Разберемся, когда лучше покупать квартиру, а когда – снимать?
По мотивам выпуска подкаста «ПСК Эксперт»:
---
Спойлер: правильный ответ не существует. Есть лишь одна базовая вводная, от которой строятся все остальные. Это, когда вам нужно жить отдельно, во что бы то ни стало, и других вариантов нет или же они неприемлемы.
Исходя из этого, снимать квартиру просто придется, если у вас нет суммы на первоначальный взнос по ипотеке. И вам потребуется какое-то время, чтобы эти средства подкопить. Потребкредит на первоначальный взнос? В теории, можно, конечно. Но на практике нужно считать, на каких условиях он предоставляется и получится ли у вас разобраться с выплатами по двум кредитам: потребительскому и ипотечному. Но главное — дадут ли вам ипотеку, при условии уже имеющегося кредита. Ведь банк будет смотреть на ваш показатель общей долговой нагрузки.
Кстати, если вы думаете, что ипотека теперь – это что-то на богатом, то не совсем так. Варианты с приемлемыми ставками имеются. Вы узнаете про них, если обратитесь в отдел ипотечного кредитования.
В общем пункт первый, не оставляющий выбора, кроме как снимать — это отсутствие первоначального взноса по ипотеке, равно как и вариантов его как-то быстро сформировать.
Второй случай, когда аренда лучше покупки, это отсутствие выбора. Для жителей крупных городов это может быть непонятно, но в городах малых запросто может быть так, что ничего не подходит. И строится не очень много, и надо ждать какого-то следующего проекта. А иногда бывает и так, что нового вообще ничего не строится и даже не предвидится. Есть и такие города. Тогда люди обращаются на вторичный рынок. Где предложения точно также могут быть, а могут и не быть. В общем, пункт второй — деньги на покупку в целом есть, но вариантов нет. Или из имеющихся вариантов в продаже ничего не нравится или категорически не подходит. Тогда — съем до лучших времен.
Пункт третий — отсутствие понимания, где вы окажетесь условно завтра. Или, наоборот, полное понимание, что условно завтра вы окажетесь где-то в другом месте, а дальше уже будете смотреть по ситуации. Сюда же можно отнести ситуацию с переездом в другой город. Пока вы освоитесь, пока разберетесь, какой район вам по душе, да и подойдет ли вам сам город, в конце концов. В таком случае аренда квартиры или апартаментов единственный адекватный вариант.
Таким образом, есть три сценария, которые не оставляют выбора, кроме как в пользу аренды.
Покупка квартиры является безальтернативным вариантом в одном случае. У вас есть возможность оформить ипотеку или есть вся необходимая сумма, и прямо сейчас в предложении есть что-то, что вас всецело устраивает. Тогда надо брать сразу. Поскольку, всецело устраивающая своя недвижимость – это большая ценность.
Получается, что безальтернативный съем квартиры — это из категории крайних ситуаций. А безальтернативная покупка квартиры — это из категории удачных ситуаций. Впрочем, поиском таких удачных вариантов со временем начинают заниматься так или иначе практически все.
Взвешенные решения
А теперь посмотрим, чем можно руководствоваться в выборе снимать или покупать, когда у вас нет крайних ситуаций. Или ваша ситуация — это сплошные возможности и только бы разобраться, как ими воспользоваться.
Первая составляющая — ваши финансы. Ежемесячная арендная плата квартиры, как правило, меньше ежемесячной выплаты по ипотеке, если рассматривать сопоставимую площадь в сопоставимом районе. При условии, что ипотека будет с минимальным взносом или близким к тому. При таких вводных, аренда квартиры позволит вам каждый месяц сколько-то экономить. Плюсом добавим еще возможную экономию на ремонте и покупке мебели. И все это запишем в возможности, которые дает аренда. То есть — потенциальная бОльшая финансовая свобода.
Однако, толку от этой экономии и свободы будет не так много, если вы не вкладываете эти средства куда-либо. Да хоть в себя. В образование, например. Поэтому, рассматривать покупку или аренду нужно еще и с позиции, а как я буду распоряжаться сэкономленными средствами? А перевешивает ли экономия тот факт, что я отказываюсь от приобретения собственности? Очень может случиться так, что вы вдруг обнаруживаете себя не самым финансово грамотным человеком. И тогда подумайте дважды, возможно, ипотека будет куда лучше аренды. Во всяком случае, это будет гарантированно целевое расходование ваших средств.
Уточним, что текущие ипотечные условия делают разрыв между ипотечным платежом и арендным (для сопоставимых квартир), очень большим. Тактика, которая предлагается девелоперами и банками сейчас заключается в том, чтобы сэкономить на ипотечных платежах, пока ключевая ставка ЦБ высока. Это называется траншевая ипотека. Затем, после снижения ключевой ставки, ипотеку можно будет рефинансировать.
Аренда, как мы уже говорили ранее, дает и свободу локаций. Менять районы, города, страны в конце концов, с арендой только и можно. И здесь вопрос простой — вы связываете свои долгосрочные планы с тем городом, в котором живете? Если да, то ваш выбор покупка. Если нет, то… скорее аренда.
Еще один аспект — это разнообразие вариантов аренды. Иногда хочется просто попробовать разные форматы планировок и площадей. Провести длительный тест того или иного района. Снимая квартиру, вы можете выбирать из широкого спектра вариантов, включая местоположение, размер, тип жилья, этаж и так далее. И уже после опробования на практике, можно делать выводы и переходить к рассмотрению покупки квартиры в понравившемся районе. То есть, аренда для тест-драйва, вполне себе вариант.
Следующий аспект — инфляция. Здесь ситуация двойственная. С одной стороны, стоимость аренды, как правило, растет медленнее, чем стоимость квадратного метра. Что с этой точки зрения делает съем жилья более выгодным.
Однако, когда вы покупаете квартиру, то, разумеется, делаете это по текущим ценам. И через 5 лет цены будут уже другие. С ипотекой точно также. Сегодняшний платеж в 40-50 тыс. руб., например, это совсем не то же самое, что через 3-5 лет и далее. Если рассматривать стоимость денег как таковых, с позиции их покупательной способности, то ваш ежемесячный платеж с течением времени уменьшается. Это не парадокс, но экономический факт.
В Санкт-Петербурге, по данным Restate.ru, средняя стоимость аренды 1-комн. квартиры с июля 2023 г. по июль 2024 г. выросла с 27 до 39 тыс. руб.
Еще один очень важный довод в пользу покупки — это определенные гарантии сохранения крыши над головой. Арендодатель может поднять арендную плату. Он может пересмотреть свои планы на недвижимость и попросить вас съехать. В конце концов, у вас может поменяться финансовая ситуация и вам потребуется пауза в выплатах. Что для арендодателя, конечно, неприемлемо. В отличие от банка, который может оформить кредитные каникулы, сделать реструктуризацию или рефинансирование. Варианты, как правило, всегда есть. Банк далеко не в первую очередь заинтересован в том, чтобы забирать квартиру за долги, выставлять ее на торги, продавать, делать перерасчет и так далее. Банк заинтересован в том, чтобы кредит был выплачен. Банку удобнее договариваться. Таким образом, с каникулами или реструктуризацией можно выиграть и ценное время и в конечном счете вернуть ситуацию под контроль.
Следующий момент — это перспектива улучшения жилищных условий. Если у вас однокомнатная в ипотеке, то в перспективе вы ближе к покупке, например, двухкомнатной, как если вы просто снимаете ту же однушку и копите на более крупный первый взнос. Поскольку даже квартиру в ипотеке можно продать. А разницу между оставшимся долгом и вырученной суммой направить на покупку новой квартиры. То есть, покупка квартиры — это более комфортные финансовые маневры в будущем.
Кстати: продать квартиру на вторичном рынке подороже поможет хоумстейджинг. Мы рассказывали о нем и не только в этом выпуске подкаста «ПСК Эксперт».
Ну и наконец, аспект психологический. Если аренда, как мы сказали ранее, дает потенциальную свободу перемещений, то покупка дает вам статус собственника. Жить в своей квартире для очень многих людей действительно крайне важно и именно этим аспектом они в конечном счете и руководствуются.
