Мы продолжаем цикл статей на тему срочного выкупа квартир и в данной статье познакомимся поближе с продавцами и потенциальными инвесторами… что они покупают, продают и на что обращают внимание?
Ниже постараемся подробнее разобраться у кого преимущество в сделке… у инвестора, покупающего рискованный объект или у продавца, который продает его с большой скидкой.
А на чьей стороне вы?)
Какие объекты продаются и покупаются на срочном рынке?
Каких-то ограничений при выборе объекта нет. Все зависит от самого потенциального инвестора и от того, с какими объектами он готов работать.
Стандартом являются квартиры, так как по сути это самая ликвидная недвижимость, но можно найти компании, которые выкупают элитную недвижимость, загородные дома, коммерческие объекты.
Естественно, у разных видов объектов недвижимости своя специфика, поэтому и требования, которые потенциальные покупатели выставляют к объектам, тоже разные.
Если говорить про самый популярный сегмент – квартиры, то, по сути, общие ограничение будут в рыночной стоимости объекта и количестве комнат. Большинство компаний и частных инвесторов, которые занимаются срочным выкуп в Москве и области стараются не работать с объекта дороже 20-25 млн рублей, или в которых больше 3-х комнат, так как спрос на подобные объекты низкий, а основная задача потенциального инвестора как можно скорее перепродать недвижимость.
Также ограничения могут быть связаны с конструктивными особенностями объектов, но это уже видно на осмотре той или иной квартиры. К примеру, не стоит выкупать квартиры, в которых были серьезные перепланировки, так как некоторые из них в целом невозможно узаконить, а некоторые весьма специфичны и не подходят широкому кругу потенциальных покупателей. Один из таких случаев, когда продавцы решили поменяли местами комнату с кухней или переставляли мокрые точки. На такие квартиры весьма сложно найти потенциальных покупателей.
Но больше всего ограничений по выкупаемым объектам связано, конечно, с юридической составляющей, так называемой юридической чистотой объекта. Далее чуть подробнее остановимся на этом моменте, а в целом об этом мы подробно рассказали в нашей статье.
В каких случаях обычно продавцам нужен срочный выкуп и как это влияет на цену?
Распространенными причинами в необходимости срочной продажи недвижимости являются ситуации, когда люди хотят купить новое жилье, но им необходимо продать имеющееся, при этом они участвуют в альтернативной сделке.
Альтернативная сделка – это сделка, при которой собственник продает квартиру и параллельно покупает взамен новую. В этом заключается отличие от свободной продажи, когда продавец не собирается одновременно покупать вместо проданной квартиры другой объект.
При этом на практике все бывает гораздо сложнее, когда присутствует цепочка сделок, в которой могут участвовать несколько звеньев, то есть, есть несколько продавцов и несколько покупателей, которые в один момент должны купить или продать несколько объектов недвижимости.
И в данных сделках, если в какой-то момент срывается кто-то из потенциальных покупателей, то продавцы вынуждены в срочном порядке искать новых, чтобы не развалилась вся цепочка и из-за этого продавцы зачастую готовы делать новым покупателям скидку, чтобы быстрее выйти на сделку.
Также, зачастую причины срочной продажи связаны с какими-то ситуациями, которые возникли в жизни у продавцов и далеко не всегда это позитивные события.
Это могут быть долги перед кредиторами. В роли кредиторов могут выступать банки и частные лица, которые дали денег в долг продавцу, а он не справился с оплатой, и в данном случае собственникам приходится продавать свою квартиру, чтобы рассчитаться с долгами. В данном случае часто возникает ситуация, когда собственник продает свой объект по рыночной цене и в последний момент уже осознает, что не может найти покупателей по рыночной цене и тогда ему приходится делать большой дисконт, так как сроки оплаты задолженности перед кредиторами уже близки.
Также причины реализации квартир с большим дисконтом могут быть связаны с личными обстоятельствами продавца… Кто-то уезжает заграницу и продает свое имущество, кому-то необходимо продать квартиру, чтобы вложить деньги в другие активы и т.д.
Нередко возникают ситуации, когда люди вынуждены продавать квартиры с большим дисконтом, когда присутствуют какие-то юридические сложности, которые пугают обычных покупателей и по рыночной цене квартира не продается. Такими примерами могут быть:
- Квартира получена в наследство или по дарственной
- Есть отказники от приватизации
- Много переходов прав собственности
- Использовался материнский капитал, и дети не наделены собственностью
- Заниженная стоимость в договоре
- Собственник стоит на учете в ПНД или НД
- На собственника заведено уголовное дело
- Собственник подал или планирует подавать заявление на банкротство
- В квартире неузаконенная перепланировка
- Сделка по доверенности
- И т.д. …
Этот список можно продолжать долга. Есть большое количество причин, почему люди бояться покупать те или иные объекты недвижимости, и, в связи с этим, собственники вынуждены делать большие скидки на свои объекты. И чем больше юридических нюансов в сделке, тем больше может быть дисконт.
Каких-то четких правил или формул по определению цены на объект и по установке дисконта на рынке нет, всё зависит от конкретного продавца и покупателя, и от той цены, на которую они договорятся.
Но если вспомнить случаи из практики, то квартиры с долгами перед кредиторами легко могут продаваться на 15-20% ниже рынка.
А, к примеру, дисконты на квартиры с отказниками от приватизации могут доходить до 50%, так как немногие захотят купить квартиру, когда есть риск того, что в какой-то момент придет незнакомый человек, покажет документы и скажет, что будет жить с вами. Такую квартиру продать по рыночной цене практически невозможно. За такую цену ее купит лишь тот, кто плохо разбирается в документах и провел некачественную юридическую проверку выбранного объекта.
Но поскольку все больше сделок на рынке происходят при участии риэлторов или юристов, то продать «сложную» квартиру обычному покупателю становится все сложнее. При этом, конечно, самоуверенные «я всё сам» никуда не пропали и продавцу может повести наткнуться на такого, чтобы потом оба бегали по судам долгий период времени.
А что в итоге? Кому сложнее выйти на сделку?
С одной стороны, можно сказать, что у продавца сложная квартира и кроме бесстрашного инвестора, который знает как быть в той или иной ситуации, ее никто не купит. А с другой стороны хватает людей, которые ныряют в омут с головой, особо не задумываясь над последствиями.
При этом в общей массе квартир, которые находятся в продаже, с большими дисконтами продаются далеко не многие и еще меньше из них доходит до рекламных площадок, так как агенты их сразу продают своим партнерам, поэтому найти подходящую квартиру бывает весьма затруднительно и инвесторам приходится иногда идти на определенные риски, чтобы не упустить интересный вариант.
А в итоге получается, что нет четких правил как определить преимущество той или иной стороны в сделке и все сводится к анализу конкретного объекта недвижимости в определенный отрезок времени.
🟢 Спасибо за внимание!
Также читайте наши статьи:
Агентство недвижимости IDEA Estate, помогает в подборе интересных объектов и одобрении ипотеки
🟢 Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!
