Руководитель офиса Vysotsky Estate в Академическом районе Виталий Клочков рассказал о том, что и за сколько выбирали покупатели в прошлом году и каковы прогнозы на текущий год.
Жилую недвижимость я разбил на 7 сегментов:
🌇 1 сегмент: старая «панель», к которой относятся серии II-57 (подробно об этой серии можно почитать здесь) и 1-515, 5-этажки и прочие дома с квартирами с маленькой кухней, и старые кирпичные дома, в том числе с газовой колонкой.
🌇 2 сегмент: типовая «панель» — крупноблочные и одноподъездные дома с одним лифтом, с газом. Сюда относятся дома в 9-14 этажей с квартирами типовых площадей и с проходными комнатами.
🌇 3 сегмент: «панель» серий П-44, П3М и С-222 (подробнее об этой серии можно почитать здесь), дома по индивидуальным проектам — от 16 этажей и с квартирами увеличенных площадей. Сюда же отнесём реконструкцию Лужкова и объекты массового сегмента.
🌇 4 сегмент: «сталинки» и типовые кирпичные дома (серии СМ-6, II-66, II-08). Сюда отнесём и 6-11 этажные дома, а также квартиры в домах небольших площадей.
🌇 5 сегмент: монолит-кирпич (пено- и газоблоки) и бизнес-класс до 2013 года, известный огромными площадями и несуразными планировками.
🌇 6 сегмент: свежее жильё по новым стандартам от 2017 года. Это панельные дома от ПИК, «Самолёта», ЛСР, ДСК-1. И плюс реновация.
🌇 7 сегмент: монолит бизнес-класса от ФСК, INGRAD, «Кроста», «Пионера», «Эталона», MR Group, SMINEX, «Монарха» и т.д.
Отмечу, что сделок было немного, но основные пришлись на II и IV кварталы 2023 года. В основном это были 2- и 3-комнатные квартиры.
Сегмент 1, 2 и 3
Первый сегмент представлен в Котловке и незначительно в Академическом районе. Квартиры ликвидны, как и «сталинки», но качество домов хуже и соседи не всегда идеальные. Объекты с маленькими кухнями менее ликвидны.
Как и везде, стоимость квадратного метра 1-комнатных квартир дороже, чем стоимость квадратного метра в 2- и 3-комнатных квартирах сегмента.
90% квартир в этих домах требуют полного ремонта.
Потолки — 2,5 метра, и при установке натяжного потолка они ещё уменьшатся.
Поскольку эти дома делят локацию с домами выше шести этажей, парковочных зон не хватает.
Цены на первый сегмент росли преимущественно из-за реновации. Люди покупали квартиры в надежде на рост цены свежего жилья в будущем.
2 сегмент
Этот сегмент в основном представлен в Котловке и в Академическом районе. Это типовые «панельки» относительно небольшой этажности по современным меркам — в 9-14 этажей. Спрос на этот сегмент по-прежнему есть. Закономерно отмечается дороговизна стоимости квадратного метра 1-комнатных квартир относительно стоимости квадратного метра в 2-и 3-комнатных квартирах. Но невозможно не заметить спрос именно на 2-комнатные квартиры, что способствовало незначительному росту квадратного метра относительно 1- и 3-комнатных квартир.
Как правило, это квартиры с обычным ремонтом, в районах со сложившейся инфраструктурой.
3 сегмент
Этот сегмент в основном представлен в Котловке и в Академическом районе. Это «панель» массовых серий П-44М, П3М и их множественные модификации.
Сегмент 4
Четвёртый сегмент широко представлен в Гагаринском и Академическом районах. К этому сегменту, как правило, относятся так называемые «сталинки», построенные по индивидуальным проектам, с красивыми фасадами, большой историей и длинным списком знаменитых жильцов. Наибольшим спросом пользуются 2- и 3-комнатные квартиры.
В этих домах — один лифт и старый, по современным меркам, подъезд. Цены там явно завышены, но это не мешало продавцам в II-IV кварталах 2023 года выходить на сделки.
Одними из самых красивых домов сегмента считаются «Красные дома» по ул.Строителей, 4 и ул. Строителей, 6.
Один из самых дорогих домов в районе — «Дом профессоров». 4-комнатная квартира площадью 125 м² стоит здесь 50 миллионов. Это 448 тысяч рублей за м². На вопрос, почему, мне ответили:
«А вы знаете, кто в нашем доме живёт?»
А ещё в этом доме в 11 подъезде есть «двушки» с необычной планировкой: дверь на кухне ведёт на техэтаж.
А вот, например, в «сталинке» на Ленинском, 40 был пожар на чердаке в июле 2022 года. Как в поговорке:
«нет худа, без добра».
В части подъездов дома был сделан капремонт. Зато вторая часть так и осталась прежней, без ремонта.
Подобной детальной информацией о состоянии дома иего истории всегда владеет агент, специализирующийся на конкретной локации.
Сегмент 5
Дома старого бизнес-класса в Академическом представлены точечно, в основном — в Гагаринском и Академическом районах, и сделки по ним были редки. Продавалось лишь несколько 2- и 3-комнатных квартир. В I-III кварталах 2023 года цена за квадратный метр в локации по совершённым сделкам варьировалась от 324 тысяч рублей за квадратный метр до 406 тысяч рублей. 1-комнатных квартир практически не продавалось.
Сегмент 6
В Академическом районе домов, построенных по программе реновации, незначительное количество. зато в Котловке их достаточно.
Реновация на карте Котловки:
Реновация на карте Академического района:
Сегмент 7
Сегмент новостроек незначительно представлен во всех трёх районах: Гагаринском (ЖК Lunar), Академическом (ЖК «Level Академическая»), Котловке (ЖК Eniteo, ЖК «Новые Академики»). В течение всего 2023 года застройщики давали скидки, но незначительные. Тенденция в 2024 году сохраняется, но ждём второй половины 2024 года.
Резюме
В заключение можно ещё раз отметить, что эти районы Москвы являются давно сформировавшимися, удобными для жизни, зелёными, с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Жители часто не хотят уезжать из них и запрашивают варианты на подбор здесь же. Новые пятна под застройку в локации появляются не часто и аккумулируют на себя отложенный спрос по завышенной цене. Небольшие объёмы строительства нового жилья в этих локациях сказываются в довольно высоких ценах на старый фонд по сравнению с теми же сериями в других районах Москвы.
Существенного снижения ипотечной ставки не предвидится до конца 2024. Но предложений на рынке недвижимости становится всё больше, чаще по интересной цене для покупки. В целом рынок недвижимости в 2024 году остаётся рынком покупателя.
Я бы также присмотрелся к домам, построенным по программе реновации, поскольку качество строительства — на достойном уровне (приёмка идёт по стандартам города), развитая инфраструктура районов (школы, детсады, поликлиники, магазины), незначительная относительная стоимость квадратного метра для этой локации.
Более подробный обзор по ситуации с программой реновации в этих районах скоро выйдет.
Читайте обзоры на ЖК в этой локации:
ЖК «Новые Черёмушки»
Жк Lunar
Жк «Новочерёмушкинская 17»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
