Что такое отчуждение имущества.

В этой статье мы рассмотрим, что такое отчуждение имущества в 2024 году. Сделки, связанные с продажей крупного имущества, — это довольно сложный юридический процесс. Очень важно, чтобы при заключении договора были соблюдены требования Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой статье юристы https://myjus.ru подробно описывают эту процедуру.

1. Понятие отчуждения.

Отчуждение имущества – это законный процесс, в результате которого бывший собственник теряет право собственности на вещи или недвижимость. После отчуждения права переходят к другому человеку по воле прежнего хозяина.

Если человек хочет подарить или продать своё имущество, например, квартиру, он должен отказаться от прав на неё.

При продаже машины или квартиры право собственности на объект передаётся вместе с правом на имущество. В гражданском праве это называется добровольным отчуждением.

Когда совершается сделка по продаже имущества – движимого или недвижимого – и подписывается договор купли-продажи (ДКП), право собственности на объект переходит к новому владельцу.

Вне зависимости от вида сделки – купля-продажа, дарение, пожертвование и т.д. – после её инициации происходит отчуждение права собственности. Это относится как к жилой недвижимости, так и к любому другому имуществу, например, оборудованию или автомобилям.

2. Что говорит закон об отчуждении?

Чтобы понять, как закон регулирует отчуждение имущества, необходимо обратиться к нормам законодательства.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), в главе 15, прописаны правила, которые следует учитывать при совершении любой сделки, связанной с отчуждением имущества.

Гражданский кодекс также допускает принудительное отчуждение имущества. Это означает, что имущество может быть изъято у собственника по решению суда. Например, квартиру могут забрать, если собственник не платит кредиты, а земельный участок — при нецелевом использовании.

Правом на отчуждение собственности в таких случаях, согласно статье 235 ГК РФ, обладают органы государственной власти на федеральном, региональном или местном уровне. Кроме того, право на принудительное отчуждение есть у банковских организаций, но для этого также необходимо получить решение суда.

3. Виды имущества.

Имущество можно разделить на три группы:

1. Недвижимое имущество — это объекты, которые невозможно переместить в пространстве. К ним относятся земельные участки, здания с капитальным фундаментом, многоквартирные и частные дома, гаражи и так далее.
2. Движимое имущество — это не только транспортные средства, но и драгоценные металлы, ценные бумаги, акции или доли в них, устройства и оборудование.
3. Неимущественные права, включая интеллектуальную собственность.

4. Типы договоров.

Чтобы классифицировать договоры по типам, необходимо рассмотреть различные способы отчуждения имущества.

Среди всех видов отчуждения, пожалуй, наиболее распространённым типом договора является договор купли-продажи (ДКП). Этот документ составляют участники сделки, которая предполагает передачу отчуждаемого объекта от продавца к покупателю за определённую стоимость.

Договор купли-продажи обеспечивает безопасность обеих сторон соглашения как с финансовой, так и с юридической точки зрения.

Договор ренты — это соглашение, по которому одна сторона передаёт право собственности на имущество другой стороне в обмен на периодические выплаты. Сумму выплат определяет передающая сторона. Что касается сроков выплат, то их необходимо согласовать обеим сторонам.

Тот, кто получает имущество по договору ренты, обязуется своевременно выплачивать ренту в течение определённого периода или бессрочно.

Ещё один вид договора — договор пожизненного содержания с иждивением. Он предполагает передачу недвижимого имущества от одного участника другому, но с условием, что получатель обязуется пожизненно содержать прежнего владельца.

Ещё один документ, который подписывают две стороны — договор мены. Главное отличие этого договора от других — это равноценный обмен имуществом. При необходимости можно доплатить за разницу в стоимости.

В договор мены можно включить любое имущество, ограничений нет. Это может быть квартира в многоквартирном доме или произведение искусства.

5.Как проводится сделка.

Юридически сложными считаются сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества или совместно нажитого.

Если речь идёт об отчуждении объекта недвижимости, будь то коммерческая или частная собственность, то в некоторых случаях необходимо нотариальное удостоверение сделки. Это означает, что процедура будет проводиться под контролем нотариуса.

Помощь нотариуса потребуется в следующих ситуациях:

1. При заключении договора ренты вне зависимости от того, что будет являться объектом соглашения (ст. 584 ГК РФ).
2. При заключении сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость** (ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости): купля-продажа, дарение, мена, ипотека доли и другие варианты отчуждения доли. Если сделка подразумевает отчуждение долей, а недвижимость была получена на торгах и оформлена как общая долевая собственность, то применяется общий порядок заключения сделок с недвижимостью.
Исключения составляют, например:

• отчуждение либо ипотека долей всех имеющихся участников долевой собственности по одной сделке;
• сделки с имуществом, входящим в состав паевого инвестиционного фонда или покупаемым для включения в него;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на участки из сельскохозяйственных земель, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

3. При заключении сделки с недвижимым имуществом, которое принадлежит на праве собственности физическим лицам, наделенным особым статусом.
4. При заключении соглашения к заверенному через нотариуса договору, объектом которого выступает недвижимое имущество, или при расторжении документа, если иное не предусмотрено законом.
5. При оформлении предварительного договора о реализации недвижимого имущества, которое будет выступать объектом сделки, требующей нотариального заверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
6. При составлении договора залога, если он, в соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, обеспечивает обязательства со стороны должника, установленные нотариальным договором. Самый очевидный вариант в этой ситуации — составление договора об ипотечном кредитовании.
7. Если заключается договор, который выступает в качестве основания для выдачи ипотечного кредита (покупка квартиры в кредит), то необходимо достичь условия о том, что взыскание на заложенное имущество будет возможным при наличии нотариальной надписи, а не через суд (п. 5 ст. 488 ГК РФ, а также п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

6. Требуемые документы.

• Паспорт участника сделки (иногда стороной выступает гражданин другой страны).
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Единый жилищный документ (предоставляется, если стороны пришли к соглашению).
• Отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права приобретения.
• Согласие второго супруга при сделках с совместно нажитым имуществом.

Этот список не является исчерпывающим, могут потребоваться и другие документы, например, предварительное согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, письменное согласие залогодержателя и так далее.

Важно помнить, что при заключении сделки нотариус обязан проверить личность и дееспособность физического лица, разъяснить всем участникам смысл сделки, их права и обязанности, а также убедиться, что договор не противоречит законодательству.

7. Запрет на отчуждение.

Не всегда возможно отчуждение имущества. Зачастую участники сделки сталкиваются с запретом на отчуждение. Основаниями для наложения запрета на сделки с движимым и недвижимым имуществом могут быть:

• неоплаченные долги за коммунальные услуги или кредиты;
• штрафы ГИБДД;
• невозмещённый ущерб, причинённый собственником объекта сделки;
• незавершённый раздел имущества.

Запрет может быть наложен на недвижимость, транспортные средства, материалы и другие вещи, принадлежащие человеку на праве собственности.

8. Что не является отчуждением.

Есть ситуации, которые не относятся к сделкам по отчуждению имущества. Вот основные из них:

• добровольный отказ от права собственности;
• потеря или утрата имущества;
• предоставление квартиры, мотоцикла или оборудования во временное пользование.

Обратите внимание, что отчуждением не считаются сделки и ситуации, когда право собственности на какой-либо объект перестаёт быть у одного владельца, но не возникает у других.

9. Важные нюансы.

Физические лица, заключая сделки по отчуждению имущества, должны учитывать определённые законодательные ограничения.

В случае, когда гражданин РФ хочет продать часть имущества, которое было приобретено в браке, он должен получить согласие своего супруга на эту сделку. Кроме того, продавец обязан в первую очередь предложить купить свою долю остальным собственникам недвижимости. Если никто из них не заинтересован в покупке, продавец может искать покупателя на стороне, но при этом сделка должна быть согласована с супругом.

Если собственником коммерческой или жилой недвижимости является юридическое лицо, то оно не может заключить договор дарения с другим юридическим лицом.

Также стоит упомянуть о некоторых особенностях сделок, связанных с участием детей. Согласно статье 37 ГК РФ, если несовершеннолетний является собственником недвижимости, то для её продажи необходимо получить согласие органов опеки.

10. Судебная практика.

Гражданка Наливкина П. С. обратилась в суд с исковым заявлением к своей матери Щербининой О. В. Она потребовала прекратить право пользования квартирой, выселить ответчицу из жилого помещения и снять её с регистрационного учёта.

Истица пояснила, что на основании договора дарения она является собственницей спорной недвижимости. В этой квартире проживает ответчица, которая не является членом её семьи и не оплачивает коммунальные услуги. Истица заявила, что регистрация ответчицы нарушает её права. Она также сообщила, что решила продать квартиру, заключив предварительный договор купли-продажи (ДКП).

Гражданка Щербинина, в свою очередь, обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Наливкиной П. С. Она потребовала отменить договор дарения квартиры, который был заключён между сторонами 26 апреля 1999 года, и аннулировать запись о регистрации права собственности Наливкиной П. С. на спорную квартиру.

При заключении договора дарения жилья со своей на тот момент несовершеннолетней дочерью, мать исходила из того, что за ней будет сохранено право пользования этой квартирой в течение всей её жизни. Однако после того, как квартира была отчуждена и перешла в собственность дочери, отношение последней к матери изменилось настолько, что если бы она могла предвидеть это, то ни за что не заключила бы договор дарения.

Помимо прочего, Щербинина О. В. указала на то, что отчуждение собственником своего имущества было совершено для того, чтобы избежать раздела квартиры с её супругом. То есть данная сделка была изначально мнимой, согласно определению Верховного Суда РФ от 21 марта 2021 года, дело №77-КГ21-1-К1.

Дело рассматривалось в нескольких инстанциях. Судебная коллегия Верховного Суда РФ удовлетворила требования истца о выселении гражданки Щербининой, но предоставила ответчице право проживания в спорном жилье на протяжении шести месяцев.

11. Частые вопросы.

Когда вступает в силу договор купли-продажи недвижимости?
Если иное не предусмотрено законом, договор считается заключённым с момента его подписания обеими сторонами. Это означает, что он вступает в силу сразу после того, как стороны поставят свои подписи, а не после государственной регистрации или фактической передачи недвижимости.

Какие условия нужно указать в договоре купли-продажи, если продавец распоряжается земельным участком?
Если продавец распоряжается земельным участком, в договоре купли-продажи необходимо указать кадастровый номер земель, площадь участка, его целевое назначение и местонахождение. Также следует указать стоимость объекта.

Какая недвижимость может быть изъята для государственных нужд?
Для государственных нужд может быть изъята любая недвижимость, включая земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения.

12. Заключение эксперта.

Итак, отчуждение имущества в 2024 году — это законное прекращение прав собственности. После этого прежний владелец уже не может претендовать на имущество, которое ему раньше принадлежало. В результате сделки права переходят к новому владельцу.

К сделкам по отчуждению обычно относятся договоры купли-продажи (ДКП), мены и дарения.

Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!