В этой статье мы коснёмся темы аренды в торговых центрах и достаточно интересного спора, связанного с заполненностью посетителями помещений одного из таких центров.
Аренда торговых площадей в ТЦ обладает определенными особенностями, особенно если речь идёт и о крупных торговых сетях (магазинах), которые в них размещаются, и о, собственно, крупных ТЦ. Мы говорим, прежде всего, о так называемых в обиходе якорных арендаторах. Это наиболее крупные и значимые для всего ТЦ магазины, влияющие на поток посетителей и интерес к комплексу, в целом.
Договоры аренды помещений в ТЦ, особенно если речь идёт о якорном арендаторе, либо просто значимой для конкретного ТЦ сети магазинов, обычно имеют внушительные размеры, их действие характеризуется высокой продолжительностью (нередко 10-15 лет), а количество специальных условий и оговорок, влияющих на размер арендной платы, порядок расторжения весьма большое. В таких договорах, чаще всего для якорных или попросту значимых арендаторов, предусматривается и большое количество льготных условий
Одной из разновидностей условий договоров, достаточно важных для таких арендаторов выступают положения, которые позволяют им закрепиться в ТЦ и поддерживать интерес посетителей к их магазину.
Достаточно распространенным является условие о том, что в ТЦ должен поддерживаться определенный траффик посетителей, то есть, уровень заполненности помещений ТЦ и, как следствие, появление, возникновение и сохранение у этих же посетителей интереса к предприятию арендатора.
И это вполне закономерное условие, от которого может зависеть размер арендной платы, а иногда и судьба договора вообще. Зачем платить столько же, если уровень интереса посетителей ТЦ резко упал, проходимость маленькая и клиентов почти нет?
Формулируется это условие по-разному. Иногда уровень заполненности напрямую прописывается в договоре, иногда в договорах указывается обязательное наличие в ТЦ продуктовых или иных магазинов, причём, нередко даже конкретных, а иногда даже существует условие об отсутствии магазинов-конкурентов. А нередко эти условия могут присутствовать все вместе, особенно, если магазин-арендатор имеет достаточно влияния для того, чтобы их диктовать.
На практике судебные споры, связанные со снижением арендной платы именно из-за упадка заполненности ТЦ, не являются массовым явлением, отчего, на наш взгляд, и весьма интересны.
Разберём один из них [ссылка на спор в картотеке арбитражных дел, нажмите для ознакомления].
Дело было в Оренбурге. Небезызвестная компания, занимающаяся в России продажами товаров для дома, которую мы в этой статье назовём Магазин, и арендующая помещение в довольно крупном оренбургском ТЦ, обратилась к арендодателям с иском о взыскании переплаты арендных платежей в размере около 40 млн. рублей
Одним из условий довольно, как мы полагаем, массивного договора аренды, стала обязанность арендодателей поддерживать в ТЦ определенный уровень заполненности. Сформулировано это условие было следующим образом:
- на территории ТЦ располагается и действует продуктовый гипермаркет;
- заполненность арендуемой площади ТЦ поддерживается на уровне не менее чем на 70 %.
Условия, как мы озвучили выше, на наш взгляд, вполне логичны.
Подпункт «А» позволяет обеспечивать постоянный интерес и внимание к арендуемому помещению, поскольку крупный продуктовый всегда пользуется немалым спросом. Посетители ТЦ, добравшиеся до него с целью закупиться продуктами вполне себе, могут обратить внимание и на бутики/магазины, заглянуть в них и отовариться.
Подпункт «Б» уже с большей степенью конкретики указывает на то, что арендодатель (в дальнейшем будем называть ТЦ) должен обеспечивать работу как можно большего количества торговых точек и точно так же, как и в случае с подпунктом «А» генерировать траффик, как следствие, интерес посетителей.
Магазин и ТЦ договорились, что в случае, если какое-либо из этих условий не соблюдается, выплата арендных платежей устанавливается не в полном размере, а именно – 75 % величины.
Собственно, в этом и состоит спор. Магазин перечислил ТЦ арендную плату в полном размере и, как выяснил позже, переплатил аж 40 млн. рублей. Причиной тому послужило закрытие на территории ТЦ продуктового гипермаркета «Лента».
В ходе рассмотрения дела представители ТЦ парировали доводы о несоблюдении условия об открытом продуктовом гипермаркете тем, что на территории ТЦ фактически действуют аж 4 крупных магазина, у которых в названии присутствует
Суд требования Магазина удовлетворил и взыскал переплату. Апелляционный, окружной суды с ним согласились, а Верховный Суд РФ в принятии кассационной жалобы отказал.
Мы считаем, что решение суда достаточно продуманное и справедливое, и вот, наш взгляд, почему.
Суды вникли в экономическую сущность взаимоотношений между арендатором и арендодателем и оценили важность условия о заполненности торговой площади комплекса и его влияние на такое существенное условие договора как цена (размер арендной платы).
Суд первой инстанции достаточно детально изучил возражения ответчика (ТЦ) и дал им, на наш взгляд, обоснованную оценку.
Довод ТЦ о том, что на торговой площади фактически работали другие гипермаркеты, причём, у которых в названии было слово «гипермаркет» суды отвергли, поскольку таковые не являлись ни продуктовыми и не соответствовали размеру торговой площади, которые позволяли бы вообще их отнести к гипермаркетам.
К вопросу о площади. У сторон также возник любопытный спор относительно применения ГОСТа, в котором содержится определение продуктового гипермаркета. Одним из упущений обеих сторон стало то, что они в договоре не прописали, что вообще они понимают под продуктовым гипермаркетом. В данном случае суд применил ГОСТ Р 51303-2013, согласно которому под продуктовым гипермаркетом понимается:
Магазин с площадью торгового зала от 5000 кв.м., в котором осуществляют продажу продовольственных товаров (продукты в натуральном или переработанном виде, находящиеся в обороте и употребляемые человеком в пищу) и непродовольственных товаров (продукты производственного процесса, предназначенные для продажи его населению, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, но не с целью употребления в пищу человеком) универсального ассортимента преимущественно по методу самообслуживания.
И исходя из этого же ГОСТа, торговая площадь тех четырёх гипермаркетов площадью 1 000 кв. м. попросту не соответствовала понятию «гипермаркет».
Такой вышел спор и его результаты, и такие условия очень часто встречаются в договорах аренды, заключаемых с ТЦ, но не всегда применяются сторонами в разрезе возникающих споров на практике.
Мы оказываем юридические услуги бизнесу и гражданам на профессиональной основе, как на основании отдельных поручений и выполнения разовых задач, так и в формате комплексной работы над проектами "под ключ".
Наш телефон: +7 (925) 515 54-19
Подписывайтесь на наш telegram-канал: https://t.me/covenantlaw
Ковенант | Юридическое бюро
