К любой сделке по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке необходимо относится с осторожностью, так как рисков может быть очень много, а самое плохое, что может случится, покупатель останется без квартиры и без денег.
В продолжение нашей статьи про юридическую проверку квартир решили поделиться некоторыми примерами, а что вообще может произойти, если «неудачно» купить недвижимость.
🟡 Важность юридической проверки квартиры перед покупкой
Пользу проверки сложно переоценить. Об этом говорит тот факт, что в любом уважающем себя агентстве недвижимости есть услуги по юридической проверке квартир. Также данная услуга представлена в арсенале крупных агрегаторов и маркетплейсов, связанных с недвижимостью, к примеру: ЦИАН, ДомКлик (дочка Сберабанка), Метр квадратный (дочка ВТБ) и другие.
В большинстве случае, когда речь идет о юридической проверке недвижимости, подразумевают проверку не только самого объекта, но и продавца, так как неприятные сюрпризы могут возникнуть и там, и там.
Если покупатель приобретает недвижимость с помощью ипотеки, то банки запрашивают документы по самому объекту недвижимости и продавцу, и даже проводят свою юридическую проверку, но не надо рассчитывать на то, что она полностью обезопасит сделку. Как показывает практика, проверка банков зачастую бывает весьма поверхностной.
Главный вопрос, на который необходимо ответить - кто является собственником недвижимости, и законно ли получил он собственность. Это первый шаг, с которого вообще стоит начать.
Для ответа на эти вопросы необходимо запросить документы самого продавца, а также правоустанавливающие документы на недвижимость. В просторечии «правоустановка». Это документы, которые рассказывают историю недвижимости и говорят о том, каким образом владелец получил собственность.
🟡 Как была оформлена собственность?
Это первый опасный момент, на который стоит обратить внимание… Квартира могла быть получена в собственность разными способами и каждый несет в себе определенные риски:
1) Приватизация
В данном случае необходимо узнать, кто прописан в квартире и были ли отказники от приватизации. Так как, если в квартире прописан человек, который отказался от доли квартиры после приватизации, и он не будет выписываться перед сделкой, то даже при смене собственника он имеет полное право на проживание в этой квартире. Изучите архивную выписку из домовой книги по квартире.
2) Наследство
Тут обязательно нужно выяснять есть ли потенциальные другие наследники, кроме самого продавца. Так как даже если через 5 лет приедет из глубинки какой-то дальний родственник, только что узнавший о смерти своего родственника, то в суде он выиграет и покупателю придется выплачивать ему компенсацию за его долю квартиры. Или он захочет расторгнуть сделку, так как квартира самому нужна. Если продавец уверен, что других наследников нет, то попросите его внести в договор купли-продаж пункт «заверение об обстоятельствах», это дополнительная гарантия для покупателя.
3) Состоял ли продавец в браке на момент покупки
Если он был в браке, то нужен брачный договор или нотариальное согласие второго супруга на сделку, даже если супруги уже бывшие. Так как любое имущество, приобретенное в браке по закону, является совместным. И второй супруг может запросто расторгнуть сделку. Если продавец говорит, что в браке не был, то нужно запросить заявление о том, что в браке не состоял и также можно прописать в договоре пункт «заверение об обстоятельствах».
4) Договор купли-продажи
Здесь необходимо выяснить как давно покупалась квартира. Чем больший срок прошел, тем лучше, но если прошло менее 3-5 лет, то надо понимать, как собственник приобретал недвижимости, так как если квартира продавалась, к примеру, после наследства или по доверенности, то потенциально могут возникнуть проблемы. Опять-таки появится какой-то давний наследник предыдущего владельца и иск в суд он уже будет предъявлять текущему собственнику, то есть, вам.
5) Был ли использован материнский капитал при оплате недвижимости
Нужно выяснить этот вопрос, а также понять выделялись ли доли детям. Такие сделки проходят исключительно по согласованию с органами опеки. Доли детям должны быть выделены, иначе это нарушение закона. Если вдруг этого не произошло, то в судебной практике уже были ситуации, когда ребенку исполнялось 18 лет и он подавал в суд на нового владельца, так как его права были ущемлены и он не получил долю в квартире. И суды в данной ситуации будут точно на стороне подростка. Запросите у продавца справку с портала Госуслуг об остатке материнского капитала, исходя из нее можно понять тратил что-то продавец или нет. Если тратил, то стоит задать вопрос «куда?», поскольку, к примеру, если была ипотека и средствами маткапитала было сделано частично-досрочное погашение, то отследить это по квартирным документам невозможно.
Как видно способов приобретения квартир много и везде есть свои подводные камни. Бывают сложные ситуации, когда в одной квартире смешались несколько обстоятельств…
К примеру, собственность была получена в рамках приватизации, затем один из собственников умер, а значит возникает наследство, далее один из владельцев выкупил долю другого с использованием материнского капитала и т.д. В данной ситуации без грамотного специалиста, который «распутает» всю цепочку просто не обойтись.
🟡 У кого будем покупать квартиру?
Второй опасный момент заключается в том, как мы будем приобретать недвижимость и у кого. Здесь тоже может быть множество вариантов:
1) Собственник продает квартиру по доверенности
Надо четко понимать, что она действительно на дату сделку. Это можно проверить через интернет. Также нужно понимать, какой нотариус выдал доверенность, нет ли за ним каких-то судебных тяжб, исков и так далее. Лучше найти способ пообщаться с собственников, может быть в онлайн-режиме, но поговорить нужно. Так как бывают случаи, когда доверенность выдают на мертвого человека.
2) Проверить не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах
Так как если человек состоит на учете, то признать сделку недействительной без проблем сможет любой его родственник или он сам, просто заявив в суде, что он не понимал, что делает. А разумеется деньги, которые он получил с продажи, он уже давно потратил. Перед сделкой надо запросить справки из диспансеров, а если уверенности все равно нет, то на саму сделку можно пригласить врача. Самое популярное заведение в Москве, из которого на сделку приглашают врачей, это медицинский центр имени Сербского.
3) Не заложена ли квартира банку или другому кредитору?
В данной ситуации необходимо общаться в том числе с кредитором, чтобы грамотно провести сделку.
4) Не является ли продавец банкротом?
Если человек банкрот, то все его имущество попадает в конкурсную массу и должно быть реализовано с торгов. Сделку по покупке недвижимости у такого продавца быстро признают недействительной, и квартира вернется в конкурсную массу, а горе-покупатель станет одним из очереди кредиторов, который будет ждать компенсации, которую он просто может не дождаться.
Самая неприятная ситуация для покупателя заключается в том, что продавец может подать на банкротство после сделки, а затем конкурсный управляющий будет смотреть все сделки банкрота за последние 3 года и попытается вернуть расторгнуть сделку.
Ситуация с банкротствами в последние годы набирает обороты, поэтому многие потенциальными покупатели и агенты проверяют не является ли человек банкротом и не подавал ли он заявление на признание себя банкротом, а затем запрашивают кредитную историю продавца, чтобы понять, как он справляется с долгами и есть ли у него вообще текущие кредиты.
5) Покупка недвижимости у пожилого человека
В первую очередь родственники пожилого человека могут попытаться расторгнуть сделку признав его недееспособным. Во-вторых, сейчас увеличивается количество случаев, когда мошенники вынуждают пожилого человека продать его квартиру, чтобы якобы поймать каких-то «мошенников», а затем это суды для покупателя минимум на пару лет. В данном случае себя можно обезопасить, предварительно пообщавших с родственниками пожилого продавца, в курсе ли они сделки, не против ли ее проведения. Затем пригласить на сделку врача, который проведет медицинское освидетельствование продавца на дееспособность.
...Список «опасных» ситуаций, описанных здесь, далеко не полный, его можно продолжать долго.
Что проверять и какие документы запрашивать зависит от каждой конкретной ситуации, но есть основной перечень на что нужно обратить внимание, подробнее об этом в нашей статье про юридическую проверку квартир.
Повторим… Главное в любой ситуации помнить, сделки с недвижимостью это высокорискованное дело, к которому надо подходить со всей ответственностью. И не проверять объект и продавца перед покупкой – может быть чревато последствиями.
Агентство недвижимости IDEA Estate, помогаем с покупкой квартир и оформлением ипотеки
🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!
