По закону с продажи квартиры вы должны заплатить 13% от суммы проданной квартиры. К счастью, есть несколько нюансов, которые позволят законно избежать размер этого вычета.
Сегодня расскажем, как продать квартиру и снизить или вовсе не платить налог с нее (законными способами).
Зачем я должен платить налог со своей же квартиры?
В России не существует как такового отдельного налога «с продажи недвижимости». В случае с квартирой у вас будет взиматься обычный НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Работая на официальной работе и получая «белую» заработную плату, вы оплачиваете аналогичный налог — 13% от суммы, которую вы заработали. Продажа недвижимости такой же заработок.
Уплачивать налог нужно с продажи не только квартиры, но и любого имущества дороже 250 тыс. рублей. Если вы вдруг подумали, что можно как-то скрыть факт продажи недвижимости, то, увы, — это невозможно и является правонарушением.
В случае умышленного нарушения, например, в сокрытии дохода — на физическое лицо облагается штрафная санкция в размере 40% от суммы налога. Аналогичное в случае, когда вы «просто забыли» подать декларацию и уплатить налог — вас штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Также за каждый день просрочки нужно уплачивать пени в размере 1/300 от ставки ЦБ РФ. В крайних случаях может доходить даже до уголовного наказания.
К счастью, не платить налог можно и законным способом. О них расскажем ниже.
Владеть квартирой три или пять лет
Если вы владели недвижимостью несколько лет , то платить налог не нужно. 13% начисляются только в том случае, если вы продали квартиру раньше положенного срока. Три и пять лет — минимальный срок владения, но продать квартиру после трех лет и без уплаты налога можно только при определенных условиях.
Как продать квартиру без налога, если я живу в ней три года?
- Если вы не имеете другого жилья (единственная жилая недвижимость в собственности).
- Если вы унаследовали квартиру.
Минимальный срок владения отсчитывается с даты смерти наследодателя (ближайшего родственника). Или, если умер один из супругов, то минимальный срок владения отсчитывается непосредственно со дня первоначального оформления квартиры в собственность, поскольку это совместное имущество.
- Если вы получили ее по договору дарения.
Минимальный срок владения отсчитывается от даты регистрации права собственности.
- Если вы приватизировали недвижимость.
Минимальный срок владения отсчитывается от даты подписания договора передачи квартиры в собственность. - Если вы приобрели квартиру по договору ренты.
Минимальный срок владения отсчитывается от даты регистрация права собственности.
Это условия, исходя из которых вы сможете продать квартиру без уплаты налога по прошествии трех лет. В других же случаях минимальный срок владения составит пять лет.
Важно! Отсчет начинается в тот день, когда вы зарегистрировали право собственности на недвижимость. Допустим, вы приобрели квартиру 1 марта, а зарегистрировали недвижимость только 14 июня, то время владения отсчитывается с последней даты.
Воспользоваться налоговой льготой для семей с двумя и более детьми
По закону семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога при продажи квартиры вне зависимости от срока владения недвижимостью.
Однако для возможность применения этого закона необходимо одновременно соблюсти ряд условий:
- в семье должно быть более двух несовершеннолетних детей, однако, если дети учатся в институте очно, то до их 24-летия;
- вместо проданного жилья в течение года (или до 30 апреля следующего года) необходимо приобрести новое;
- площадь новой квартиры должна быть больше, чем площадь предыдущей недвижимости;
- кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн руб;
- на момент продажи старой недвижимости ни родители, ни дети не имеют больше никакого другого жилья, общая площадь которого больше 50% площади нового жилья.
Как уменьшить сумму налога
Если по какой-то причине у вас не удалось избежать уплаты налога и вам нужно продать квартиру здесь и сейчас, не дожидаясь трех или пяти лет владения имуществом, то есть два законных способа его уменьшить. И использовать можно только один из них.
1.Налоговый вычет
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (для жилой недвижимости 1 млн).
Тут все предельно просто, никаких документов не нужно — просто заявите о вычете в декларации.
Из суммы вашей продажи нужно просто вычесть 1 млн рублей. С помощью этого вычета можно вовсе не платить налог, если стоимость жилья в договоре будет меньше этой суммы.
Например, стоимость продажи — 3 млн. рублей. Вы заполняете декларацию и заявляете о вычете — налоговая база уменьшается на 1 млн рублей. Вы заплатите 13% только с 2 млн рублей, а именно 260 тыс. рублей вместо 390 тыс. рублей.
2. «Доход минус расход»
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества.
В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
Например, недвижимость куплена за 5,5 млн, а продали ее за 6 млн. Налог нужно уплачивать с 500 тыс. рублей, то есть из 6 млн рублей вычесть 5,5 млн рублей.
Получается, что в этом случае вы заплатите 13% только с той части, которая превышает ваши расходы — таким образом налог можно значительно уменьшить либо вовсе свести к нулю, если продавать жилье за ту же цену, за которую вы ее купили.
Важно! У вас на руках должны быть документы, подтверждающие вашу изначальную покупку: договор-купли продажи или платежные поручения.
Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c разницы.
А если вы хотите выгодно обменять старую квартиру на новую, то программа «Трейд-ин» это отличный способ сделать это.
Узнать подробнее можно в статье: Цены на вторичку — космос: Саратовцам предлагают обменять старую квартиру на новую.
А купить квартиру мечты по программе «трейд-ин» можно в нашем офисе продаж ГК «Кронверк».
