Сегодня в гостях у Виктора Зубика, основателя компании Smarent, Оскар Хартманн, миллиардер, бизнесмен и филантроп, один из самых известных и влиятельных предпринимателей в российской интернет-индустрии.
В этом интервью:
- Недвижимость как противовес
- Пассивный доход – две несбыточные мечты
- Дьявол кроется в деталях
- Зачем нужна недвижимость?
- Богатейшие люди мира все равно вкладываются в недвижку
- Куда инвестирует Оскар Хартманн?
- Долларовая и квазидолларовая доходность, Бали
- Про Чижика и Светофор
- Оскар и Самолет
- Технологии и рынок недвижимости
- Блиц для Оскара
Кто такой Оскар Хартманн
Оскар Хартманн – венчурный инвестор, серийный предприниматель, бизнес-ангел и охотник за «единорогами» с активами по всему миру. На сегодняшний день он является основателем и инвестором более 150 международных компаний, капитализация которых превышает $90 млрд. Самые известные проекты Оскара в России – интернет-магазины Sapato, KupiVIP.ru, краудфандинговая площадка недвижимости AKTIVO, онлайн-сервис по ремонту автомобилей CarFix. Оскар ведет youtube-канал, где делится ценными инсайтами из мира бизнеса и мотивационными видео @HartmannOskar.
Недвижимость как противовес
Недвижимость кажется скучной и заезженной темой, но это важнейшая составляющая жизни и бизнеса. Наличие в портфеле «бетона» дает большую свободу, более высокую толерантность к риску в других сферах. Оскар Хартманн называет недвижимость своего рода противовесом в мире неопределенности. Охота за «единорогами», то есть покупка компаний, которые имеют потенциал дорасти до капитализации свыше $1 млрд, требует быстрого, порой молниеносного принятия решений. Например, в сфере искусственного интеллекта охота за подобными перспективными компаниями напоминает массовую драку, где дерутся 10 млн «человек» разного размера. И в эту кучу устремляются все охотники за «единорогами». Без противовеса в виде недвижимости в этой драке ты проиграешь, поскольку твоя потребность в стабильности и определенности, которая в той или иной степени есть у всех, не удовлетворена. А удовлетворить ее может именно «бетон».
Оскар работает на двух риск-полюсах: проводит как очень рискованные сделки, так и крайне консервативные. В его портфеле есть разные классы активов, которые по-разному себя ведут при разной погоде на рынках. Но есть просто факт, что 60% всех денег мира находятся в недвижимости, а это $400 трлн!
Практически каждый человек так или иначе занимается недвижимостью, поскольку у него есть хотя бы квартира, в которой он живет, которая стоит определенных денег на рынке, поэтому получается, что он тоже инвестор.
Пассивный доход – две несбыточные мечты
Оскар объясняет, что большая доля людей, мечтающих о пассивном доходе, сталкивается с двумя несбывшимися мечтами. Первая – что этот доход будет пассивный. Часто, приобретая недвижимость, люди получают не пассивный доход, а тратят на это половину своего времени: неполадки с отоплением, проблемы с окнами или другие непредвиденные ситуации. Когда человек начинает инвестировать в недвижимость, он осознает, что теперь не он владеет этим портфелем, а портфель недвижимости владеет им. Передать управление недвижимостью на аутсорс можно, но тогда доходность уменьшается вдвое.
Вторая несбывшаяся мечта – это высокий доход. Часто у людей завышенные ожидания от недвижимости. Часто люди врут о своей доходности. Да и в целом, основной доход идет за счет прироста стоимости объекта, а не за счет денежного потока (аренды). Бывают гении на рынке недвижимости, но обычно они специализируются в каком-то микросегменте и знают про него все, вплоть до каждой квартиры со всеми нюансами на этом рынке. Например, Олег Торбосов, основатель агентства недвижимости Whitewill, много лет работает на рынке ОАЭ, владеет кучей инсайдерской информации, но лично сам вкладывает в один небольшой остров Bluewaters, он сделал это зоной своей компетенции и делает там доходность 15%, но при этом создает дополнительную ценность. Оскара искренне удивляют люди, которые хотят заработать больше 15%, не имея ни знаний, ни опыта. Они верят, что можно залететь в проект в Эмиратах, заплатить лишь 10% предоплаты и получить прибыль 100%. Такого не бывает, чтобы ни рассказывали брокеры. Приходит время платить оставшиеся 90%, и все кончается cancel’ом. Люди теряют все деньги плюс уплаченный налог в 4%, и даже не могут продать этот актив, поскольку в условиях договора может стоять блок.
Как и с криптой, люди ищут волшебную таблетку и часто им эту идею и продают. Бывает, что люди думают, что покупают актив в недвижимости, но в договоре все так хитро составлено, что по факту они владеют лишь долей в компании, которая занимается апарт-отелями. Они зарабатывают, только если компания делает 200% прибыли. Иначе компания банкротится, и люди теряют все.
Дьявол кроется в деталях
В недвижимости все решают детали: от выбора локации и объекта до формулировок и пунктов договора. Оскар никогда не рассуждает на тему недвижимость в общем, есть смысл говорить только конкретно, про определенный объект, про определенные условия сделки. Это относится и ко многим другим сферам. Кредит может быть золотом, а может быть смертельным ядом, все зависит от параметров.
Оскар рад, что есть такие каналы на Youtube, как Smarent, где автор дает аналитику и заставляет своих зрителей вникать в детали и думать, прежде чем делать какие-либо шаги. Жертв всяких схематозов будет меньше.
Недвижимость может делать то, что она может делать, и не стоит от нее ожидать сверхдоходов. Если Blackstone делает на длинном горизонте на рынке недвижимости только 10%, почему один конкретный человек без знаний и опыта рассчитывает получать больше. Да, есть спекуляции, которые дают более высокие цифры, но там и риски выше, да и денежная, а не бумажная доходность, как правило, ниже. Когда человек наиграется в риски и получит этот опыт, то обычно приходит к консервативной стратегии.
Зачем нужна недвижимость?
Виктор делится своим наблюдением, что большинство людей не понимает, зачем им нужна недвижимость: есть ипотека или кэш – хочу вложить в недвижимость. Зачем? – Хочу заработать. Сколько? – Ну, не знаю, побольше. Планируешь продавать или сдавать? Нужно сохранение капитала? Валютный доход? В какой стране ты планируешь жить? – Не знаю, но мне сказали, что этот объект хороший, надо брать. То есть люди бегут покупать недвижку, не понимая своих целей, следуя лишь советам брокеров, которые сидят на комиссии от застройщиков и имеют лишь одну задачу – продать то, что им дает застройщик.
Люди, по советам экспертов, берут ипотеку под 15-16%, покупают квартиры, которые приносят доходность, ну пусть 4%, при этом им приходится обслуживать ипотеку. Конечно, если все деньги обесценятся, то эта ставка сработает. Кто знает, может быть через 5-10 лет 10 млн будет среднемесячная зарплата.
Плюс у людей есть идея, что если я сейчас не уберу эти деньги, то я все потрачу не понятно на что. Очень многие люди достаточно хаотично управляют своими личными финансами, у них деньги просто исчезают, поэтому они хотят их хотя бы куда-то отдать, хотя бы ипотеку платить. Ну, это тоже определенная финансовая дисциплина.
Виктор вспоминает один крутой совет от Оскара. Обычно мужчины готовы больше рисковать, зарабатывать, а женщинам нужна безопасность и стабильность. Виктор послушал совета Оскара и несколько квартир оформил на свою жену, отдав их в управление в Smarent. Жена получает регулярный арендный доход и невероятно счастлива. То есть жене не приходится просить денег у мужа, она знает, что 10-го числа каждого месяца ей капают деньги за квартиры. То же самое Виктор сделал и для мамы.
Богатейшие люди мира все равно вкладываются в недвижку
Если посмотреть на самых богатых людей мира, на их портфель активов, то недвижимость и земля всегда будет составлять весомую часть. У самых обеспеченных людей мира есть доступ к разным фондам и классам активов, которых нет у других, и условия для них гораздо более интересные, но даже они все равно держат часть портфеля в недвижимости. Только цель у этой части портфеля – не заработать «иксы», цель – гиперстабилизация и защита от инфляции. Недвижимость – защита капитала для тех, кто значительную часть своей жизни посвящает работе, бизнесу, семье.
Куда инвестирует Оскар Хартманн?
Основная деятельность Оскара сосредоточена в области венчурного капитала и Private Equity – это сфера его экспертизы и компетенций. Что касается недвижимости, то тут есть три направления деятельности у Оскара:
- Платформа для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость Aktivo – это очень консервативный бизнес, портфель продолжает расти, первые активы скоро выйдут на биржу, это полностью пассивная стратегия. Ее доля в портфеле около 10%. Оскар верит, что рынок будет меняться, идти в сторону демократизации, доступа обычных инвесторов к совместному владению крутыми объектами. Если раньше владеть какой-нибудь башней могли только большие фонды или какой-нибудь Билл Гейтс, то в скором будущем обычные инвесторы смогут выбирать, что купить – квартиру или долю в небоскребе. Каждый сможет купить небольшую долю, пусть даже 1 квм, и ежемесячно получать свою долю аренды.
Эта модель подходит и тем людям, которые живут по-новому, которые не хотят владеть никакой собственностью, ни транспортом, ни недвижимостью, а хотят владеть и управлять денежным потоком. Виктор рассуждает, что большинство людей впадают в крайности – либо купить, либо арендовать. А мир очень сильно поменялся, сейчас можно инвестировать даже с небольшим капиталом, с плечом, через разные фонды. Заходить в какой-либо актив всем капиталом не стоит, но диверсифицировать свой портфель – купить студию в России, зарубежную недвижимость – вполне разумно, это снижает риски.
- Вторая сфера инвестиций Оскара – это недвижимость в Европе. Там нужно подходить к изучению вопроса с очень тонким карандашом. Привлечение финансирования под 1,8% или 2,1% полностью меняет модель. В Германии компания Оскара дает доходность 5,5% (чистая денежная доходность). При ставке кредита 5% маржа получается очень небольшой, и даже маленький просчет ведет к убыткам.
Люди часто смотрят на недвижимость как на мечту – девелоперы продают мечту, а инвесторы покупают мечту. Крупные фонды подходят к инвестициям с трезвой головой и верят только цифрам. Оскар и Виктор делятся, что когда они покупают недвижимость, то планируют владеть ей вечно, то есть на этапе покупки не планируют ее продать точно в какой-то срок. Такой подход снимает стресс от невозможности или невыгодности продажи актива в запланированный момент времени.
- Третье направление бизнеса Оскара – управляющая компания в Европе. Под управлением находятся 40 тыс. квартир. Такой же бизнес есть в Америке.
Долларовая и квазидолларовая доходность, Бали
Оскар рассказывает про создание долларовой доходности. В первую очередь это возможно на рынке США, но там большую роль играют налоги и без досконального знания налоговой системы заходить на этой рынок опасно. Есть страны с квазидолларовой доходностью, например Дубай (дирхам привязан к доллару), Саудовская Аравия, Бали.
Оскар изучал Бали для инвестиций. Это хорошая локация – цены растут, население растет, туризм растет, и только арендная доходность может приносить 10%. Но там есть проблемы с налогами. Оскар делится своим опытом: он нашел бомбическую микролокацию с готовым объектом с «грязной» доходностью 16%. Тогда он вместе с юридическими компаниями стал считать и изучать детали. Оказывается, что на Бали есть серая зона с НДС, то есть в любой момент могут начислить налог, даже постфактум – три топовых юридических компании не смогли дать заключение. Есть еще другой налог – на вывод денег из страны, если это делать не через крипту или какими-нибудь другими хитрыми способами. А если ты большой инвестор, то тебе нужна безопасная прозрачная схема. В итоге, посчитав все, из 16% «грязных» доходов осталось 6%.
В отличие от России, в Индонезии нет инфраструктурных проектов для инвестирования, типа ЦФА, ЗПИФ, которые снижают стоимость инвестирования. В Индонезии много денег уходит мимо дела. И хотя власти страны утверждают, что международных инвесторов они обижать не будут, не все готовы брать на себя этот риск, если они планируют работать «в белую». А, работая «в серую», не платя налоги, через крипту, инвесторы все равно несут риски, и в какой-то момент им, вероятно, придется поделиться своей доходностью под угрозой тюрьмы. В результате Оскар сделал пока небольшую инвестицию в недвижимость Бали для опыта. Оскар добавляет, что при покупке недвижимости на Бали ты становишься налоговым резидентом этой страны (как и в Германии), даже если ты там не живешь. Для многих это становится неприятной неожиданностью. Оскар делится лайфхаком – он инвестирует в недвижимость в тех местах, где любит проводить время.
Про Чижика и Светофор
У Оскара нет цели получать от недвижимости сверхдоходность. Иначе нужно выбирать специализацию, микросегмент – подкаст-студии, дарксторы, дарк-китчены, дискаунтеры типа Чижика. И когда ты специализируешься на чем-то одном, ты знаешь потребности клиента. Например, ты покупаешь помещения для сети «Чижик», ты можешь знать директора по развитию, можешь заранее покупать подходящие объекты в новых городах, но это будет очень узкая специализация, и даже это не даст тебе очень большую доходность, потому что будет большая зависимость от одного клиента, а они – чемпионы мира по выкручиванию рук и ног у владельцев здания. У них в модели заложено всего 2% от выручки на аренду. Модель конкретно Чижика и Светофора ломается конкретно на том, что локация для них не так ценна, и арендодатель легко заменим. Плюс, к примеру, в окружении открылось три новых магазина, а у тебя цена аренды зависит от выручки. Выручка упала, арендный доход – тоже.
Оскар и Самолет
Мы как потребители видим Самолет только как фасад и отделку. Оскар же до недавнего времени был членом совета директоров компании. Он рассказывает, что за это время компания выросла в 4 раза. У Самолета была амбиция построить великую компанию – не просто девелопера, а супертехнологичную компанию, которая занимается девелопментом. Оскар увлекается качеством жизни человека, именно это хобби и помогло совместить его интересы и интересы Самолета.
Большая идея Оскара была изменить бизнес-модель девелопмента. Сейчас вся прибыль находится в сделке, в момент подписания, дальше уже никто не зарабатывает, и никому не интересно. Идея заключалась в том, что великой станет та компания, которая синхронизирует интересы человека, который живет в квартире, и свою прибыль. Оскар думал о «жизни по подписке».
Пока мечта Оскара о великой компании «Самолет» не осуществилась. Застройщики сейчас не пытаются улучшить продукт, а конкурируют за то, кто самый лучший в привлечении проектного финансирования, особенно в условиях высоких процентных ставок. Самолет много что сделал в направлении качества жизни: Самолет плюс, управляющая компания. Но при ставке 15% будущее дисконтируется, все, что дальше 10 лет, даже 5 лет, дисконтируется в 0.
Оскар верит, что великая компания, которая будет синхронизировать свои интересы и прибыль с интересами потребителя, появится и будет выигрывать за счет своей модели.
Оскар гордится достижениями компании «Самолет». Самолет плюс - уникальный набор сервисов. Компания планирует IPO и вполне может стать единорогом. Виктор добавляет, что как бы он ни ругал этого девелопера, разница между Самолетом-2017 и Самолетом-2024 – колоссальная: от «я бы не доверил им ни рубля» до «полноценная компания, которой можно доверять». Также Виктор признался, что считает Самолет плюс своим конкурентом в том смысле, что Smarent смотрит на то, что они делают неправильно и пытаются избежать этих ошибок.
Технологии и рынок недвижимости
Сейчас потребитель может в течение минуты получить такси, за 15 минут – доставку продуктов, а через полчаса – еду из ресторана. Это огромная власть потребителя. И во всех сферах власть перешла к потребителю. Недвижимость же – самая отсталая отрасль с точки зрения технологичности.
Новое поколение не хочет жить как раньше, не хочет делать ремонт, ходить по строительным рынкам. Когда-нибудь потребитель захочет жить практически как в отеле, без забот – чтобы все проблемы решались по нажатию кнопки и в течение 15 минут. Это называется отелификация. Это вряд ли распространится на весь рынок недвижимости, но будет определенная ниша. Будет продукт, который называется «квартира, готовая к проживанию». Например, потребитель захотел играть в Playstation, ему не надо покупать эту вещь, достаточно нажать кнопку в приложении, курьер привез приставку в аренду, а аренда квартиры за счет этого выросла, скажем, на $16. Появятся новые огромные рынки, связанные с обеспечением этой модели уберизации. За этим будущее.
Виктор отмечает, что в недвижимости еще есть очень большой простор для развития технологий. Развитие технологий в последние 5-10 лет во многом и создало высокий спрос на недвижимость. Именно технологии, а не инфляция дали толчок рынку. Оскар все же считает, что дело в инфляции, а технологиям еще есть, куда расти. Когда купить квартиру будет так же просто, как купить в приложении акции, тогда можно будет ждать нового скачка цен.
Блиц для Оскара
Криптовалюта или недвижимость?
– Недвижимость.
Для инвестиций – квартира или офис/нежилая недвижимость?
– На данный момент, это офисы. Все думали, что коронавирус убьет офисы, но этого не случилось, наоборот сейчас нехватка офисов.
Москва или Дубай для инвестиций в недвижимость?
– Москва
Спекуляция или аренда?
– Аренда
Недвижимость или венчурная инвестиция?
– Зачем выбирать? Нужны оба типа активов.
Прожить до 100 лет или вырастить «единорога» и умереть в 27?
– В 27 не надо умирать. Жизнь не стоит менять ни на что. Сама жизнь должна быть «единорогом».
Чтобы ты пожелал нашим подписчикам и инвесторам?
– Я бы пожелал всем сделать подход к недвижимости более профессиональным. Недвижимость – это предсказуемый, просчитываемый класс активов. Если это не ваша сильная сторона, очень важно иметь партнера, который все просчитает, чтобы реальность совпадала с ожиданиями на 100%. Может быть таким партнером когда-нибудь станет искусственный интеллект.
Выводы:
- Недвижимость – это сохранение капитала, противовес риску
- Богатейшие люди мира все равно вкладываются в недвижимость
- Пассивный доход – две несбыточные мечты: мечты о пассивности и мечты о высоком доходе
- В недвижимости все решают детали: от выбора объекта, локации, до формулировок и пунктов договора
- За потребителем будет власть, тренды будущего – отелификация и уберизация
- Великой станет та компания, которая сможет синхронизировать свои интересы и прибыль с интересами потребителя
- Когда купить квартиру будет столь же легко как купить акции, будет новый виток цен
Smarent активно внедряет новые технологии на рынке недвижимости. Одна из областей применения – рынок аренды. Smarent берет ваш объект в аренду, страхует, следит за состоянием, рекламирует, проводит показы, отбирает и заселяет / выселяет арендаторов, следит за полнотой и сроками оплаты аренды и ЖКУ, устраняет возникающие конфликты. Собственник может передать квартиру в управление из любой точки мира, Smarent решает все проблемы, а вы получаете доход. Выбирайте подходящий тариф и оставляйте заявку!
