Дорогие Друзья!
Поделюсь с вами информацией и своими соображениями о рынке недвижимости в 2024 году и почему сегодня я не стану покупать квартиру.
➡️ Введение льготных ипотек крупнейшими банками по сниженным процентным ставкам привело к большому спросу на недвижимость, стоимость квадратного метра дорожала на протяжении нескольких последних лет. Хорошие времена когда-то заканчиваются и власти уже объявили о завершении льготных программ.
- Льготная на квартиру в новостройке и ИЖС со ставкой до 8% - до 01.07.2024г.
- Семейная до 6% - до 01.07.2024г.
- ИТ-ипотека со ставкой до 5% - до 31.12.2024г.
Сами застройщики еще как-то пытаются поддержать спрос предоставлением своих программ: во-первых — это рассрочка, а во-вторых — это траншевая ипотека, при которой изначально при покупке квартиры вы платите маленький процент по кредиту. После того, как ваш дом построят и сдадут в эксплуатацию, вы начинаете выплачивать основную сумму долга.
Программы от застройщиков конечно же не смогут качественно заменить ипотеку для всех нуждающихся в собственном жилье, а также отсеют тех, кто просто хотел вложить деньги, и тех, кто зарабатывает на аренде квартир.
Все эти обстоятельства могут существенно отразиться на снижении цен.
➡️ Ужесточение требований к заемщикам – еще совсем недавно можно было оформить ипотеку с 10% первоначальным взносам то уже сегодня взнос за квартиру составляет не менее 20-30% в зависимости от банка. Далеко не каждая семья имеет сбережения в размере от 1 до нескольких миллионов что бы внести первый взнос, а значит покупка квартиры переносится на неопределенный срок. Есть вариант взять потребительский кредит на первый взнос, но это сразу ведет к удорожанию итоговой стоимости жилья и дополнительным рискам и это тоже ведет к снижению спроса на недвижимость из-за чего вероятно последует и снижение цен.
➡️ Хоть льготные программы все еще официально действуют в реальности же получить льготную ипотеку уже практически невозможно. Банки объясняют это снижением лимитов, одобренных государством и другими разными причинами. Обычную ипотеку выдают под высокий невыгодный процент. И если внимательно посчитать какая получится переплата, то можно сделать вывод что такая инвестиция будет не самой удачной и в итоге вы потеряете на выплату такого кредита много денег и много ценных лет своей жизни.
Поиском квартиры я занимался давно сравнивал новостройки и вторичку изучал цены на ЦИАН. Посчитал квартиру за 12 млн руб. (двушку, 62м, вторичка) при первоначальном взносе 3 800 млн руб. 9 млн в кредит под 14% на 20 лет. Санкт-Петербург.
Общая стоимость квартиры в итоге получится почти 25 млн руб. Даже если начать сдавать её сразу, не учитывая дополнительные затраты (ремонт, мебель, техника, страховки и пр.) и время на поиск арендаторов, то эта квартира окупит себя через 40 лет. Это будут точно не самые выгодные инвестиции.
Для сравнения, при ставке 6%, общая стоимость такой квартиры будет 11млн руб., а окупится она через 20 лет, что, конечно, уже лучше, но тоже не особо интересно.
➡️ Ежемесячный платеж. Я посчитал кредит на 10 млн по ставке 14%. Ежемесячный платеж получился больше 114 тыс. руб.
При этом снять точно такую же квартиру в том же доме можно за 50 тыс. Это к вопросу о том, что на данный момент аренда гораздо выгоднее ипотеки — это если для себя. Если для сдачи, то идеальный вариант, когда жильцы оплачивают платеж полностью, а сейчас больше половины платежа будете платить вы.
А вот при ставке 6% ежемесячный платеж получается уже 63 тыс. руб., тут уже можно подумать и про ипотеку - если квартира для себя, и для сдачи уже тоже гораздо интереснее.
➡️ Банкротства. За прошедший год по сравнению с 22 годом число банкротств физических лиц выросло на 25%. И будет дальше расти. Потому что люди очень закредитованы и имеют по несколько потребительских кредитов.
Платежи по ипотеке составляют в среднем 30-80 тыс руб. в месяц. Плюс другие кредиты - на первоначальный взнос, на ремонт, мебель, технику, автокредит и т.д.
Высокая инфляция обесценивает зарплаты, которые не повышают так часто и много. И многие люди не справляются с такой финансовой нагрузкой.
Многие люди не в состоянии правильно рассчитать свои финансовые возможности и покупают квартиры под высокий процент с большим ежемесячным платежом. Если они не могут справиться с такой финансовой нагрузкой, то одним из последних вариантов остается рефинансировать ипотечный кредит. Но данный вариант обычно только усугубляет проблему и загоняет человека в еще большую кабалу.
Среди общего количества банкротств присутствует большая доля ипотечников. В случае банкротства квартира, которая находится в залоге у банка, изымается и выставляется на торги. Цена таких квартир обычно ниже рыночных. Если таких квартир будет много, то это событие также повлияет на стоимость жилья и цены начнут снижаться. Такие ситуации уже были в 2007-2008 годах в США. Так называемый ипотечный кризис, который потом перерос в финансовый кризис и привел к банкротству крупных банков и снижению котировок на фондовом рынке. Цены на недвижимость тогда больше чем на 30%.
➡️ Строительство продолжается – как не странно строительный рынок очень инертный. И если спрос на недвижимость из-за высоких ставок снижается, то возведение новостроек еще продолжается ударными темпами. И я уверен, что очень скоро предложение превысит спрос и цены начнут снижаться.
Вероятно, что из-за высокой инфляции цены на недвижимость снизятся не очень сильно, но в любом случае я считаю, что рынок недвижимости начинает перенасыщаться.
Лично я для себя решил взять паузу в поиске и дождаться более благоприятных условий. Если замедлится спрос на недвижимость, то банки и застройщики будут вынуждены снижать цены, первоначальный взнос и процентную ставку на ипотеку. А сейчас я считаю цены на жилье сильно перегреты и недоступны для большинства простых граждан.
Решать конечно Вам. Я только выразил свое субъективное мнение - оно может сильно отличаться от мнения агентов по недвижимости.
Есть мнение что квартиры в будущем буду только дорожать и если брать квартиру в ипотеку на долгий срок, то инфляция и обесценивание денег съест всю возможную переплату при покупке.
Такое мнение тоже верно, но только в том случае если вы покупаете квартиру для себя и это вынужденная покупка. Если же сейчас рассматривать покупку для перепродажи квартиры или сдачи ее в аренду, то это не самое лучшее время для таких инвестиций.
Для себя я сделал вывод что не буду сейчас инвестировать в недвижимость, а лучше рассмотрю варианты инвестирования на фондовой бирже. Как выяснилось там сейчас значительно больше выгодных вариантов для вложения. И я уже нашел несколько недооцененных первоклассных компаний о которых написал в своем Telegram канале https://t.me/romalegold_investment
До скорых встреч!
Что еще почитать:
Почему я решил продать акции Яндекс
