Вы нашли на рынке привлекательный земельный участок и рассматриваете его для покупки. На что нужно обратить внимание, чтобы не купить себе проблемы за свои же деньги?
Давайте разбираться
1. Выясните у продавца какие правоустанавливающие документы у него имеются. На деле это могут быть старые гос. акты выданные человеку ещё в 90-x при приватизации участка, либо договор купли-продажи земельного участка.
Здесь важно обратить внимание, что участок принадлежит именно продавцу и именно на праве собственности. Важно также выяснить, не находится ли он в совместной или долевой собственности, если да, то потребуется согласие других собственников.
2. Узнайте, проведено ли межевание земельного участка и поставлен ли он на кадастровый учет.
Покупая участок без межевания вы рискуете в последствии выяснить, что реальные границы земельного участка на самом деле находятся не там, где показывал продавец. Это чревато спорами с соседом или же часть вашего участка может оказаться в оврагах и болотах. Лучше покупать участки с межеванием, на руках у продавца должен быть межевой план, а участок присутствовать на публичной кадастровой карте.
3. Если участок поставлен на кадастровый учет, то вы обязательно должны заказать выписку из ЕГРН. Если продавец вам показывает уже взятую выписку, то нужно, чтобы ее давность не превышала 7 дней. Из выписки вы узнаете много полезной информации:
- кто является актуальным владельцем земельного участка;
- расположен ли ваш участок в границе населённого пункта, потому что за его приделами вы ничего не построите.
- к какому виду разрешённого использования относится этот участок. Это принципиально важно, потому что, к примеру если ВРИ - огородничество, то на таком участке построить дом вы не сможете. Очень часто под видом ИЖС продают участки совершенно с другими ВРИ и вы не сможете их использовать по назначению
- существуют ли обременения на данный участок, например не находится ли он в залоге у банка.
- присутствуют ли на участке объекты капитального строительства. Бывают случаи, когда в реальности участок пустой, а по документам там зарегистрирован дом. В таком случае владелец дома имеет преимущественное право покупки участка. Такую землю лучше не брать, это чревато проблемами.
4. Зайдите на публичную кадастровую карту и посмотрите не попадает ли ваш участок в зону особых условий использования территории (ЗОУИТ). На карте они окрашены зеленым цветом. Существуют такие зоны, на которых ничего построить нельзя даже если ВРИ это позволяет. Например, зона магистральных газопроводов или высоковольтных ЛЭП.
У нас в Томской области был скандальный случай, когда людей заставили сносить самовольно построенные дома из-за соседства с газопроводом высокого давления. Но не все ЗОУИТ запрещают строить, поэтому на карте нужно посмотреть к какому именно виду относится зона если она там есть и выяснить условия использования такой территории.
5. Откройте генеральный план вашего населённого пункта и посмотрите в какой зоне расположен ваш земельный участок. Если планируете строиться, важно чтобы участок находится в границах населённого пункта и территориальная зона была соответствующей. Бывает так, что местная администрация меняет генеральный план исходя из планов перспективного развития территории и участки "перемещаются" в другие территориальные зоны. Если по старым документам там можно было построить, то после смены генплана правила использования земли могли поменяться.
6. Откройте правила землепользования и застройки вашей территории и найдите вашу территориально зону. Там нужно посмотреть требования к минимальным отступам от границ участка для размещения объектов капитального строительства. Особенно это важно для узких участков. Бывает, что отступив от соседей справа и слева нужное расстояние, у нас почти не остаётся места для размещения будущего дома.
7. Спросите, есть ли у продавца на руках Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это не обязательный, но весьма полезный документ, который бесплатно выдаёт местная администрация. Из ГПЗУ вы узнаете:
- информацию о проекте планировки территории и (или) проекте межевания;
- границы земельного участка и кадастровый номер;
- минимальные отступы от границ участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;
- основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды разрешённого использования;
- предельные параметры разрешённого строительства,
- ограничения использования земельного участка;
- границы публичных сервитутов;
- расположенные в границах земельного участка объекты капитального строительства и сети инженерно-технического обеспечения;
- информация об объектах культурного наследия;
- реквизиты нормативных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;
- красные линии.
8. Выясните кадастровую стоимость участка. Это важно, чтобы понять размер земельного налога, а также налог, который вам придётся заплатить при его продаже. Бывает так, что купив участок за 1 млн. рублей, его кадастровая стоимость может составлять например 2 млн. рублей. И в последствии продавая его за тот же 1 млн. вам придётся заплатить налог с 1.4 млн. По закону если кадастровая стоимость превышает рыночную цену продажи, налогом облагается от 70% от кадастровой стоимости.
Чтобы не уйти в минус из-за налогов важно знать кадастровую стоимость участка.
В целом, следуя этим пунктам вы обезопасите себя при покупке участка и сможете использовать его по тому назначению, по которому планируете. Все это можно посмотреть самостоятельно, но если не уверены, то лучше обратиться к специалистам. В противном случае ценой ошибки может быть цена вашего участка.
В следующей статье мы выясним, а как же выбирать участок и какие критерии при этом важно учитывать.
Если статья была для вас полезна, ставьте лайк и пишите свои вопросы в комментариях.
Чтобы поблагодарить автора, вы можете отправить донат
Спасибо 🌷
