Строить больше или продавать дороже? На фоне массовых ипотечных стимулов в последние 4 года крупнейшие рынки жилья решали этот вопрос по разному. Рассматриваем статистику текущего строительства.
Массовая льготная ипотека была запущена весной 2020 года в разгар пандемии, как временная мера поддержки, но осталась с рынком более чем на 4 года.
Ключевая проблема массового ипотечного стимулирования в том, что поддержка спроса не была обеспечена достаточным объемом предложения. В целом по стране объем строительств за время действия льготных программ вырос лишь на 15%.
Сегодня список крупнейших рынков жилья по текущему строительству выглядит следующим образом:
ТОП-30 городов формируют около 64% российского рынка жилья. Для оценки эффекта льготной ипотеки мы изучили показатели рынков с объемом текущего строительства более 1 млн. кв. м. Лидерами, которые кратно нарастили объем стройки являются города Дальнего Востока - Хабаровск и Владивосток, где кроме льготной и семейной ипотеки продолжает действовать "дальневосточная" - под 2%.
За рамками Дальнего Востока среди крупнейших рынков самый заметный рост строительства показали: Тюмень, Тула, Екатеринбург, Пермь. Рост строительства и предложения является необходимым условием для ограничения темпов роста цен. При существенном ипотечном стимулировании увеличение стройки на 10-20% слишком незаметная величина. Но хуже, когда объем строительства, на фоне растущего спроса, сжимается. В аутсайдерах - Санкт-Петербург. Рост стройки в ближайшем пригороде Питера не компенсировал заметное падение в самом городе. Также заметное сокращение фиксируется в Красногорске, Красноярске, Уфе и Рязани.
Ипотечные стимулы в последние 4 года были общими для всей страны, а эффекты очень контрастными. Это еще раз подтверждает тезис о том, что за общим термином "российский рынок жилья" прячутся тысячи рынков с разными условиями, возможностями и потенциалом. Федеральные шаблоны без региональной настройки работают плохо.
Михаил Хорьков,
Руководитель комитета по аналитике РГУД