Приобрести квартиру под сдачу — идея заманчивая, причем где бы эта квартира не находилась. А уж на юге и подавно! Уверена, что многие слышали истории, как местные живут круглый год сдавая жилье. Это же целый бизнес получается! Нет денег — можно взять ипотеку и покрывать платежи полученными от арендаторов деньгами. Так ли это? В чем плюсы жилья под сдачу в Крыму? Какой вариант выбрать — посуточно или под длительную аренду?
Стоимость жилья в Крыму растет, потому о том выгодно ли покупать здесь квартиру, говорить не приходится. Причем, даже когда кажется, что вот он пик цен был и прошел, потому что выше быть просто не может, - а цена берет и поднимается снова. Кто не боится — тот вкладывается. Другой вопрос, что это дорого, да и ипотеки на полуострове имеют свои особенности, об этом я рассказывала в этой статье. Но знаю реальную историю, которую услышала буквально на днях, как человек купил жилье в 2019 за 2,5 миллиона, а сейчас оно стоит почти шесть. О тех, кто приобрел еще раньше, я даже не говорю! Сколько примерно сейчас стоит жилье в Крыму, я рассказывала тоже.
Где купить?
Итак, жилье покупать выгодно, как минимум отличная инвестиция! Следующий вопрос, где его купить? Какое побережье выбрать? Город или поселок?
- Если вы покупаете жилье под сдачу посуточно, то место как минимум должно быть курортным, то есть на Бахчисарай или Симферополь. Да, там тоже можно сдать посуточно в том числе, но, при прочих равных, спрос на то, что у моря выше. Правда и купить квартиру там стоит дороже!
Так что, многое упирается в денежный вопрос. Если располагаете приличной суммой — выбирайте Ялту! Она всегда в моде. И, потом, здесь туристы не только в сезон, их круглый год хватает, ведь вокруг Ялты сосредоточенно больше всего достопримечательностей. Да и просто погулять сюда приезжают — она в любое время года прекрасна! Это же касается и Севастополя.
В Евпатории цены на жилье ниже, примерно процентов на 20-25, но там короткий сезон. Не в сезон тоже приезжают проходить санаторно-курортное лечение и бывает, что живут при этом не в санаториях. Кто-то приезжает зимовать или пережить межсезонье, но таких туристов все равно не очень много. Сдавать здесь квартиру посуточно осенью и зимой будет очень проблематично. Тоже самое касается Феодосии.
О поселках даже и говорить не стоит — там жизнь замирает в конце сентября. В основном те, кто сдают здесь жилье в сезон — сами же и живут в нем в остальное время года. А летом где-то перебиваются. Знаю истории, когда перебиваются в каких-нибудь наскоро сооруженных домиках, палатках, под тентами. Зато заработок идет! Есть варианты, когда хозяин жилья в поселке живет не в Крыму, летом сдает его, а зимой приезжает сам или его родственники по очереди, пожить, подышать морским воздухом. Тоже вариант! Правда, материально не сильно выгодный.
Посуточная аренда
А что если сдавать на круглый год? Какие тут есть плюсы? Хорошо ли можно заработать? Давайте рассмотрим оба варианта и начнем с посуточного.
Плюсы:
+ Сдавать жилье посуточно финансово выгоднее;
+ При краткосрочной аренде квартира постоянно под контролем, можно видеть, что в ней происходит, вовремя починить;
+ В сезон, в популярном месте, можно перебирать отдыхающих, отсеивая, например, с животными, шумные компании, отдавая предпочтение, например, парочкам. Выбор есть!
+ Гибкость в ценообразовании. Можно менять стоимость в зависимости от сезона, загрузки, спроса. Это удобно и часто выгодно!
Минусы:
- Сдавать квартиру посуточно — это почти работа! Нужно или самому находиться рядом или нанимать надежного человека, который будет заниматься всем необходимым — показывать жилье, разбираться с уборкой, организовывать починку сантехники и техники вовремя, быть готовым сорваться среди ночи по какой-нибудь просьбе — мало ли, что может случиться!
- Расходы на уборку после каждого заезда;
- Те, кто живут постоянно, сами разбираются в своих отношениях с курящими на площадке соседями и т. д. При краткосрочной аренде никто не будет с этим заморачиваться и станет напрямую звонить хозяину, мол, решите вопрос, да поскорее! Те же отдыхающие арендаторы не заинтересованы в хороших, добрых отношениях с окружающими, легко могут спровоцировать конфлиет и опять же могут возникнуть проблемы с теми же соседями;
- Люди на отдыхе более расслаблены, склонны шуметь и не задумываться, что жильцы через стенку завтра идут на работу, потому что это у них Евпатория и отпуск, а у соседей Евпатория и работа. Да еще и возмущаться по этому поводу будут — дескать мы отдыхать приехали, а не спать идти сразу после Спокойной ночи малыши!
- Жилье под краткосрочную аренду должно чем-нибудь выгодно выделяться, иметь интересный дизайн, ремонт, его надо красиво сфотографировать и при этом сделать так, чтобы фото сильно не отличались от реальной картинки!
- Туристы, порой, склонны обманывать арендодателей или, иначе говоря, не договаривать о составе отдыхающих — может приехать больше людей, могут привезти маленькую собачку, даже если нельзя. Вместо семейной пары могут заехать двое веселых мужчин, дескать, их друзья не смогли, вот они и приехали вместо них. Можно отказать, но жаль терять деньги! Ведь попробуй еще срочно сдай на ближайшие дни. Кому-то везет, а кому-то нет. И такие ситуации могут быть не разовыми, всем не откажешь;
- Коммунальные платежи ложатся на плечи хозяина;
- Надо следить, чтобы в квартире всегда был необходимый набор постельного белье, полотенец и прочих нужных вещей, работали фен и утюг. Нужно быть готовым добавить что-то по запросу. Чего-то можно не досчитаться и заметить это уже после того, как люди уедут. Обычно это пульты, полотенца, что-то из посуды, мелкая бытовая техника;
- Жилье надо постоянно рекламировать. Есть площадки на которых можно делать это бесплатно, но это в любом случае время. Впрочем, можно передать квартиру в руки риэлтора и довериться ему, но там есть свои нюансы. Потому стоит помнить, что придется постоянно общаться с людьми и быть клиентоориентированным. Отдыхающие, особенно из больших городов с материка, народ избалованный и хорошим отношением в сервисе в том числе. И так и должно быть!
- Люди могут забронировать жилье на две-три недели, внести предоплату за двое суток, приехать и на месте сообщить, что им не нравится ваш вариант. Кому хотите, тому и сдавайте их на эти две недели, на которые вы уже рассчитывали! Неприятно. Тут или срочно жильцов искать и хорошо, если сезон хороший и спрос есть или сбивать цену — тоже иногда помогает. Часто для этого подобные разговоры и затеваются. Ну а бывает, что кому-то действительно не нравится жилье и люди не станут тут жить даже со скидкой. Стоит быть готовым, что один такой случай за сезон, да может произойти.
Длительная аренда
Дело осложняется, если вы не планируете жить в Крыму, а найти надежного человека тот еще квест! Могут и следить недобросовестно, и на уборке экономить, да и лишние тысячи себе в карман положить, а владельцу жилья сказать, что скидку сделал или вовсе квартира простаивала какое-то время. В общем, дело хлопотное! В этом случае выходом кажется вариант под долгосрочную аренду. Заехала милая семья в квартиру и живет себе круглый год, переводя деньги арендодателю на карту. А тот, в свою очередь, живет, где ему хочется, хоть на другом конце света от сдаваемого жилья! Красота! Но так ли все легко?
Плюсы долгосрочной аренды:
+ Не нужно постоянно рекламировать квартиру, вывешивать объявления, нанимать клининг, заселять, выселять;
+ Долгосрочные жильцы более приветливы с соседями — они сами заинтересованы жить здесь долго и счастливо, потому и конфликтов меньше провоцировать будут и музыку в полночь на всю громкость не включат. Скорее всего сами работают и понимают, что окружающим тоже нужен отдых!
+ Оплата по счетчикам осуществляется жильцами;
+ Жилье можно сдавать без мебели, с минимумом мебели и уж точно не обязательно класть туда полотенца и постельное белье! Люди привезут свое. Кто-то и свою мебель предпочитает, потому пустое жилье в некоторых случаях может быть плюсом! Во всяком случае, своего клиента все равно найдете;
+ Жилье под длительную сдачу может быть «проще». Бабушкин ремонт 60-х годов сейчас уже никто не хочет, но и делать что-то сильно красивое — не обязательно. Это для отдыха люди выбирают картинку не в последнюю очередь. При поиске постоянно жилья у людей другие критерии, оригинальный ремонт часто стоит не на первом месте. В конце концов, можно и, договорившись с хозяином, самим что-то сделать;
+ Квартира не обязательно должна быть прямо у моря. Для отдыхающих это важно, а так же близость достопримечательностей, а для тех, кто хочет жить постоянно важнее близость транспорта, школ, садиков, магазинов. А чем дальше от моря, тем дешевле купить!
+ При долгосрочной аренде можно взять депозит в размере оплаты за месяц — хоть какая-то подстраховка, если что-то сломают или испортят;
+ Можно заключить договор и тем самым обезопасить себя от неприятных сюрпризов со стороны нанимателей. Да, получишь в итоге меньше, но нервы сбережешь;
+ Доход будет круглый год! Когда сдаешь посуточно, то стоит закладывать простой не в сезон, а так же в сезон, если он выдался вдруг не очень.
Прямо идеальная картинка складывается! Но все не так просто, потому что найти хороших жильцов подчас так же сложно, как и хорошую квартиру с адекватным владельцем. В общем, и тем и другим нелегко!
Минусы:
- Жилье быстрее изнашивается. Как это ни странно, но те, кто сдают и так и так, говорят, что квартиры больше страдают от длительной аренды. В этом случае сложнее контролировать, что в жилье происходит. И может получиться, что спустя 2-3-4 года и более вы получите ушатанную квартиру, требующую капитального ремонта, а это серьезные расходы! Времена, когда хозяйка жилья могла заявиться туда хоть в шесть утра и проверить, не привела ли ее жиличка-студентка развеселую компанию, не сняла ли портрет умершего прадедушки хозяйки со стены, моет ли, убирает, - канули в лето! Во всяком случае, я уже о таком не слышала. Оплата сейчас переводится на карту. А если хозяин и приходит, то дальше прихожей/коридора обычно не заглядывает. Вот и узнай, что там с сантехникой творится, например. Не развели ли в жилье тараканов?
- Жильцы могут обманывать со счетчиками и называть показатели ниже. Выход тут есть — просить фото счетчика! Хотя слышала истории, когда и с фото умудрялись обмануть;
- Одинаковая цена. Сдали вы, положим, жилье по одной стоимости, а она в среднем возьми и поднимись в вашем регионе — спрос, то и се. В Крыму — это дело непредсказуемое! Поднимать стоимость раньше чем хотя бы через год не будешь. Особенно если договор заключен;
- Жильцы могут сдать квартиру в субаренду, если хозяин жилья находится далеко. Такие случаи тоже есть! И в этой ситуации вопрос, в каком состоянии вы это самое жилье обратно получите!
- По словам тех, кто в теме, не стоит надеяться, что на вырученные от длительной аренды средства вы будете покрывать ипотеку. Скорее всего нет. Но не стоит забывать, что квартира постоянно растет в цене и это все равно хорошая инвестиция! А покрывать ипотеку хотя бы частично, уже хорошо!
Цена вопроса
Сколько стоит снять квартиру на длительный срок на полуострове? Квартира-студия в Ялте будет стоить от 25 тысяч рублей. Двухкомнатные в среднем 35-40 тысяч. Цена трехкомнатного жилья будет 40-55 тысяч рублей, а если речь идет об элитной квартире где-нибудь в районе набережной, то и до 150 может доходить.
Однокомнатная квартира в сутки в городе счастья обойдется в среднем 1500-3000 рублей, двушка от 3000, все остальное соответственно дороже.
В Евпатории однушка обойдется в 15-25 тысяч в месяц, в зависимости от района и того, как она выглядит. На этом курорте много жилья, ремонт и мебель в котором, одного года рождения с вашим прадедушкой. Еще поищи такой раритет! И, да, его активно сдают! Двухкомнатные 25-35 тысяч. Трешки 35 и выше.
Однокомнатная квартира в Евпатории будет стоить 1500-2000 в сутки, двухкомнатная 2000-3500.
Те, кто никогда не сдавали жилье, обычно радостно умножают стоимость суток на тридцать, а потом на количество месяцев, покуда длится сезон. Или берут стоимость месяца и умножают на двенадцать. Все так, но стоит вычесть из этой чистой прибыли расходы на ремонт. Некоторые делают косметический ремонт в конце каждого сезона, что-то поправляют, добавляют и точно знают, что не стоит ждать начала сезона — денег уже на это не будет! Вещь может испортиться, ее могут украсть. Могут ушатать диван, оторвать дверцы шкафа, поцарапать тумбочки, сломать жалюзи — словом, все, что угодно может произойти. И за все это придется платить! Потому чистой прибыли никогда не получится.
Сдавать квартиру посуточно минимум в два раза выгоднее, чем на длительный срок. А если сезон хороший и спрос соответственно, то и во все четыре! Но это работа, своего рода бизнес. Сдавать на длительный срок удобнее, но там есть свои подводные камни. Однозначным остается тот факт, что пока приобретать жилье в Крыму выгодно и цена его только растет!
