартирах, чтобы прописаться в них. Также наследники получали небольшие доли в квартирах и могли свободно распоряжаться ими: продавать, передавать или дарить другим людям.
В результате в такие квартиры нередко вселялись посторонние люди и начинали жить там, пользуясь общими помещениями. При этом владелец большей части жилплощади ничего не мог сделать: ему приходилось либо смириться с ситуацией, либо продать свою долю на невыгодных условиях.
Что нового появилось после первого сентября
Новые поправки запрещают регистрацию и проведение сделок с долями, если их площадь меньше 6 м2.
Это означает, что теперь невозможно приобрести, например, 1/200 часть квартиры для прописки. Также не получится продать 1/30 часть однокомнатной квартиры, так как законодательство не позволяет проводить сделки с такими небольшими долями.
Если сделка всё же состоялась и была зарегистрирована, она может быть признана недействительной. В этом случае проблемы возникнут у покупателя: он может потерять право собственности на квартиру и не получить от продавца оплаченную сумму.
Какие сделки попадают под новые поправки
Запрет на определённые действия будет распространяться только на сделки, совершённые после первого сентября. Если же человек приобрёл долю в квартире, например, 1/100, до этой даты, то эта доля не подлежит изъятию.
После вступления в силу поправок продажа или передача собственности станет затруднительной. Для проведения сделки потребуется получить согласие других собственников или продать долю тому собственнику, у которого её больше. Однако в таких условиях не стоит надеяться на то, что владелец основной доли пойдёт навстречу и выплатит желаемую цену.
При каких условиях запрет на микродоли не действует
Рассмотрим несколько ситуаций, когда оформление микродоли возможно.
Оформление наследства
Если в завещании указано несколько наследников, жильё может быть разделено на доли, даже если они меньше шести метров.
Например, у человека в собственности было 50% от площади в 40 м2. На его наследство претендуют мать, жена и двое детей. Согласно законодательству, каждому наследнику полагается 1/8 от наследства, то есть 5 м2. Хотя это и микродоля, но разделение квартиры всё же возможно.
Приватизация жилплощади
Ситуация напоминает наследование имущества. Если квартира или другая жилая площадь приватизирована на нескольких собственников, то можно оформить долю менее 6 м2 на каждого участника.
Материнский капитал
При покупке жилья с использованием материнского капитала, доли распределяются между всеми членами семьи. В законодательстве не указано, какая именно доля и кому должна достаться. Решение этого вопроса остаётся за семьёй и оформляется в виде соглашения.
Однако в законодательстве есть рекомендация о том, какой должна быть доля каждого члена семьи в зависимости от размера материнского капитала. Например, если стоимость квартиры составляет семь миллионов рублей, а размер материнского капитала — пятьсот тысяч рублей, то на каждого ребёнка будет приходиться по 1,25 квадратного метра.
Важно отметить, что при таком распределении долей все будет оформлено в соответствии с законом.
Какие действия возможны с микро долей
Если в документах указана доля в процентах или другом соотношении, необходимо провести математические расчёты, чтобы определить, сколько квадратных метров она составляет. Для этого нужно:
1. Заказать выписку из ЕГРН.
2. Рассчитать количество принадлежащих вам квадратных метров.
Если полученная площадь превышает 6 квадратных метров, вы можете свободно распоряжаться своей долей. Однако следует учесть, что её нельзя разделить на части, площадь которых меньше 6 квадратных метров.
Если же полученная площадь составляет менее 6 квадратных метров, вариантов действий с долей немного.
Продажа другому собственнику
В законодательстве не предусмотрен полный запрет на операции с микродолями. Одним из условий является то, что после совершения сделки у собственника должно остаться не менее 6 квадратных метров жилой площади. Например, собственник, владеющий 5 квадратными метрами, может предложить выкупить свою долю другому собственнику с такой же площадью.
Продажа нескольких долей
Пять собственников жилья, каждый из которых владеет долей в размере 4 квадратных метров, могут совместно продать свои доли одному покупателю. В результате сделки новый владелец будет обладать правом собственности на 20 квадратных метров. При таком раскладе со стороны законодательства не возникнет никаких вопросов.
Вопросы к новым поправкам
Вступившие в силу поправки позволили решить многие проблемы. Однако появились и новые вопросы, которые требуют внимания.
Рассмотрим некоторые возможные ситуации:
1. Супруги совместно приобрели долю в размере 10 м². Спустя некоторое время они решили разделить её на равные части. Можно ли провести такое разделение, чтобы каждому участнику сделки досталось по 5 м²?
2. Супруги заключили брачный договор до 1 сентября, согласно которому после расторжения брака одному из них будет принадлежать 4 м² жилплощади. Однако после сентября они решили развестись. Будет ли ранее заключённый договор основанием для оформления доли или необходимо соблюдать действующие положения законодательства?
3. Возникают вопросы и относительно материнского капитала. Например, семья с двумя детьми решила купить комнату для проживания старшего ребёнка на материнский капитал. Согласно законодательству, каждому члену семьи должно принадлежать по 1/4 помещения, что составляет 5 м² и приравнивается к микродоле. Можно ли будет оформить такую сделку?
На самом деле, таких вопросов может возникнуть множество. Если вам предстоит сделка с недвижимостью, где возможно оформление микродоли, рекомендуется подождать или обратиться к экспертам, которые помогут оценить риски и дадут рекомендации.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
