До завершения льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых остается всего ничего. Что будет происходить с рынками первичной и вторичной недвижимости в преддверие этого события и после – Novostroy поинтересовался у девелоперов и риелторов.
- Всплеск после затишья
- Без серьезного падения цен
- С вымыванием дешевых предложений
- С «апартаментизацией» жилья
- С усилением потребительского интереса к ИЖС
Всплеск после затишья
Наиболее вероятный сценарий развития событий на ближайшее время – всплеск интереса со стороны покупателей во второй половине мая-июне перед отменой программы «Ипотека с господдержкой» под 8% годовых. Таким мнением с редакцией поделилась начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина, отметив:
Мы уже видим это по отсутствию традиционного затишья в период майских праздников. Скорее всего, спрос не станет ажиотажным, однако желающих запрыгнуть в последний вагон в нашей стране традиционно немало. С 1 июля, когда массовая льготная ипотека с большой долей вероятности прекратит свое существование (здесь имеется в виду и вероятное изменение условий по семейной ипотеке под 6% годовых – ред.), можно ожидать снижения спроса на 30-40%.
В случае реализации оптимистичного сценария спад продлится один-два месяца, пока покупатели будут привыкать к новым ипотечным ставкам. При негативном развитии ситуации снижение спроса на фоне перехода на адресные льготные программы может оказаться постоянным.
Без серьезного падения цен
Ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» Ярослав Кисляков, в свою очередь, на примере столицы с ее областью дает прогнозы по поводу цен:
В Московском регионе цены падать не будут, так как с 1 июля заканчивается господдержка (на новостройки под 8% годовых – ред.), соответственно, спрос на первичном рынке будет сохраняться. Чтобы подогреть спрос, возможно, застройщики будут запускать акции, предложения, программы рассрочки.
Если говорить про вторичный рынок, с апреля была корректировка стоимости на 0,5%. Возможно, стоимость снизится еще на 1-2%. В основном, это будет отражаться на комфорт- и бизнес-классах. Стоимость жилья экономкласса не меняется. Сейчас начинают заканчиваться депозиты, значит, у людей будут средства, которые они могут рефинансировать. Экономика развивается, зарплаты растут, поэтому серьезного падения цен точно не будет. Многие люди меняют вторичное жилье на первичное, поэтому им не выгодно снижать цены.
По ипотеке снижение ключевой ставки не происходит и в ближайшее время вряд ли произойдет, потому что инфляция высокая. Возможно, будет небольшая корректировка к концу года.
С вымыванием дешевых предложений
Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров говорит как о до-, так и о послеиюльских перспективах:
Летом мы ожидаем рост спроса на новостройки, подстегиваемый завершением программы льготной ипотеки 1 июля. Предполагаем, что до 1 июля может иметь место даже ажиотажный спрос. Также есть вероятность, что медианная цена продажи квадратного метра первичного жилья в крупных городах может немного подрасти за счет вымывания дешевых предложений. Далее мы прогнозируем постепенное снижение стоимости квадрата в течение года-полутора лет.
Цены на вторичном рынке не привязаны к экономике стройки и более чувствительны к изменениям на рынке жилья, поэтому здесь мы также ожидаем коррекции цен, но она может произойти быстрее, чем на первичном рынке. Также на «вторичку» повлияют изменения в ипотечных программах: часть спроса может переориентироваться с сегмента новостроек на «вторичку», так как преимущество новостроек в виде льготной ипотеки исчезнет. И покупатели снова обратят внимание на плюсы «вторички» (которые перекрывались выгодной ипотекой) – готовность недвижимости к быстрому переезду, созданный уровень инфраструктуры, отсутствие стройки под окном.
С «апартаментизацией» жилья
Генеральный директор ГК PLG и председатель комитета Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич уверена:
На рынке недвижимости все больше появляется проектов с сервисной составляющей. Мы видим, что жилой сегмент все более стремится к тому, чтобы предоставлять сервисные услуги, то есть, по сути, предлагать то, что предлагают апартаменты. И в ближайшей перспективе будет появляться все больше новых проектов с развитой инфраструктурой.
Также стоит отметить, что происходит сокращение присутствия иностранных операторов в России – с 2022 года их количество сократилось на треть. Все это отражается на рынке недвижимости, в том числе увеличивается количество сервисных апарт-отелей. По итогам первого квартала 2024 года в Петербурге открылось два новых апарт-отеля и еще девять заявлены к открытию в этом году. Мы видим тенденцию увеличения спроса в сторону апартаментов и понимаем, что важную роль играют характеристики проекта: чем комфортнее в нем проживать, тем дороже аренда.
С усилением потребительского интереса к ИЖС
Директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин:
Ипотека и рынок недвижимости тесно связаны, а сейчас ипотека перестает быть выгодной. Ужесточение оценки потенциальных заемщиков и предстоящая отмена льготной ипотеки – внесут свой вклад в изменение рынка недвижимости. Спрос на льготную ипотеку – а именно она в большинстве регионов остается одним из важнейших локомотивов строительного сектора – может быстро просесть. Падение, по разным оценкам, может составить до трети от сегодняшнего объема – и для рынка это будет очень существенно. При сохранении в будущем высокой ставки рефинансирования перекрыть такое снижение будет нечем – ведь «вторичка» останется недоступной для многих покупателей.
Платеж за ипотечный кредит на вторичном рынке сейчас превышает обеспечение кредита за купленную квартиру в новостройке. Безусловно, пока есть возможность, люди будут вкладываться в развитие рынка новостроек и ИЖС. К концу года, я ожидаю существенное усиление потребительского интереса в сторону индивидуального жилищного строительства. Ценник на загородный дом сейчас вполне сопоставим с новостройкой. По данным ТАСС, ипотека на ИЖС к 2030 году должна достичь не менее 30% от общего объема жилищного кредитования в стране. Темпы ввода частных домов власти планируют сохранить на уровне 50 млн кв. м в год.
Вторичный рынок продолжит планомерно падать в цене, к концу года падение может составить до 10%. Ждать обесценивания «вторички» в 2024 году не стоит, но некоторые трансформации этот рынок будет претерпевать. Скорее всего, предложений на вторичном рынке будет больше, чем желающих купить. В ряде регионов эта тенденция уже стартовала. Вне потребительского интереса могут остаться квартиры с морально устаревшими планировками и жилым фондом, квартиры с убитым ремонтом, т. к. стоимость ремонтных работ и материалов последние два года стремительно дорожает. Человеческий фактор тоже усложняет ситуацию на рынке вторичной недвижимости. Покупая квартиры у застройщика – вы застрахованы от практически любых «превратностей судьбы», а на вторичном рынке – риски попасть на недобросовестного продавца очень велики. Безусловно, есть и альтернативные проекты в области продажи «вторички», они будут активно развиваться в ближайшие годы, к примеру, трейд-ин от застройщиков.
Думаю, что во второй половине 2024 года в структуре продаж 40% все же будут занимать новостройки. Безусловно, приоритетом могут стать квартиры меньшей площади. Застройщики на текущий год свои планы не меняли, т. е. ввод нового жилья будет сопоставим с двумя предыдущими годами. А вот стоимость строительных материалов, которая и так уже 4 года растет безумными темпами, не остановится. Ожидаю, что до конца года она увеличится до 15%.
Во втором полугодии уже могут потребоваться новые механизмы стимулирования продаж. Скорее всего, в ближайшем будущем рынок увидит новые виды коллаборации застройщиков и банкиров, точечные региональные программы. Рынок недвижимости, хоть и чувствительный, но он всегда развивается по своим законам. К примеру, на стоимость квартиры всегда будет сильно влиять ее расположение и инфраструктура вокруг. Цена квадратного метра однокомнатной квартиры в новостройках может варьироваться от 275 тысяч до 1,4 млн рублей (при условии: не первый, не последний этаж, 15 минут пешком до метро). Этот ценовой коридор сохранится.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте и подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».