Очень важно перед покупкой проверять земельные участки и расположенные на них здания, так как потенциальные покупатели могут столкнуться с трудностями и подводными камнями. Сегодня для наглядности рассмотрим несколько решений районного суда по исковым требованиям Департамента городского имущества (ДГИ) относительно этой темы.
В первом случае ДГИ обратился в суд с исковыми требованиями о признании жилого дома, возведенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)*, самовольной постройкой и её сносе. 2-х этажный жилой дом площадью 515,9 м² с подземным этажом, был возведён на основании разрешения на строительство и введён в эксплуатацию в 2006 году.
Позднее, на основании решения собственника о разделе жилого дома были образованы 3 квартиры, площадью 171,6 м², 173,7 м² и 146,8 м². «Центр независимых экспертиз» установил, что обследуемое здание (жилой дом) обладает признаками многоквартирного дома, размещение которого на земельном участке, предназначенном для ИЖС, не соответствует виду разрешённого использования участка и правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
*Индивидуальное жилищное строительство – это вид разрешенного использования земельного участка, предназначенный для размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости). В таких домах граждане могут зарегистрироваться по месту жительства.
На основании заключения экспертизы, судом было принято решение исковые требования ДГИ удовлетворить и обязать собственника снести самовольную постройку в течение 3-х месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на помещения, расположенные в здании, а также снятия здания и помещений с кадастрового учёта.
Во втором случае ДГИ обратился в суд с исковыми требованиями о признании самовольной постройкой двухэтажного здания, общей площадью 412,4 м², обязании ответчика привести участок в норму в соответствии с правилами землепользования и застройки путём сноса самовольной постройки.
В ходе проверки Госинспекцией по недвижимости и согласно заключению судебной комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, проведённой «Центром независимых экспертиз», установлено, что кроме здания площадью 77,2 м² и беседки площадью 88 м² на участке возведено 2-х этажное здание площадью 378,4 м², права на которое не оформлены. Суммарная площадь расположенных на участке объектов превышает максимальную суммарную площадь в 400 м², установленную ПЗЗ. Здание частично (на 55,6 м²) находится вне границ участка, что может повлечь нарушение прав третьих лиц. Зафиксированное минимальное расстояние от возведенного здания до здания на смежном земельном участке не соответствует требованиям п. 4.3 СП 4.13120.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты».
На основании данных проверки и экспертизы, судом принято решение удовлетворить исковые требования ДГИ о признании постройки самовольной и её сносе. Суд обязал собственника снести данную постройку в течение 3-х месяцев с момента вступления решения в законную силу.
