Инвестиции в недвижимость — это проверенный способ увеличения капитала. Но куда вложить деньги: в апарт-отель или в квартиру? Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, и прежде чем принять окончательное решение, важно тщательно оценить их.
Квартира или апартаменты под сдачу: в чем разница
Отличия квартиры от апартаментов:
Правовой статус
Обратимся к Жилищному кодексу РФ. В статье 16 указано, что к жилой недвижимости относятся:
- квартира и её часть;
- жилой дом и его часть;
- комната.
Апартаменты в этом списке отсутствуют. Их не определяют как жилую недвижимость, хотя они предназначены для проживания и внешне здания с апартаментами могут напоминать многоквартирные дома.
С точки зрения законодательства, апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Поэтому законы, требования и нормы для апартаментов и жилых помещений различаются.
Регистрация по месту жительства
В квартире вы сможете зарегистрироваться по месту жительства и получить статус жителя города, иногда это одна из причин покупки. Возможно, вы хотите стать москвичом и воспользоваться социальными льготами или пособиями.
В апартаментах постоянная регистрация невозможна. Можно оформить временную регистрацию на срок до 5 лет, но это возможно только в апартаментах с гостиничным статусом, и то не всегда. В разных регионах практика отличается — даже владельцам гостиничных апартаментов иногда отказывают в регистрации.
Сейчас застройщики компенсируют это неудобство скидками. Апартаменты дешевле аналогичных по метражу и расположению однокомнатных квартир в среднем на 15%, а двухкомнатных — на 20%. Чем дальше от центра города, тем больше эта разница.
Локация
Апартаменты могут строиться в местах, где возведение обычного жилого комплекса невозможно. Для строительства жилого комплекса территория должна соответствовать жилищным нормам, то есть в микрорайоне должны быть предусмотрены поликлиника и школа. Поскольку апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, эти нормы на них не распространяются, и застройщик может построить здание в центре города или в деловом районе, что повышает их стоимость и ликвидность.
Стоимость
Апартаменты выигрывают ― обычно они на 10–30% дешевле аналогичных квартир. Иногда разница достигает десятков миллионов рублей.
Налоги
Имущественный налог зависит от кадастровой стоимости помещения и ставки налогообложения. Для квартир ставка ниже и составляет от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости. Для апартаментов с гостиничным статусом ставка равна 0,5%, а для остальных апартаментов — 2%.
Разница между налогом на квартиру и на апартаменты может быть незначительной. Кадастровая стоимость апартаментов, как правило, ниже, поэтому вы платите более высокий процент, но с меньшей суммы.
Доверительное управление
Апартаменты сдаются по той же цене, что и квартиры. Однако, по соотношению арендной ставки к стоимости и доходности, апартаменты более выгодны: они часто расположены в удобных районах, имеют новый ремонт и иногда обслуживаются как гостиничные номера.
Если собственник не планирует жить в апартаментах сам, он может воспользоваться доходной программой. В этом случае человек покупает апартаменты, а застройщик находит арендаторов, следит за чистотой и состоянием помещения, получает арендные платежи и передает их владельцу за вычетом своей комиссии. Многие застройщики специально строят апарт-комплексы с полной поддержкой.
Доходные программы предполагают, что человек покупает квартиру под сдачу в аренду. Можно выбрать разные формы поддержки, но смысл один: собственник получает пассивный доход, а управляющая компания — комиссию за то, что следит за недвижимостью.
Что дешевле
Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что разница в цене покупки между сопоставимыми по качеству апартаментами и квартирами составляет 10–15% и сохраняется на этом уровне.
По словам акционера и управляющего партнера ГК «Основа» Олега Колченко, эта разница еще больше — достигает 15–20% и более. Например, в марте 2024 года стоимость квартир в московских проектах комфорт- и бизнес-класса составляла 404 тыс. рублей за кв. м, тогда как апартаменты в тех же сегментах стоили 332 тыс. рублей за кв. м.
То есть в среднем апартаменты на 18% дешевле. Однако, например, в премиум-классе стоимость апартаментов может быть выше цен на жилье (731 тыс. рублей за кв. м против 650 тыс. рублей за кв. м) из-за особенностей предложения.
При этом современные апартаменты не уступают по комфорту квартирам аналогичных характеристик. В этом сегменте много вариантов — от студий до многокомнатных пентхаусов, что позволяет выбрать объект, соответствующий определенной инвестиционной стратегии.
Апарт-отели под сдачу
Апарт-отели — это жилые комплексы, предоставляющие полный спектр гостиничных услуг. В них сдаются номера квартирного типа или сервисные апартаменты-юниты, находящиеся в частной собственности. Владельцы таких апартаментов могут сдавать их в аренду для получения прибыли. Апарт-отели находятся на стадии активного развития, и в ближайшие годы ожидается рост этого рынка.
Плюсы апарт-отелей:
- Апартаменты дешевле квартир. В среднем, купить апартаменты в Крыму от застройщика обходится на 10–30% дешевле.
- Не нужно самостоятельно искать арендаторов и решать с ним вопросы оплаты, контролировать состояние апартов, платить коммуналку и т.д. Это все берет на себя управляющая компания. Это один из главных плюсов апарт-отелей. Вы можете жить в любом регионе, купить апартаменты в Крыму или Сочи и получать доход. При этом никаких связанных с этим хлопот у вас нет.
- Доход от сдачи в аренду апартаментов выше, чем от квартиры. Он может достигать 10% годовых. Если учесть, что у вас нет сопутствующих расходов, это преимущество еще усиливается.
Минусы апарт-отелей:
- В случае задолженности апартаменты могут арестовать и продать на торгах по решению суда. Однако избежать такой ситуации несложно. Просто следите за оплатой счетов арендаторами, для чего у вас есть все возможности делать это удаленно. И если возникают просрочки по платежам, сразу доводить это до управляющей компании.
- Платежи за коммунальные услуги для апартаментов выше. Они рассчитываются по тарифам как для нежилой недвижимости. Однако при этом доходность апарт-отелей все равно выше, чем квартир.
Если сравнивать покупку жилья от застройщика в новостройках Сочи или Крыма с инвестициями в апарт-отели, то апартаменты выигрывают. Это отсутствие хлопот для вас как владельца недвижимости, низкий порог входа и большая доходность.
Сколько можно заработать на апартаментах в Крыму
В зависимости от местоположения, сезона и спроса, доходность от сдачи в аренду курортной недвижимости может быть разным. В одной из ранних статей мы недавно составили рейтинг городов Крыма для покупки недвижимости.
Рассмотрим окупаемость номера в апартаментах «Паруса Мечты». По расчетам, чистая прибыль от инвестиций во время аренды:
- посуточная аренда в сезон: 15 0000 руб
26 дней*15 000 руб = 390 000 руб
6 месяцев = 2 340 000 ( минус 25% расход на УК = 585 000)
итог: 1 755 000 руб
- посуточная аренда в межсезонье: 6 000 руб
20 дней*6 000 руб = 120 000 руб
6 месяцев = 720 000 (минус 25% расход на УК = 180 000)
итог: 540 000 руб
Переходите на сайт комплекса, чтобы ознакомиться с планировками и ценами
Стоит упомянуть о потенциальной прибыли от покупки курортной недвижимости на стадии строительства или в начальной фазе развития. Часто такие объекты продаются по более низкой цене, и в ходе их дальнейшего развития и повышения привлекательности, вы можете получить значительную прибыль.
Сколько можно заработать апартаментах в Сочи
Инвестирование в курортную недвижимость требует определенных знаний и навыков, а также финансовых ресурсов. Однако, при выборе правильного объекта, это может стать отличной возможностью для приумножения своих средств. Для Сочи мы также составили рейтинг районов с самой перспективной недвижимостью.
Рассмотрим на примере апарт-комплекса «Светский лес» , сколько может получить собственник за год:
Прогноз инвестиционной привлекательности на основе аналитических данных:
35% рост стоимости за год
Доход от сдачи в год: 1 300 000
Чистая прибыль: 1 100 000
Срок окупаемости: 7 лет
Апартаменты в Сочи предлагают инвесторам возможность получать доход, вкладывая средства в перспективный сегмент рынка недвижимости. Цены на недвижимость в Сочи растут почти постоянно. Купив квартиру на стадии котлована, ее можно продать за более высокую стоимость после готовности дома.
Переходите на сайт комплекса, чтобы посмотреть планировки и цены
Как не попасться на уловки застройщиков
У нас есть отдельная статья на эту тему, а сейчас кратко рассмотрим ключевые моменты.
Понимание того, что вы покупаете важно при покупке недвижимости. Вот несколько моментов, которые следует учитывать и проверять в документах при покупке:
- Документы и ДДУ: Проверьте, что все параметры приобретаемой недвижимости четко прописаны в Договоре долевого участия (ДДУ). Обычно это агентство по продаже недвижимости берет на себя обязанность удостовериться в этом.
- Сроки ввода и передачи: В ДДУ должны быть четко указаны сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Эти даты различаются, и их важно учитывать при планировании ремонта и переезда.
- Гарантии и устранение дефектов: Важно изучить обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и его коммуникации.
- Условия и обязательства дольщика: В ДДУ также могут быть указаны обязательства дольщика и другие важные условия сделки, например, требования к согласованию условий переуступки ДДУ с застройщиком.
При покупке недвижимости следует ориентироваться на содержание самого договора, а не только на рекламные обещания. Внимательная проверка всех аспектов в ДДУ поможет избежать неприятных сюрпризов и обеспечить вашу защиту как покупателя.
Подписывайтесь на наш канал и узнавайте первыми о новостях рынка недвижимости!
