При покупке квартиры приходится брать в долг огромные суммы (в столице они доходят до нескольких десятков миллионов рублей). Договор с банком при этом приходится заключать на 20-30 лет. А ежемесячный платеж в течение всего этого срока составит от 30 000 рублей в провинциальных городах и до 100 000 - 290 000 в Москве. Естественно, люди опасаются оформлять кредиты с такими параметрами.
Будущие ипотечные заемщики больше всего боятся:
- В случае проблем с выплатами купленную квартиру отберут.
- Взятую ипотеку придется выплачивать полжизни.
- Переплата по кредиту будет такой, что на эти деньги можно купить еще одну квартиру.
- Если у человека «неофициальная зарплата», то большой ипотечный кредит ему вообще не дадут.
- Пока не рассчитаешься с долгом, жилье будет принадлежать банку.
Попытаемся разобраться с этими страхами. И, по возможности, развенчать их.
1. Если я не буду платить по кредиту, банк отберет у меня квартиру
Покупатель жилья в случае привлечения ипотечного займа действительно передает свою квартиру в залог, она является обеспечением по кредиту. В случае невыплаты ипотеки банк на самом деле имеет право продать такую квартиру и таким образом вернуть свои деньги. Поэтому многие люди думают: как только они пропустят 2-3 платежа, банк сразу заберет у них квартиру и продаст с торгов.
На самом деле это не так. Процедура реализации залога в виде недвижимости занимает гораздо больше времени — около 1,5-2 лет. Почему? Сначала сотрудники кредитной организации пытаются решить проблемы с неплатежами внесудебными методами. Цель этой стадии — найти компромисс с проблемным заемщиком, чтобы он со временем смог вернуться к графику платежей. На такие действия уходит до полугода.
И только если должник не идет на контакт с работниками банка, финансовая организация реализует заложенную квартиру с торгов. Но на организацию и проведение аукциона может уйти еще около года.
За это время заемщик может найти пути решения своих финансовых проблем. Например, можно оформить кредитные каникулы и следующие полгода не вносить платежи по ипотечному кредиту на законных основаниях. В течение этого времени есть возможность найти более высокооплачиваемую работу и вернуться к регулярным платежам по займу.
Если ситуация с доходами совсем безнадежная, то человек (с согласия банка) может продать свое жилье самостоятельно по рыночной стоимости. Часть полученных денег уйдет на расчет с банком, а оставшуюся часть можно использовать по своему усмотрению. В итоге гражданин, к сожалению, останется без собственной квартиры. Но за счет разницы в цене на момент покупки и на момент продажи недвижимости такая сделка может даже принести определенный доход.
И только если довести дело до принудительной продажи залога с торгов, жилье будет реализовано по низкой ликвидационной стоимости. Львиная доля вырученных средств уйдет на погашение долга. Самому заемщику денег уже не останется.
Сколько заложенных квартир продается на аукционах в России? Давайте посмотрим на статистику. В 2019 году таких квартир было продано 4296 штук, в 2020-м — 4150, в 2021 — 4200. В 2021 году стоимость квартир, проданных с аукциона, составила всего 14% от объема всех просроченных ипотечных кредитов. А в 2022 году количество принудительно проданных квартир уменьшилось еще в 2 раза — до 2044 штук. Это показывает, что ипотечные заемщики с финансовыми проблемами находят другие способы их решения.
Как избежать неприятностей с изъятием предмета залога? Ипотечному заемщику нужно соблюдать всего 2 правила:
- Перед оформлением кредита реально оценить свои финансовые возможности.
- В случае возникновения проблем с выплатами сразу сообщить об этом сотрудникам банка и попытаться найти взаимоприемлемое решение. И ни в коем случае не скрываться от кредиторов.
2. Взятую ипотеку придется платить до пенсии
По данным за 2023 год средний размер ипотечного кредита составлял 3,7 млн рублей (это статистика ЦБ). Чтобы уменьшить ежемесячный платеж по такому займу, кредит гражданам нашей страны приходится оформлять на длительные сроки. В среднем это почти 24 года (сведения на 2023). Если брать во внимание только эти факты, приходится признать: когда россиянин берет ипотеку в 30 лет, то окончательно рассчитается с банком только в 54 года.
Однако есть и другие удивительные факты. Оказывается: 58% заемщиков, которые оформили ипотечные кредиты в 2010-2021 годах, погасили их всего за 3 года и 2 месяца. Это — данные Объединенного кредитного бюро за 2022 год. А по сведениям специалистов «Домклик», средний срок погашения ипотечного кредита в России составляет 4,2 года. По наблюдениям этих экспертов, срок погашения ипотеки в среднем в 5 раз меньше, чем срок, на который заключается договор. Выходит: 58% россиян, оформивших себе ипотеку в 30 лет, к 35 годам рассчитываются с кредитом.
Конечно, в этой статистике учтены разные ситуации. И не все ипотеки гасятся за 4,5 года потому, что заемщики каждый месяц вносят очень большие ежемесячные платежи.
Как нашим соотечественникам удается гасить огромные кредиты с такой скоростью? Кто-то покупал кредитную квартиру в инвестиционных целях с первоначальным взносом более 50%, и быстро рассчитался с таким займом. Кто-то брал в долг небольшую сумму для покупки недорогой недвижимости. Например, в Чечне чаще всего оформляют ипотеку на 800 тысяч рублей для покупки земельного участка, а в Ингушетии — 1 млн для покупки квартиры на вторичном рынке. Такие займы местные жители возвращают в среднем за 1,5 года. Кто-то из заемщиков продал ипотечную квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия. И таким образом быстрее закрыл первоначальный кредит. Кому-то приходится продать заложенное жилье, потому что он не справляется с выплатами по займу. Все эти случаи влияют на общую статистику и формируют представление, что выплата ипотеки — это быстро.
Однако даже без продажи предмета залога россиянам удается выплатить кредит на покупку жилья в среднем за 7-8 лет. Почему так происходит? Все дело в постепенном обесценивании денег. Чтобы показать, как это работает, позанимаемся математикой.
За основу возьмем следующие факты. Некая семья оформила ипотеку в 2023 году. Медианная зарплата в 2023 году в России 40 000 рублей. Соответственно, общий доход семейной пары — 80 000, Средний платеж по ипотеке — 30 000 рублей. На момент начала выплат это — 75% от зарплаты среднестатистического человека и 37% от общего семейного дохода. Такие большие платежи вносить, конечно, трудно.
Однако деньги обесцениваются очень быстро. За прошедшие 7 лет покупательная способность рубля снизилась на 82%. Если дело и дальше пойдет такими темпами, то через 7 лет (в 2030 году) современные 80 000 рублей по покупательной способности станут равны 145 000. Примерно такую зарплату супруги станут получать сообща в будущем. А вот платеж по ипотеке останется фиксированным на уровне 2023 года — 30 000 рублей. И в через 7 лет он составит 40% от зарплаты среднестатистического россиянина и 20% от общего семейного дохода. Такие платежи будет вносить уже легче, и у людей появятся деньги на досрочные взносы по кредиту. Выплаты по займу пойдут быстрее графика. И срок выплаты кредита существенно сократится.
3. Одну квартиру покупаешь, другую даришь банку
Вернемся к среднестатистическим параметрам современной ипотеки. Средний размер такого кредита в России в 2023 году был равен 3,7 миллиона рублей. Брался он на 24 года. На данный момент (2024 год) средняя ипотечная ставка достигла 16,2% годовых (по данным ДОМ.РФ). Платеж по такому ипотечному займу составит 51 000 рублей в месяц. Таким образом, за 24 года переплата банку будет 10,9 миллиона руб. Это намного больше, чем тело кредита. И действительно может показаться: заемщик со временем оплатит почти 3 квартиры, 2 из которых отдаст банку.
Однако мы уже выяснили, что средний срок выплаты ипотеки в России составляет 4,2 года. Если очистить эту статистику от «мини-ипотек» и от тех случаев, когда всё гасится за счет продажи квартиры, то средний срок выплаты ипотечного займа составит 7-8 лет. За 7 лет переплата банку будет не 10,9 млн, а «всего» 4,6 млн. Сумму вознаграждения придется выплатить, конечно, немалую. Но в случае досрочного погашения кредита переплата банку сократится более, чем в 2 раза. Именно так и поступает большинство ипотечных заемщиков в России. Заметим, что на такую переплату (4,6 миллиона рублей) квартиру в столице уже не купишь, но в регионах можно.
4. Если у меня неофициальная зарплата, то мне не дадут ипотеку
Рассмотрим еще один аспект. Многие россияне официально получают минимальную зарплату на уровне 17-20 тысяч рублей. Остальной заработок работодатель выдает им в конверте. Так предприниматели экономят на социальных отчислениях за своих работников. Сколько наших сограждан получают так называемые «серые зарплаты»? Официальной статистики на этот счет, конечно, нет. Однако в 2020 году председатель комитета по бюджету и финансовым рынкам Совета Федерации Анатолий Артамонов оценил, что количество таких людей может составлять 30-40% от всех работающих россиян.
Сотрудники банков знакомы с такими оценками. Если бы финансисты выдавали ипотечные кредиты только тем людям, которые получают официальные («белые») зарплаты, то они теряли бы многих клиентов. Как выходить из этой ситуации? Выдавать миллионные кредиты вообще без подтверждения доходов банкиры, конечно, не будут. Но финансисты придумали для людей с «серой» зарплатой особый способ подтверждения — заполнение «справки по форме банка». В ней бухгалтерия указывает реальный заработок, который получает человек. И заверяет документ подписью и печатью. В налоговую инспекцию эта справка не попадает. Она предназначена только для сотрудников банка, чтобы они смогли оценить реальную платежеспособность обратившегося к ним человека. Такой способ подойдет клиентам, которые получают зарплату неофициально. Осведомленные лица утверждают, что ставка по ипотеке от способа подтверждения дохода не зависит.
5. Пока не рассчитаешься с долгом, квартира будет принадлежать банку
Это утверждение не соответствует действительности. Собственником недвижимости, купленной в ипотеку, является сам заемщик — клиент банка. Но здесь есть 2 важных нюанса:
1. Квартира выступает обеспечением по кредиту и находится в залоге у финорганизации. Что это означает и как избежать возможных неприятных последствий, мы уже рассказали выше.
2. Пока не выплачен кредит, на квартиру будет наложено обременение. То есть права собственника будут ограничены. Что может делать владелец квартиры, купленной в ипотеку? Свободно проживать в ней вместе со всеми своими родными. А также регистрировать в этой квартире близких родственников, членов своей семьи.
А что собственник делать не может, пока не выплатит ипотечный долг?
Самое главное, он не сможет продать, подарить или обменивать свою квартиру без согласия банка. Сделку можно будет провести только с разрешения и под контролем кредитора.
Что еще нельзя делать собственнику заложенной недвижимости без согласия банка? Прописывать в квартире посторонних людей, которые не являются близкими родственниками заемщика. В ипотечной квартире также нельзя делать перепланировку. Но если банк даст разрешение на проведение этих операций, то их можно будет выполнить.
Можно ли сдавать заложенную квартиру в аренду? Так делают многие люди. Нужно ли получать для этого согласие банка? В разных финансовых организациях на этот счет действуют разные правила. Где-то нужно получать такое разрешение, где-то — нет. Этот аспект необходимо уточнить напрямую у кредитора.
Итого
Мы выяснили, что квартира, купленная на деньги банка, с самого начала будет принадлежать заемщику. Ипотеку россияне платят не полжизни, а 7-8 лет (иногда и меньше), ее можно оформить даже с «серой зарплатой». Чем быстрее рассчитаться с банком, тем ниже будет конечная переплата. И если у человека возникнут финансовые трудности, у него будет время, чтобы исправить ситуацию.
Иллюстрации: anekdot.ru
Хорошего дня дорогие посетители и любимые подписчики ❤️
Использование материалов канала "Деньги там" возможно только с разрешения автора. При упоминании гиперссылка на источник обязательна. Перепечатка запрещена. Ранее этот материал был опубликован на нашем сайте.