На своём примере я расскажу, как мы получили землю от государства за условные «0 рублей». Условные, потому что все-таки госпошлины и обязательные работы оплатить нужно, но это копейки по сравнению с результатом
Загородная жизнь все больше набирает популярность, а объёмы индивидуального жилищного строительства бьют рекорды.
Вот и мы задумались о своём загородном домике. Но цены на землю таковы, что порой соразмерны с ценой самого дома.
Итак, поскольку у нас не было первоначального капитала для покупки земли, а желание её приобрести было, ты мы воспользовались правом, которое нам даёт Земельный кодекс и пошли путем образования своего земельного участка на земле, которая ещё никому не принадлежит. Вся земля, если она не в частной собственности, принадлежит государству, то есть находится в федеральной, региональной или муниципальной собственности (как правило, в муниципальной).
По земельному кодексу, граждане вправе образовать земельный участок и взять его в собственность или в аренду.
Начиная вы должны определиться с районом для поиска. Мы живем в Томской области и определили для себя Томский, Шегарский и Кожевниковский муниципальные районы Томской области для предварительного поиска, а в этих районах интересующие нас сельские поселения.
Поскольку мы планируем строить дом, то землю будем искать на территории населенных пунктов, ведь на землях сельхоз назначения и землях лесного фонда обычным гражданам физическим лицам ничего строить нельзя.
Где искать информацию о свободной земле?
Для этого понадобится 3 инструмента:
1) Генеральный план территории (он размещен на сайте местной администрации сельского поселения и на портале ФГИС ТП)
2) Правила земле пользования и застройки или ПЗЗ (размещены там же где и генплан)
3) Публичная кадастровая карта, где содержится информация и земельных участках.
На генеральном плане мы увидим, что вся земля в населённом пункте распределена на территориальные зоны для разных целей. Нас будет интересовать зона индивидуальной жилой застройки, а также зона для садоводства и огородничества.
Далее открыли ПЗЗ и увидели, какие виды разрешенного использования (ВРИ) указаны в каждой территориальной зоне.
Нас интересовали такие ВРИ как:
- индивидуальное жилищное строительство,
- личное подобное хозяйство (приусадебный земельный участок). На мой взгляд, это ещё лучше чем ИЖС, поскольку помимо строительства жилого дома там можно заниматься растениеводством, выращивать сельскохозяйственных животных, а кадастровая стоимость и земельный налог на такой участок ниже чем ИЖС.
- садоводство. На нем также можно поставить жилой дом. Кадастровая стоимость и земельный налог на такой ВРИ ещё ниже, но садоводство возможно не везде.
- огородничество, но только при условии, что в ПЗЗ в основных ВРИ помимо огородничества есть садоводство или иные выше перечисленные ВРИ. Если вы нашли такое комбо, то вам повезло. Нюанс в том, что на огородах нельзя построить и узаконить капитальное строение. Поэтому если будете образовывать огород, то после выкупа нужно сменить ВРИ.
Итак, теперь мы знаем какие зоны нам следует искать на карте генерального плана.
В нашем случае это были зоны Ж—1 (ИЖС и ЛПХ), а также СХ-2 и СХ-3 (садоводство и огородничество).
Посмотрев на карту генплана и на публичную кадастровую карту мы увидели, что между ранее образованными земельными участками есть пустые места без следов хозяйственной деятельности. Это значит одно из двух: или данный участок никому не принадлежит и мы можем образовать здесь свой, или же эта земля принадлежит частным лицам, но она заброшена, а также не поставлена на кадастровый учет. Узнать мы это сможем на следующем этапе.
И вот, наконец мы определили места, где будем рисовать схему расположения земельного участка. Такие места мы нашли во всех трех районах, о которых я упоминал ранее.
- Далее необходимо подготовить Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Ее можно подготовить самостоятельно или обратиться к кадастровому инженеру.
Стоимость такой услуги в Томске варьируется от 3 до 8 тыс. рублей за 1 схему. При этом у вас нет никакой гарантии, что вашу схему администрация согласует, поскольку есть 1001 причина вам отказать, самая распространенная – на этом участие уже есть собственник, который не поставил участок на кадастровый учет, но он все равно им владеет. И такие случаи бывают часто.
Понимая, что на этом этапе можно слить приличную сумму пришлось научиться рисовать схемы самому. Мы сделали это в программе Арго 7. Благо в интернете есть подробные видео-инструкции.
Подав схемы сразу в Администрации трех районов мы получили такие результаты:
- В одном районе нам отказали, поскольку на этом месте как раз нашелся собственник, поучивший участок еще в 90е годы или еще раньше в советское время.
- В другом районе нам отказали, сославшись на то, что схема подготовлена не правильно, при этом отказавшись пояснить всё таки что же с ней не так. Было видно, что администрация не заинтересована в выделении земли. Можно было оспорить это в судебном порядке, но желания этим заниматься у нас не было.
В третьем районе нашу схему утвердили. Ура! Правда сделали это не классическим способом, а немного поменяв местами положенные этапы.
- По общему правилу Ваша схема должна быть опубликована администрацией на своем сайте или на портале государственных торгов на предмет встречных заявок на эту землю (только если это не огородничество, их можно не публиковать). Если желающих не найдется, то вам утверждают схему и вы счастливые идете к кадастровому инженеру, он образовывает этот земельный участок, ставит его на кадастровый учет, он появляется на публичной кадастровой карте и вы заключаете с администрацией договор на этот участок.
Если же в период публикации находятся еще желающие на вашу землю, то тогда уже сама администрация образует этот земельный участок, ставит на кадастровый учет и выводит его на торги. Тогда получить его можно только через участие в торгах.
В нашем же случае, Схему утвердили уже через неделю, так и не опубликовав ее нигде. Чем мы были сильно удивлены. Но раз на руках постановление районной администрации, которое дает нам право образовать участок мы смело пошли к кадастровому инженеру. Он образовал участок, поставил на учет в Росреестре и мы пошли писать заявление в администрацию о предоставлении нам его в аренду.
Какового же было наше удивление, когда мы узнали что теперь, когда мы сами образовали этот участок администрация будет публиковать извещение на сайте на предмет встречных заявок. Причина того, что у них все наоборот проста – в бюджете района просто нет денег на образование земельных участков. Поэтому хотите землю, образуйте сами.
К счастью в ходе 30 дневной публикации на сайте района и в местной газете желающих на наш участок не нашлось. Чему мы были очень рады.
И вот, спустя три месяца (столько суммарно заняло все, о чем я написал выше) мы стали счастливыми обладателями земельного участка 10 соток под ЛПХ. Сейчас мы заключили договор аренды на этот земельный участок сроком на 20 лет. Стоимость аренды чуть менее 2 тыс. в год. Выкупить в собственность его можно будет за 5% от кадастра (тоже меньше 2 тыс.) при вводе в эксплуатацию жилого дома, либо в упрощённом порядке по Постановлению Правительства РФ №629. Но это нам еще предстоит пройти.
Если Вам понравилась статья ставьте лайк и оставляйте комментарии. Данный вопрос имеет много нюансов, о которых в одной статье не расскажешь, поэтому пишите Ваши вопросы, и мы постараемся раскрыть тему подробнее в следующих публикациях.
Чтобы поблагодарить автора, вы можете отправить донат
Спасибо 🌷
