Недавно агент офиса Vysotsky Estate в Чертаново-Бирюлёво Ульяна Вяльцева столкнулась со схемой, которая, казалось бы, осталась в далёком 2015. Но нет! До кого-то долго доходит. Сегодня в номере: квартира-франкенштейн, горе-инвесторы и назидание не слушать инфоцыган, рекомендующих сомнительные схемы по заработку на недвижимости.
История с подвохом
На рекламном портале я нашла объявление о продаже квартиры в престижном бизнес-комплексе «Невский». Судя по адресу дома, комплекс апартаментный, хотя в объявлении указано, что продаётся квартира. Меня сразу же смутила цена — 17 миллионов. Аналогичные по площади квартиры выставляются за 27 млн. Было ясно, что что-то здесь не так, иначе бы такого дисконта не было.
Звоню. Выясняется, что, вместо того чтобы оставить полноценную 2-комнатную квартиру, собственники сделали из неё 4 студии. И это на 53 метрах! Видимо, для посуточной или долгосрочной сдачи в аренду. Но, похоже, аренда не пошла, и сейчас собственники хотят это абсолютно «неузаканиваемое» нечто продать. Более того, все эти перепланировки делались при незакрытой ипотеке на 5 миллионов.
Что получается?
❌ Хорошо, если собственники продадут эту недвижимость за 16 миллионов. И то не факт.
❌ В ремонт и обустройство четырёх студий с отдельными санузлами владельцы квартиры вложили по крайней мере 2 миллиона.
❌ Брали недвижимость, скорее всего, в «бетоне» у застройщика. А значит, года три они ещё выплачивали ипотеку. Даже при небольшой ставке в 11,5% это 1,8 млн рублей. Допустим, что за всё время собственники получили 1,2 млн рублей арендными платежами (рассматриваю оптимистичный вариант). Получается минус 600 тысяч.
❌ Ещё минимум 200 тысяч заплатят агенту, занимающемуся продажей.
Итого — собственники получат с этой квартиры 13,2 млн, а за вычетом ипотеки — 8,2 млн.
Я не знаю, за сколько её приобретали, но оставь они полноценную «двушку», смогли бы уложиться по ремонту в 1,5 млн рублей, 1,8 млн ушло бы на ипотеку, а 200 тысяч — на агента. После торга они бы получили за квартиру порядка 26,5 млн рублей.
За вычетом всех вышеперечисленных расходов получаем 23 млн, за вычетом ипотеки — 18 млн. И полученная сумма на 10 миллионов больше, чем то, что собственники получат сейчас. И это не считая отсутствия проблем в виде сложного ремонта и невозможности продать этого «франкенштейна».
Резюме
Подумайте 10 раз, прежде чем заниматься перепланировкой квартиры, и 100 раз, прежде чем делать что-то по заветам инфоцыган, дающих подобные сомнительные советы по «гарантированному» заработку на недвижимости.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
