Давненько я не смотрел отчетности этого фонда, пропустил целых 3 месяца, а раньше делал обзоры каждый месяц. Причина простая: много работаю. Сегодня решил посмотреть, изменились ли дела в фонда за последние 3 месяца. Спойлер: дела идут все также нормально.
Традиционно я смотрю состав активов фонда, динамику доходов и сравниваю доходы с расходами.
Состав активов фонда
На конец мая стоимость чистых активов (СЧА) фонда составляла 101,45 млрд рублей, что дает нам 112 690 рублей на один пай. Была окончательно закрыта крупная сделка по покупке недвижимости, что уменьшило раздел дебиторки и увеличило долю недвижимости.
Теперь недвижимость в активах фонда составляет 77,2%, а денежные средства только 18,9%, что все еще является довольно большой долей для фонда, заявленного как фонд недвижимости (оставшиеся 3,9% активов - дебиторка).
Ниже наглядно представлено то, как менялся состав активов фонда последние 2 года.
Динамика доходов
С доходами у фонда все очень даже хорошо, но не очень прозрачно.
В февральском обзоре я писал о непонятных "прочих доходах" в размере 427+млн рублей, в апреле снова пришли "прочие доходы", но уже 537 млн рублей.
Доходы это, безусловно, хорошо, однако отсутствие хоть каких-то понятных комментариев мешает адекватно оценить работу фонда. Отдельно стоит отметить увеличение дохода с недвижимости вслед за увеличением ее доли. Если раньше приходило около 500 млн в месяц, то в мае пришло уже 735 млн, что не может не радовать.
Отдельное внимание при анализе отчетности фонда я уделяю сравнению доходов и выплат пайщикам. Ранее мною было замечено, что прибыль фонда (доходы минус расходы) была ниже, чем сумма выплат пайщикам. Эта разница компенсировалась выпуском новых паев и отсутствием роста стоимости чистых активов на 1 пай.
Сейчас новые паи не выпускаются и доходы, как ни странно, стали выше суммы выплат. Вот наглядная диаграмма:
Это произошло благодаря двум факторам:
- непонятные "прочие доходы", которые были в январе (а теперь появились и в апреле)
- увеличение процентов по депозитам в связи с повышением ключевой ставки.
Прогноз и мнение
2-й квартал 2024-го года подходит к концу, есть отчетность за 2 месяца, и если судить по ней, то можно бы было ожидать хорошую выплату в районе 3000 рублей на пай (за 2 месяца уже заработано прибыли 2300 рублей на пай). Однако, управляющая компания у данного фонда специфичная, и я не думаю, что выплата будет сильно больше привычных 2400-2500 рублей на один пай.
Интересно прикинуть доходность к текущей биржевой цене (73200 руб), до налогов доходность выплаты 2,4-2,5 тыс получается ~13,1% годовых, а после налогов ~11,4%. Вполне неплохо.
Еще интереснее выглядит расчет "потенциальной доходности" к дате завершения работы фонда (31.03.2031). По логике, в момент закрытия фонда паи обменяют на деньги примерно по СЧА (113 261 руб на сегодня). Если предположить, что СЧА за следующие 7 лет не вырастет, то с учетом всех полученных выплат (~2500 рублей в квартал) получается примерно 20% годовых уже после выплаты налогов (с учетом ЛДВ).
ВАЖНО: это НЕ гарантированная доходность, а потенциальная
Выходит, что по моим оценкам этот фонд выглядит очень интересно. По текущей биржевой цене: выплаты ~11,4% годовых и ~20% годовых к погашению через 7 лет.
Какие есть риски? Рисков вижу два:
1. Доходы фонда будут снижаться, следом будут снижаться ежеквартальные выплаты. Вероятность расцениваю как минимальную, потому что УК фонда "зациклена" на стабильных выплатах, так как раньше выплачивала их даже в условиях недостатка прибыли. Думаю, это тенденция будет продолжаться: в фонде есть запас кэша, который позволит спокойно держать стабильный размер выплат. В этом случае СЧА фонда опять перестанет расти, как было ранее.
2. Фонд не будет завершать работу, то есть договор доверительного управления будет продлен. Вероятность расцениваю как среднюю, так как в фонде очень много объектов недвижимости, и чтобы фонд смог прекратить работу эти объекты нужно куда-то продать.
Правда есть у УК другие фонды, которые уже собирают средства и выпускают паи, и, думаю, эти фонды без проблем купят все объекты "СовАрБиза7", особенно учитывая заявленный объем сбора средств (например, фонд "Современный8" будет выпускать новые паи до тех пор, пока не соберет 500 млрд рублей).
По моим расчетам этот фонд - хорошая инвестиция, однако, мои ожидания - мои проблемы, и я могу очень сильно ошибаться в прогнозах. Не воспринимайте все написанное, как инвестиционные рекомендации, думайте своей головой. Ссылка на отчетность фонда:
Ссылка на Телеграм-канал: https://t.me/rationalapp
