Да, мамкин, да, инвестор! Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, честно и со всеми цифрами расскажет, сколько он заработал на продаже маминой квартиры в проекте ПИК «Ильинские луга».
В этом видео:
• Почему Ильинские луга? Сколько стоил вход?
• Что по цифрам?
• Что дает меблировка?
• Продажа квартиры с ипотекой – ничего сложного
• А дальше что? - Реинвестиция
Нет, пожалуй, ни одного блогера в сфере инвестиций, которого в комментариях не называли «мамкиным инвестором». Но в данном случае все это правда: Виктор Зубик продал мамину инвестиционную квартиру и делится итогами. Квартира продана, деньги получены, все налоги заплачены, поэтому только правда, только реальные цифры. Многих результат удивит, а многих – точно разозлит.
Почему Ильинские луга
На самом деле это была консервативная, можно сказать, пенсионная инвестиция с небольшим входом – всего 700 000 рублей. Стоимость объекта была невысокой, где-то в районе 3,5 млн рублей. Ставка по ипотеке на момент покупки (2021 г.) составляла около 8%. Кстати, это была не льготная ипотека, и платеж не превышал 25 тысяч рублей в месяц, что, на мой взгляд, комфортно. Электронная регистрация сделки проходила совместно с банком ВТБ, где была ипотека, поэтому в другой банк обращаться не требовалось. Квартира бронировали через SMS, а подписание документов проходило по электронной почте и через SMS, плюс кредитный договор тоже онлайн. Приемка квартиры тоже была в электронном виде через постамат – вы можете увидеть весь процесс в этом видео.
Сам проект имел на момент 2021 г. хорошую точку роста: строительство Рублево-Архангельской ветки – станция будет открыта примерно в трех километрах от дома. На удивление здесь довольно высокая аренда: даже в 2021 г. квартира-студия 20-22 квадратных метра сдавалась выше 30 000 рублей.
Почему так дорого? Дело в том, что этот проект многие выбирают для постоянного проживания, поэтому здесь мало инвестиционных квартир, которые сдаются в аренду, да и в целом квартир немного из-за невысокой этажности. При этом спрос достаточно высок, поскольку рядом расположен большой торговый центр «Ригамолл», несколько других торговых и бизнес-центров, а также есть довольно крупный частный сектор.
Мы купили квартиру. Конечно, она с отделкой, и срок ожидания получения ключей составил всего полтора года. Наверное, желающих ждать сдачу квартиры в 2027 г., ключи в 2028 г., делать отделку самостоятельно, чтобы начать сдавать только с 2029 г., немного. Стоимость объекта значительно выросла: мы оценили, что готовую квартиру с ремонтом и мебелью можно продать примерно за 5,5 млн рублей. Сопоставляя с доходом от аренды (около 30 000 рублей, или 300 000 рублей в год с учетом расходов) история получается не самая интересная. Поэтому мы решили инвестировать эти деньги в более выгодный проект.
Что по цифрам?
Студия 20 квм была куплена за 3 529 000 рублей 30 апреля 2021 года, и с этого момента началась оплата ипотеки. Наш первый взнос составил 706 626 рублей, а платеж по ипотеке – для любителей точности – 23 437 рублей. Объект был продан 13 сентября 2023 г., то есть примерно через два с половиной года. Итого за весь период владения квартирой мы потратили на проценты 488 600 рублей.
Цена продажи составила 5 390 000 руб. с учетом небольшого торга в 100 000 руб. Я всегда рекомендую закладывать в цену небольшой дисконт и за счет этого быстрее выйти на сделку. Ну, и важный момент, квартира, конечно же, продавалась по полной стоимости, никаких занижений, никаких серых схем. Я всегда рекомендую продавать объект недвижимости по полной стоимости.
Наш покупатель брал эту квартиру в ипотеку, и для него было очень важно, чтобы квартира была готовая с мебелью и с ремонтом. Но затраты на меблировку летом 2023 г. у нас составили 347 790 рублей (материалы, работа, доставка). Сейчас за такие деньги сделать меблировку не получится из-за инфляции и роста себестоимости материалов и техники. Меблировка подобной студии обошлась бы примерно в 500 000 рублей. Потенциальный покупатель это понимал, и поскольку он покупал в ипотеку, ему было необходимо готовое решение под ключ. Все цифры еще раз приведены ниже:
Цена покупки: 3 529 000
Расходы на меблировку: 347 790
Проценты: 488 600
Цена продажи: 5 390 000
Доход: 1 024 610
Не забываем про налоги. Здесь налог мог бы составить 130 000 рублей, но составил 178 000. Для налоговой можно снизить полученный доход на фактические расходы, но нужны чеки. У нас чеков на меблировку не осталось (всегда сохраняйте все чеки на мебель, технику, работы), поэтому сумму удалось снизить лишь на расходы по ипотеке.
Таким образом, имея изначально 706 000, через два с половиной года мы получили прибыль в 845 000, то есть практически 50% годовых. Если же учитывать всю сумму с платежами по ипотеке (656 000 за 28 месяцев), то на вложенный 1 300 000 (причем не единовременно, а в течение 28 месяцев), что ближе к 30% годовых. Именно поэтому, когда меня спрашивают, сколько можно заработать на жилой недвижимости с использованием ипотеки, я отвечаю, что в среднем это 18–24% годовых. Но стоит помнить, что получить 30% годовых на вложенные 700 000 рублей гораздо проще, чем те же 30% годовых на вложенные 7 миллионов.
Что дает меблировка?
Сейчас рыночная стоимость аналогичной квартиры-студии 20 квм у застройщика с отделкой на ключах составляет 4,5 млн рублей, у застройщика – 4,3-4,4 млн рублей. Если вы хотите перепродать «голый объект», то потеряете деньги с учетом расходов по ипотеке и на риелтора. Почему же нам удалось продать квартиру на миллион дороже?
Мы сделали хорошую меблировку, хоум-стейджинг, повесили шторы, заменили душевую кабину, то есть мы проделали определенный ряд работ по улучшению объекта недвижимости. Дальше уже потенциальный покупатель сравнивает на фотографиях готовую красивую квартиру или голые стены от ПИК и начинает считать, сколько денег, времени и сил (приемка квартиры, доставка, сборка мебели) он вложит в покупку и меблировку. Очень часто получается, что 5,5 млн рублей за полностью готовую квартиру да еще в ипотеку выгоднее 4,5 млн рублей за пустой объект. Доходы у людей снижаются, и они стараются переложить в ипотеку максимум трат, купив квартиру с ремонтом и мебелью и сразу начав там жить.
Плюс мы продавали квартиру в Smarent: мы сделали профессиональные фотографии, отдали опытному риелтору, отвечали на звонки по объявлению (попробуйте позвонить по какому-нибудь объекту – вам ответят лишь в половине случаев), делали оперативные показы, у нас было премиальное продвижение, мы подключили юриста. Ну и полная стоимость в договоре, конечно, тоже способствует хорошей продаже.
Продажа квартиры с ипотекой – ничего сложного
Вы можете сказать, что квартира с ипотекой и долгом никому не нужна, и пришлось искать средства для погашения долга – 2,5 млн рублей. Разочарую вас, долг оплатил покупатель – хотя сделка проходила в Сбербанке, а наша ипотека была в ВТБ. После получения собственности на объект Сбер без проблем выкупает долг в других банках.
А дальше что?
Таким образом, при вложении дополнительных 400 000 рублей мы смогли продать квартиру дороже на 900 000 рублей. Хотите так же? Обращайтесь к нам. Первый этап – оценка вашего объекта в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области за 99 рублей. Наша команда поможет вам разработать эффективную стратегию по продаже и продвижению вашего объекта.
После продажи мы получили на руки около 2 млн рублей (первоначальный взнос и прибыль от инвестиции). Сейчас недорогие студии в Москве можно найти на уровне 7-8 млн рублей со взносом в 20% и платежом в 50 000 рублей в месяц до ключей – и это рассрочка, а не ипотека. Я же хочу найти объект со взносом в 1,2 1,5 млн рублей, а оставшуюся часть суммы как раз таки направить на платежи по рассрочке, и чтобы мы не платили ипотеку. Сейчас ищем такой вариант, планируем сделку в августе, а пока деньги лежат на краткосрочном депозите. Но, нужно понимать, что в мае-июле 2024 г. можно ожидать роста цен (почему? – мы разобрали здесь и здесь). Плюс сейчас мы рассматриваем апарты, которые стоят значительно дешевле квартир: на примере Большой Академической разница между квартирами (7,58 млн) и апартами (5,56 млн) составляет 2 млн – и переплачивать смысла я не вижу.
