Согласно ст. 164 ГК РФ, оформление в Росреестре сделки, которая подпадает под условия регистрации, обязательно — иначе соглашение считается недействительным. Но есть нюанс: арендатор и арендодатель должны исполнять и следовать условиям даже незарегистрированного договора аренды. Ни одна сторона не может ссылаться на «незаключённость» сделки из-за отсутствия регистрации. А вот для всех остальных лиц такого договора якобы не существует. Об этом говорится в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.
Последствия для сторон сделки
Отношения между арендодателем и арендатором регулируются соглашением и гражданским законодательством. На это не влияет отсутствие государственной регистрации договора аренды: стороны могут обоюдно решить расторгнуть соглашение, арендодатель вправе взыскать арендную плату через суд и так далее.
Если регистрации нет, арендодатель по-прежнему не может без причины выгнать квартиранта, а жилец не может отказаться платить за аренду. Каждый из них должен выполнить свои обязанности по сделке. Единственное отличие от зарегистрированного договора — их договорённости технически существуют только для арендатора и аредодателя, а для всего остального мира этих условий не существует.
Последствия для третьих лиц
Так как незарегистрированный договор не действует для всех лиц, кроме сторон сделки, это становится существенным риском как для арендодателя, так и для арендатора.
По закону, долгосрочный договор регистрируется, чтобы третьи лица могли узнать о его существовании, заказав выписку из ЕГРН. Например, об аренде важно знать потенциальному покупателю квартиры, так как это является обременением.
Если владелец продаст квартиру, которую он сдаёт по незарегистрированному договору, то другой собственник может спокойно выселить квартиранта: для нового хозяина подписанное между сторонами соглашение ничего не значит. С точки зрения законодательства для него договор аренды как бы не зарегистрирован. Но если сведения о сделке внесены в Росреестр, выселение будет незаконным.
Итог: регистрация соглашения защищает права и интересы каждого — и арендатора, и арендодателя, и остальных лиц, не причастных к сделке.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой: берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.
Минусы незарегистрированной аренды
Хотя отсутствие регистрации не влияет на действительность сделки для её сторон, это не значит, что они ничем не рискуют. Бездействие арендодателя может быть расценено как попытка уклонения от налогов. Суд вправе выписать ему большой
или привлечь к уголовной ответственности, поэтому бессмысленно пытаться извлечь выгоду от неуплаты налогов. Об этом у нас есть отдельный материал.
Риски для арендатора при отсутствии регистрации договора аренды тоже существенны. Кроме уже упомянутого риска выселения после продажи квартиры, есть минимум два весомых недостатка такой ситуации:
- арендодатель может сдать квартиру другому человеку, не предложив арендатору продлить договорённости;
- арендатор не сможет сдавать жильё в субаренду (то есть третьим лицам).
Как наказывают за отсутствие регистрации договора аренды