Что лучше: сформировать собственный капитал в виде недвижимости? Или до конца своих дней отдавать деньги чужим людям, и в итоге остаться ни с чем?
Современный человек должен быть мобильным
Эта статья написана, главным образом, для представителей молодого поколения. Ведь что принято считать успехом у возрастных людей? Если человек смог купить себе квартиру (пусть даже в ипотеку с «дикой» переплатой банку). Затем счастливый обладатель жилья с устаревшими мозгами может поставить в свою комнату какой-нибудь шкаф, заполнить его хрусталем. И считать, что жизнь удалась.
Но новое поколение интересует совсем другое. Жизнь современного человека должна быть мобильна. Допустим, сегодня он живет в Новосибирске, а ему предложили работу в Екатеринбурге с зарплатой на 10 тысяч рублей больше. Если у молодого человека нет «якоря» в Новосибирске в виде собственной квартиры, он с легкостью сможет переехать в другой город. А собственность ему будет только мешать при переездах за более высокой зарплатой.
Разный жизненный выбор
Но давайте посмотрим, с каким багажом придет человек, который отказался от покупки квартиры в собственность, к своей старости. Проведем мысленный эксперимент. И сравним жизненные результаты двух пока еще молодых людей — Вадима и Павла.
Сейчас каждому из них по 25 лет. Вадим, по совету родителей, решил повесить себе «якорь». Он купил в провинциальном городе 1-комнатную квартиру за 3 миллиона рублей. При этом молодой человек своими силами накопил 600 тысяч. И взял в банке ипотеку на 2,4 миллиона рублей на 25 лет. Ставка по его договору составила, допустим, 12%. Это что-то среднее между льготной ставкой на новостройки (5-8%) и завышенной ставкой на вторичку (16-17%) в суровых реалиях 2024 года. Ежемесячный платеж по ипотеке у Вадима в итоге составил 25 000 рублей.
А вот у его ровесника Павла никаких якорей нет. Точно такую же однокомнатную квартиру, как у Вадима, он арендует. И платит за нее 19 000 рублей в месяц. Чувствует себя Павел совершенно свободно. Хоть завтра он может переехать в другой район города (или даже в другой город / другую страну). Как видим, аренда ему обходится заметно дешевле, чем ипотека Вадиму. Остаток денег он может вкладывать в саморазвитие, путешествия и т. д. Видимо, новые прогрессивные подходы работают все-таки лучше, чем устаревшие консервативные.
Ипотека: покупаешь одну квартиру, платишь за две
Но давайте не будем торопиться с выводами и доведем наш мысленный эксперимент до конца. И посмотрим, с каким багажом придут Вадим и Павел через 25 лет к своему 50-летнему юбилею. Мы не будем говорить о том, что в реальности ипотеку гасят за 7-8 лет. Предположим, что Вадим будет выплачивать кредит 25 лет в соответствии с договором. И не будем рассматривать варианты переезда из 1-комнатной квартиры в более просторное жилье. Хотя в реальности, конечно, так происходит редко.
Мы просто схематично покажем расходы на жилье за 25 лет и достигнутые результаты за это же время. Итак, за это время Вадим вернет банку кредит в 2,4 миллиона рублей, плюс уплатит процентами еще чуть больше 5 миллионов. Всего финансистам он выплатит 7,5 миллиона рублей. Это тот случай, когда покупаешь одну квартиру, а платишь банку за две (и даже больше). И это еще один аргумент против ипотеки.
С другой стороны, у Вадима к 50 годам появится капитал в виде недвижимости (а в реальности это произойдет еще раньше). Во сколько будет оцениваться его квартира? Мы помним, что 25 лет назад Вадим покупал ее за 3 миллиона. Какая цена на недвижимость будет через 25 лет, известно лишь одному богу.
Лично я свою квартиру (двухкомнатную хрущевку) покупал 19 лет назад. В 2005 году она стоила 680 тысяч рублей. В2024 году ее ориентировочная стоимость — 3,8 миллиона. Цена за это время выросла в 5,5 раза! Давайте предположим, что квартира Вадима за 25 лет подорожает в 5 раз. Значит, к 50 годам в его распоряжении окажется капитал в 15 миллионов рублей. А банку за свою недвижимость он заплатил 7,5 миллиона. Теперь цифры выплат заиграли какими-то новыми красками!
Но самое главное — после погашения ипотеки Вадиму больше не придется каждый месяц отдавать за жилье по 25 тысяч рублей. Теперь он будет жить в собственной квартире бесплатно. И в реальности к 50-60 годам у него будет не однокомнатная, а уже двух- или трехкомнатная квартира.
Вечный арендатор — это хорошо?
А как дела у его знакомого — Павла? Все эти годы Павел снимал жилье. Сначала он платил арендодателям по 19 000 рублей в месяц. Но с каждым годом плата за аренду повышалась на величину инфляции. Допустим, на 7% в год.
Напомним, что ипотечник Вадим все 25 лет вносил фиксированный платеж — 25 000 рублей в месяц. А вот арендные платежи Павла за это продолжительное время постепенно выросли с 19 до 96 рублей в месяц. Всего за 25 лет Павел выплатил арендодателям 14,4 миллиона рублей. Это в 2 раза больше, чем Вадим.
Но самое обидное — платежи у Павла к 50 годам так и не закончились. Его 14 миллионов рублей просто перетекли в карманы арендодателям. От этих денег осталось одно воспоминание, когда и кому они были заплачены. Никакой собственности у мужчины так не появилось. А значит, ему и дальше придется платить деньги за аренду квартиры. И с каждым годом все больше, с поправкой на инфляцию.
Но самая жесть начнется тогда, когда Павел выйдет на пенсию. Пока мужчина работает, он худо-бедно сможет снимать квартиру на свою зарплату. Но пенсия в России (да и в Европе тоже) составляет около 30-35% от среднего заработка. Арендовать квартиру и жить на оставшиеся деньги у пенсионера не получится даже теоретически. Может быть, Павлу повезет. Он будет единственным наследником у родителей и на пенсии сможет поселиться в их квартире. Но если это не так, то в старости он останется без крыши над головой.
А что с мобильностью ипотечников
Расторгнуть договор аренды и заключить другой, конечно, проще, чем продать квартиру. Впрочем, продажа недвижимости у собственника занимает не больше 2-3 месяцев, даже если квартира находится в залоге у банка. Так что наличие собственности не сильно скажется на мобильности Вадима. А если переехать нужно срочно, то продажу квартиры можно поручить родственникам или риелторам.
Главное, что у человека уже есть капитал, на который можно будет купить жилье на новом месте (или использовать его как первоначальный взнос по ипотеке).
Вернемся к нашему вопросу
Так что же лучше: аренда или ипотека? Кому выгодно, чтобы современные люди ценили мобильность, саморазвитие, путешествия, и всё время платила за съем жилья? Это выгодно, например, тем людям, которые имеют в собственности много недвижимости, сдают ее в аренду и зарабатывают на этом неплохие деньги.
Если люди вдруг начнут покупать собственные квартиры и перестанут арендовать жилье, то крупным владельцам недвижимости станет грустно. Поэтому самое время запустить в народные массы идеи о ценности свободы и мобильности, а недвижимость обозвать якорем и пережитком. А самим при этом цинично владеть жильем и собирать плату за его аренду.
А где вечным арендаторам жить в старости? Так она еще не скоро наступит. Зачем сейчас-то о ней думать?
Хорошего дня, дорогие посетители и подписчики! ❤️
Автор
Александр Смазнев. Пользователь банковских продуктов с 25-летним стажем: опыт взаимодействия с множеством дебетовых и кредитных карт, обслуживаем потребительских кредитов, счетов юридического лица. Активный инвестор. Делает обзоры и пишет о финансовой грамотности.
Больше интересных материалов:
✔️ И многое другое. Подписывайтесь на канал Деньги там, чтобы быть в курсе полезных финансовых лайфхаков, а также следить за историями людей о жизни и заработке.
