На рынке элитной недвижимости в Москве представлены не только квартиры, но и апартаменты. Как перед покупкой понять, что приобретать выгоднее, в чем состоит отличие апартаментов от квартир? Мы сравнили два вида недвижимости, оценили их явные плюсы и минусы, а также фактические и юридические расхождения.
Что такое апартаменты
Что такое квартира, представляют все. А что понимается под апартаментами? Путаница неудивительна, учитывая, что в России правовой статус апартаментов как вида недвижимости еще не урегулирован: они используются для проживания, но юридически считаются нежилыми, то есть коммерческими объектами. А термин ввели сами застройщики.
Почему они вообще появились? Ответ прост. Застройщик не всегда получает землю под жилищное строительство, зато практически всегда может возвести очередную гостиницу или бизнес-центр. Внутри рядом с офисами и лофтами соседствуют апартаменты: не квартиры, но тоже пригодные для проживания помещения.
Их существует четыре вида:
- Апарт-отели, в которых человек арендует номер на определённый срок, как в гостинице;
- Доходные дома, в которых владельцы сдают номера преимущественно на длительный срок;
- Кондоминиумы, состоящие из более просторных комнат, которые можно выкупить для себя;
- Многофункциональные комплексы, которые очень похожи на обычный дом с множеством квартир.
Апарт-недвижимость может быть представлена в разных конфигурациях: напоминать как студии, так и многокомнатные квартиры. Чтобы понять, в чем разница между апартаментами и квартирой, мы предлагаем подробно рассмотреть все характеристики этих видов недвижимости.
Регистрация возможна только в квартире
По закону прописаться можно только в квартире. В некоторых гостиницах можно оформить временную регистрацию, но на большее рассчитывать не приходится. В остальных случаях апартаменты просто не будут рассматриваться как жилое помещение.
У жильцов меньше удобств
При покупке квартиры вы автоматически становитесь «совладельцем» всего дома, но в апарт-комплексах все не так. Управляющая компания не будет считаться с мнениями жильцов по поводу открытия заведений в помещении, хотя у владельцев апартаментов есть доля в общем имуществе — они обязаны оплачивать ее содержание.
Также владельцы квартир в Москве ежемесячно делают отчисления в Фонд капитального ремонта (плата рассчитывается по тарифу: 24,09 рублей за 1 кв. м.). Если дому требуется ремонт, на него потратят деньги из общего фонда. Владельцы апартаментов никому ничего не должны, но при этом срочный ремонт — неважно, внутри здания или с фасада — будут платить из своего кармана.
Придется платить больше
Налоговые ставки для жилых и коммерческих помещений различаются. За квартиру платят 0,1% – 0,15% кадастровой стоимости зa вычeтoм cтoимocти 20 м². Налог на апартаменты выше — 0,5%, а если купленное помещение является частью делового комплекса, то планка повышается вплоть до 2%.
Сильно отличаются и коммунальные тарифы: в апартаментах плата за коммунальные услуги на 15% и даже 30% выше.
Сложности с налоговым вычетом
В рамках государственных программ покупатели квартир могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и провести налоговый вычет при приобретении первой квартиры. При покупке другого вида жилья никакие льготы и субсидии не положены. На них также нельзя потратить материнский капитал.
Зато этот вид недвижимости, как и квартира, доступен в ипотеку.
Коммерческие помещения можно использовать как угодно: это и хорошо, и плохо
Одно из самых существенных отличий апартаментов от квартиры кроется в том, что первый вид помещений можно использовать как угодно. Жильцы квартир обязаны соблюдать определенные правила ради сохранения общего комфорта. В апартаментах рядом с вами может расположиться фотостудия или тренажерный зал: каждый собственник использует помещение в своих целях. У коммерческих помещений нет нормальной шумоизоляции и планировки: пожаловаться на шум после 23:00 жилец не сможет.
Еще один минус: использовать апартаменты как угодно могут и судебные приставы. Отобрать единственное не ипотечное жилье невозможно, а нежилое помещение банк или микрофинансовая организация легко заберут в счет задолженности.
Собственникам апартаментов никто не обещает развитую инфраструктуру
Еще на этапе планирования застройщик многоквартирного дома обязан по указанию администрации обеспечить на районе соответствующую инфраструктуру. В зависимости от количества потенциальных жильцов, рядом с домом должны появиться детский сад, школа, поликлиника.
Подход застройщика зданий, где в будущем расположатся апартаменты, отличается: ему все это не важно. Но это не значит, что инфраструктуры не будет. Зачастую комплексы располагаются в центральной части города, так что все важные места будут у проживающих под рукой.
Что выбрать покупателю?
В этом вопросе все зависит от ваших предпочтений и ожиданий. Если стремитесь сэкономить на цене квадратного метра, то выбирайте апартаменты: они будут как минимум на 15% дешевле квартир. Покупать их рекомендуют и тем, у кого уже есть место жительства и официальная регистрация: такая недвижимость может пригодиться в качестве дополнительного жилья или отличного варианта для инвестирования.
Инвестиции такого рода оправданы, так как коммерческая недвижимость всегда хорошо сдается в аренду. Порог входа на апарт-рынок ниже, чем на квартирный, хотя разницы в арендных ставках нет — и там, и там они на одном уровне.
Не исключено, что когда-нибудь государство признает статус апартаментов в качестве жилых помещений, расположенных в «многофункциональных зданиях». Это помогло бы приравнять их к квартирам: застройщикам пришлось бы действовать в соответствии с федеральными законами, а жильцы получили бы право на прописку и более выгодные коммунальные тарифы.
