Недавно у себя на канале в статье «А вы знаете как из одной квартиры сделать две», я предложила в качестве варианта вложения средств покупку апартаментов. Сегодня хочу детально разобраться в понятии апартаментов. Главное их отличие от квартир – это принадлежность к статусу нежилого фонда, т.е. по факту это коммерческое помещение со всеми вытекающими из этого условиями:
- в них невозможна постоянная регистрация
- коммунальные платежи идут из расчета тарифов на коммерческие помещения
- налог на имущество в зависимости от статуса здания составляет либо 0,5%, либо 2%
- нет возврата имущественного налога
- нет ограничений по использованию только в качестве проживания
- не действует «закон о тишине»
Пожалуй, это основные минусы. При этом главный плюс – разница в цене между апартаментами и квартирой может достигать 20-30%, в отдельных случаях и районах (например, ЦАО в Москве) и 40%.
Также как и в жилом фонде в апартаментах есть новостройки и вторичный рынок.
В первом случае возводится отдельное здание или даже микрорайон, которые изначально строятся застройщиком, как комплекс апартаментов. Часто это сопровождается отсутствием возможности возвести жилой дом. По статусу земли или ее месторасположению. Есть строительные нормы, при которых жилой дом должен быть на определенной удаленности от магистрали. Как пример – микрорайон 1-го Мая за МКАД на востоке Москвы (фото выше). Один дом рядом с МКАД застройщик возвел в статусе апартаментов.
Также строительство апартаментов для застройщиков убирает значительную часть расходов в виде обязательств строительства социальной инфраструктуры – детские сады, школы, поликлиники.
Во втором случае это реконструкция уже существующего старого здания или его части под апартаменты. Так называемый редевелопмент. В Москве существует много «заброшенных» бывших административных зданий, которые после реконструкции обретают новую жизнь, в качестве апартаментов для проживания. Часто реконструировать могут только часть здания или даже один этаж.
Так стоит ли покупать себе апартаменты?
Здесь, конечно, каждый решает сам для себя. На мой взгляд все зависит от предложения. Потому что это одна история, когда вы покупаете апартаменты в новом доме, и совсем другая, когда это старый фонд, где по соседству у вас может быть все, что угодно. А может и не быть. Ведь при покупке квартиры от нежелательного соседства вас тоже никто не застрахует. И еще большой вопрос, что лучше – «пьяный сосед дебошир» или стоматологическая клиника.
Я же отношусь к апартаментам именно, как к коммерческой составляющей вашего портфеля недвижимости. Когда вам не важна прописка, есть желание сэкономить или вы ограничены в средствах, при этом хочется создать себе дополнительный денежный поток в виде аренды, то действительно ваша тема это покупка апартаментов. При этом надо очень досконально подойти к выбору объекта, беря в расчет многие факторы.
Но самое главное:
- если вы покупаете объект недвижимости с целью получения максимальной доходности в виде арендных платежей, которой является краткосрочная аренда, то в апартаментах вам ни один сосед не сможет «вставлять палки в колеса» в виде личных жалоб на ваш бизнес
- зачем платить больше «на входе», если за счет разницы в цене, вы можете позволить себе купить более привлекательную локацию для арендного бизнеса. Образно говоря – уйти из спального района поближе к центру
- рассчитывайте финансовую модель изначально со всеми исходными данными, чтобы потом обязательный имущественный налог или коммунальные платежи не «съели» всю вашу предполагаемую прибыль
- выбирайте ту локацию, в которой есть «место притяжения» потенциальных арендаторов
- не забывайте, что вы покупаете недвижимость с целью ведения бизнеса и понимаете все сопутствующие риски при этом.
Нюансов действительно много. Если вам сложно разобраться в них самим, то вы всегда можете записаться ко мне на консультацию, на которой мы с вами вместе разберемся подходят ли лично для вас в покупку апартаменты.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.
