Снова коснёмся темы долевого строительства. Не так давно мы опубликовали статью о практике, в которой застройщики пытаются взыскать неосновательное обогащение (строительные материалы) с дольщиков [ссылка на статью].
В этой статье мы хотели бы затронуть тему нового законопроекта, которым предлагается снизить размеры и критерии ответственности застройщиков перед дольщиками.
Итак, мы выделяем глобально две категории споров дольщиков с застройщиками: взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и взыскание стоимости устранения недостатков.
Если застройщик допустил просрочку передачи квартиры, за каждый день такой просрочки капает неустойка. Для граждан, приобретающих объект для личных, семейных и иных соответствующих нужд, она устанавливается в двойном размере. Если застройщик не выплатил неустойку добровольно, дольщик может потребовать компенсации морального вреда, а также потребительского штрафа в размере 50 % от удовлетворенной судом общей суммы.
С делами по дефектам ситуация обстоит несколько иначе. Дольщик, обнаружив недостатки, фиксирует их посредством досудебной экспертизы. Та сумма, которую эксперт отражает в своём заключении, указывается в исковых требованиях, а также заявляются пени за неуплату данной суммы за каждый день просрочки. Взысканию также подлежат штраф и моральный вред. При этом, неустойка в данном случае рассчитывается по правилам Закона о защите прав потребителей.
Обе категории дел объединяют массовость и довольно высокий процент удовлетворяемых требований, как относительно соотношения выигранных/проигранных дел, так и относительно размера удовлетворяемых требований. Главное - грамотный подход и щепотка терпения.
С 2020 года споры с застройщиками попали под чуткое внимание Правительства. Во время пандемии в делах по ДДУ нагрянули серьёзные изменения. Поскольку градостроительная сфера напрямую связана с интересами государства, в отношении застройщиков были предприняты антикризисные меры. На неустойку за просрочку передачи объектов долевого строительства действовал мораторий аж до конца 2020 года. После начала известных событий в 2022 году история повторилась, причём ограничения коснулись и споров о взыскании стоимости устранения дефектов, в частности, относительно повышенных требований к приёмке.
В 2023 году были предприняты первые шаги по реформированию 214-ФЗ, регулирующего отношения в долевом строительстве, и поправки коснулись не очень большого количества жилых (апарт-) комплексов: размеры неустоек, начисляемых за просрочку передачи уникальных объектов были ограничены пятью процентами от цены договора (п. 2.1 ст. 6 214-ФЗ).
Итак, мы вышли на тропу несколько более обширных изменений. В мае 2024 года в Госдуму был внесён законопроект, в котором предлагается ряд поправок в отношении мер ответственности застройщиков [ссылка на законопроект, нажмите для ознакомления]
Законопроект был уже принят в первом чтении, и вполне себе успешно движется к своей окончательной редакции. Мы полагаем, что он будет принят, за вычетом, вероятно, некоторых косметических изменений.
Основное его официальное назначение - концентрация норм, регулирующих отношения из долевого строительства в рамках одного специального закона (214-ФЗ). Фактически же, как кажется нам, это облегчение бремени застройщиков за счёт снижения размера начисляемых финансовых санкций.
Основное изменение, которое обсуждается уже достаточно давно - это исключение действия Закона о защите прав потребителей в спорах между дольщиками и застройщиками.
К этому вопросу законодатель решил подойти осторожно и филигранно, сохранив формально практически каждое из положений Закона о защите прав потребителей для дольщиков, из ныне действующих. Потребительские нормы предлагается исключить лишь применительно к мерам ответственности застройщика, но ведь в этом, как говорится, вся "мякотка", ведь что ещё, по сути, от них нужно?
Давайте разберём грядущие и очень вероятные изменения!
Начисление неустойки
Здесь законодатель решил не касаться просрочки передачи объекта долевого строительства, прежний правовой режим начисления санкций остаётся в силе.
Изменяется законодательный расчёт пени за просрочку выплаты стоимости устранения дефектов.
Сейчас, если дольщиком сделана экспертиза и застройщику предъявлено требование выплатить стоимость устранения дефектов, неустойка за неисполнение данного требования рассчитывается по ст. 23 Закона о защите прав потребителей - 1 % за каждый день просрочки от суммы расходов.
Поскольку законопроект предполагает исключение применения Закона о защите прав потребителей, устанавливаются и другие правила начисления.
Итак, законопроектом предлагается начисление пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, начисляемой на сумму расходов на устранение дефектов. При этом размер пени ограничивается общей стоимостью устранения дефектов. Для граждан, (большинства) устанавливается удвоенный размер такой неустойки.
Безусловно, это "игра на понижение". Однако, в делах о взыскании стоимости устранения дефектов такая неустойка неуклонно снижается судами по ходатайствам застройщиков и, как правило, существенную роль играет размер основного требования, собственно, о стоимости их устранения.
Твёрдый денежный штраф
Всякое обращение дольщика в суд сопряжено с взысканием твёрдого денежного штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей.
По общему правилу, он взыскивается в размере, составляющем 50 % от удовлетворенных требований (неустойка + моральный вред / 2).
Тем не менее, суды такие штрафы нередко снижают самостоятельно, и довольно часто он снижается до 20-30%, а не взыскивается в полном объёме.
Законопроект не убирает твёрдый денежный штраф, однако, снижает его до 5 % с оговоркой о его взыскании в случае несоблюдения застройщиком добровольного порядка выплаты компенсации (неустойки за просрочку, расходов на устранение дефектов).
И здесь также необходимо понимать, а что понимается в контексте поправок под добровольным порядком? Ведь "досудебный (претензионный) порядок" и "добровольный порядок", как говорится, это две большие разницы.
В отношении потребительских штрафов выработана устойчивая практика: даже если дольщик не обращался к застройщику с досудебной претензии, штраф, так или иначе, подлежит взысканию. В данном же случае такой оговорки нет, дольщикам придётся ждать устоявшейся практики.
Компенсация морального вреда
В данном случае никаких существенных изменений, как нам кажется, не предвидится, моральный вред сохраняется в "теле" 214-ФЗ.
Компенсация морального вреда по таким спорам нередко вызывает на лицах дольщиков улыбку из-за довольно низких размеров. В основном, размер присуждаемой компенсации варьируется от 5 тыс. до 15 тыс. рублей.
Подсудность и госпошлина
На наш взгляд, это вопросы требующие дополнительной проработки для судов общей юрисдикции.
Сейчас, руководствуясь Законом о защите прав потребителей, дольщик может по своему усмотрению подать иск к застройщику в один из трёх судов:
- по своему адресу места жительства;
- по юридическому адресу застройщика;
- по адресу объекта долевого строительства.
Поскольку действие Закона о защите прав потребителей исключается, однако, с оговоркой о том, что его исключение связано лишь с мерами ответственности застройщика, возникает резонный вопрос: а относится ли это к правилам о подсудности? Ведь иски к дольщикам связаны, по сути, с привлечением их к ответственности (неустойка - это санкция, стоимость устранения дефектов - это убытки).
На наш взгляд, тут всё очевидно. Правила о выборе одного из трёх судов ни в коей мере не касается ответственности, оно носит процессуальный характер.
Однако логика загруженных аппаратов судей может не совпадать с нашей и до разъяснений Верховного Суда РФ или, как минимум, судов уровня кассации, может породить случаи передачи дел по подсудности. В целях предотвращения таких случаев, на наш взгляд, необходима соответствующая оговорка.
Аналогичная оговорка необходима и для вопросов о госпошлине.
Сейчас на иски дольщиков распространяется потребительское законодательство, а значит, при размере требований до 1 млн. рублей дольщик освобождается от оплаты госпошлины.
Вопрос тут возникает аналогичный тому, что мы имеем к принципу определения территориальной подсудности.
Гарантийные сроки
Гарантийный срок качество объекта долевого строительства предлагается снизить с пяти до трёх лет.
Данное изменение мы считаем избыточным.
Хотя и большинство претензий к качеству возникает до истечения пятилетнего срока, однако, экономическая обоснованность в отношениях между откровенно слабой стороной по договору (дольщиками) и застройщиками такого предложения нам кажется сомнительной.
Итак, поддерживаем ли мы грядущие, более чем вероятные, поправки?
Отнестись к ним позитивно, на наш взгляд, довольно затруднительно. Мы считаем, что пока ещё действующее законодательство даёт дольщикам ряд вполне обоснованных гарантий. Несмотря на уже давнее появление эскроу-счетов, гарантии запланированного дольщиками приобретения недвижимости всё ещё далеко не железобетонные: люди вкладываются в заветный объект долевого строительства, рассчитывая получить квартиру/апартамент, и в итоге натыкаются на ряд существенных препятствий: длительные просрочки, существенные дефекты, или вообще банкротство застройщика со всеми вытекающими. Нередко несвоевременная передача влечёт необходимость длительной аренды жилья, да и, собственно, разумные и обоснованные ожидания также разбиваются о рифы разочарования. Предусмотренные ныне законом санкции вполне себе способны обеспечить, пусть и не всегда, заслуженную компенсацию потраченного времени и нервов. Не стоит забывать и о не всегда справедливом существенном снижении этих неустоек, пусть и встречающемся уже не так часто, но всё же, и вообще судебной волоките как таковой.
Предлагаемые поправки, за исключением, на наш взгляд, снижения гарантийных сроков, урезают возможности дольщиков, но всё же оставляют робкую надежду на то, что впредь какое-либо громкое событие не даст повода для введения ограничений (антикризисных мер), лишающих дольщиков законного права на компенсацию как таковую вовсе. В ином случае, как мы считаем, устанавливается очевидный и совершенно несправедливый дисбаланс интересов слабой стороны по договору - дольщиков, и вполне себе состоятельных и крупных субъектов рынка - застройщиков.
Мы оказываем юридические услуги бизнесу и гражданам на профессиональной основе, как на основании отдельных поручений и выполнения разовых задач, так и в формате комплексной работы над проектами "под ключ", в том числе, по спорам с застройщиками.
Наш телефон: +7 (925) 515 54-19
Подписывайтесь на наш telegram-канал: https://t.me/covenantlaw
Ковенант | Юридическое бюро
