Флиппинг – это способ заработка в недвижимости, который будет работать всегда пока люди покупают и продают жилье. Естественно, как и в любом виде инвестирования, здесь есть свои нюансы и подводные камни. Предлагаем в данной статье немного погрузиться в данную тему и подробнее разобраться в том, что же такое флиппинг и кто эти люди, которые этим занимаются...
В нашей статье про инвестиции мы рассказывали о том, какие способы вложений и заработка работали и будут работать в недвижимости в 2024 году.
В данной статье хотим подробнее остановится на одном из таких способов.
Что такое флиппинг?
Сам термин «флиппинг» происходит от английского глагола to flip «переверачивать».
В России это направление заключается в основном в том, что покупается квартира в новостройке без ремонта или на вторичном рынке в очень плохом состоянии, затем в квартире производится ремонт и она перепродается с наценкой. И две основные цели, которые преследует любой инвестор - флиппер, заключаются в том, чтобы:
- Процесс от покупки до продажи прошел очень быстро
- Принес хорошую прибыль
Хоть сам термин получил широкое употребление в России всего пару лет назад, при этом явление для России это совершенно не новое. Есть множество историй еще из 2000-х, которые можно услышать от агентств недвижимости, об инвесторах, которые покупали квартиры, делали ремонт и перепродавали их с наценкой. Тогда еще у данного направления не было названия, но это не мешало людям уже в тот период зарабатывать.
Ключевую роль во всем этом процесс играет правильный подбор недвижимости, так как далеко не каждая квартира в плохом состоянии годится для того, чтобы ее можно было отремонтировать и продать с наценкой.
Отсюда вытекает один из главных навыков флиппера – насмотренность. Если грубо, то по мере участия в подобных проектах инвестор получает опыт в том, что продается хорошо, а что продается плохо.
Поэтому многие инвесторы на старте своей «флипперской карьеры» начинают сотрудничать с агентствами недвижимости, которые помогают им искать ликвидные объекты, так как у кого еще может быть большая насмотренность, если не у профессионального риэлтора с солидным стажем работы.
Что влияет на выбор правильного объекта?
На выбор подходящего объекта влияет очень большое количество факторов.
Вот некоторые из них:
1) Транспортная доступность и локация
Очевидно, что лучше продается квартира, до которой можно дойти пешком от метро, чем та, где до метро надо будет еще ехать на автобусе. При этом можно выбрать квартиру относительно близко к метро, но, которая будет находится в промзоне, а это очень плохо влияет на спрос и соответственно скорость дальнейшей перепродажи. Поэтому важен баланс между расстоянием до транспортных «артерий» и тем, как живется в районе. Зачастую можно пожертвовать 10 минутами ходьбы, но выбрать квартиру в зеленом районе, и она в итоге при правильном позиционировании будет продана быстро.
2) Развитие инфраструктуры и окружение
Наличие в пешей доступности школ, садов, поликлиник, парков, магазинов, зон для отдыха добавляет району баллы. А вот наличие по соседству заводов, кладбища, тюрьмы, туберкулезного диспансера и т.д., баллы, наоборот, забирает и при этом существенно.
3) Вид из окна, состояние дома, подъезда
Мало кто хочет, просыпаясь утром смотреть на МКАД или железную дорогу, при этом даже окно сложно открыть, так как будет шумно и грязно. Также при перепродаже квартиры надо помнить, что люди выбирают не только квартиру, но и окружение, поэтому, когда потенциальный покупатель зайдет в обшарпанный подъезд, в котором прокурено и воняет, то это сильно снижает шансы на продажу квартиры, даже если в квартире идеальный ремонт.
4) Комнатность и площадь
Самые ходовые квартиры — это студии, однушки и двушки, поэтому начинающему инвестору стоит стартовать именно с подобных проектов. Трехкомнатные квартиры или квартиры площадью больше 70-80 метров требуют в себя гораздо больше вложений, аудитория для их покупки сильно меньше, чем тех же однушек, поэтому их реализация более рискованное занятие для начинающего флиппера. Хотя на такие квартиры тоже, несомненно, есть спрос, но к ним нужен свой подход.
5) Юридическая составляющая
Если не разбираться в юридических тонкостях, то в процессе обязательно должен участвовать юрист или риэлтор, которые знают как проверять объекты недвижимости и какие вопросы надо задавать продавцу. Да, они попросят свою комиссию, но это не высокая плата за свое будущее спокойствие. Подробнее вы можете прочитать в наших статьях про юридическую проверку квартир (ссылка) и о том, что может быть, если эту проверку не делать (ссылка).
6) Финансовый потенциал квартиры
Хоть это последний пункт в списке, но он один из самых важных.
К примеру, квартира без ремонта стоит 10 млн, а квартиры с ремонтом в этом же районе стоят по 11 млн. В итоге такую квартиру лучше не покупать, так как учитывая затраты на ремонт, регистрацию, коммуналку, дальнейшую перепродажу, можно остаться в лучшем случае без прибыли, а в худшем – в минусе.
Финансовую цель каждый определяет для себя самостоятельно, исходя из этого уже подбираются «правильные» объекты. Для одних нормальной считается доходность 30-40% годовых, а другие целятся в 60-70%, поэтому и стартовая цена покупки в этих двух случаях будет разная и ту цену, которая, кажется, для один инвесторов подходящей для выкупа, для других окажется высокой.
Основные риски флиппера
Как мы уже сказали выше, риски заключаются в двух составляющих:
- Долгий срок реализации объекта
- Низкая цена реализации
А вот из них уже вытекают множество причин, которые могут на это повлиять. Это могут быть очевидные причины, такие как изначальная стоимость покупки, цена ремонта, район покупки и т.д., а могут быть не самые очевидные факторы для начинающего инвестора, к примеру, средние ставки по ипотеке, общие тенденции рынка, наличие новостроек в районе, количество квартир с хорошим ремонтом в районе и т.д.
Самый плохой итог для флиппера, когда приходится перепродать квартиру по заниженной стоимости и это не то, что не принесет доход, а еще не окупит даже затрат на проект, то есть, инвестор, по сути, останется в минусе.
Поэтому очень важно считать финансовую модель, а главное затраты на ремонт еще до приобретения того или иного объекта, чтобы минимизировать свои риски.
❗️ Но чтобы продать квартиру быстро, надо не только посчитать затраты, но и правильно определить цену будущей перепродажи.
В этом процессе все не так очевидно, поскольку рыночная стоимость недвижимости понятие весьма эфемерное, проще сказать, что рыночная стоимость у каждого своя. Если вы спросите про одно и ту же квартиру у 10 экспертов, то вы получите 10 разных цен, они могут отличаться не очень сильно, но все равно они будут разные. В лучшем случае можно определить некий диапазон цен, в рамках которого есть шанс реализовать квартиру за необходимый отрезок времени.
Интересно отметить, что оценочные компании, которые профессионально занимаются оценкой недвижимости, в том числе для банков, оценивая квартиру крайне редко определяют ту цену, за которую объект будет реально продан. Проблема здесь заключается в том, что когда оценщики определяют оценку сравнительным методом, то они сравнивают исходную квартиру в аналогичными варианты в районе, но при этом никогда не учитывается срок экспозиции объектов, то есть, тот период, который квартира находится в продаже. Но вы согласитесь, что если рыночная цена определена на основе конкурентов, которые висят в продаже 6-12 месяцев, то это цена нам не сильно подходит.
Отсюда вытекает основное правильно установления правильной цены – мы смотрим и анализируем конкурентов, при этом обязательно смотрим историю сделок, если она есть, и сроки экспозиции объявлений. Нам нужна цена, при которой квартиры можно продать за 2-4 месяца.
Но и здесь есть поле для экспериментов, можно поставить цену выше и посмотреть будут ли звонки и просмотры по этой цене, а затем постепенно снижать стоимость до той, которую мы установили для себя как необходимую. Главное в этом процессе не попасть в классическую ловушку жадности, когда поставили цену выше и нам кажется, что вот-вот появится тот самый покупатель, который купит именно по этой цене. Но проблема в том, что это только «кажется», и таким образом проходят недели, затем месяцы, а покупатель может так и не найтись.
Каковы плюсы и минусы флиппинга?
К плюсам флиппинга можно отнести довольно хорошую доходность. Когда аренда приносит 5-8% годовых, облигации и ценные бумаги приносят по 10-15%, то флипперы ориентируются на минимальную доходность 25-30%, а многие ставят планку значительно выше.
Также при покупке недвижимости можно использовать ипотечный кредит, что позволит снизить вложения на старте проекта, так как уже необязательно, чтобы на руках была полная стоимость квартира, а достаточно иметь 15-20% от ее цены.
К минусам можно отнести то, что помимо самой покупки недвижимости, необходим капитал для ремонта квартиры и эти средства уже нельзя взять в ипотеку, а значит они должны быть «на руках», либо надо брать потребительский кредит, проценты по которому также закладывать в финансовую модель проекта.
Также есть риски возникновения форс-мажорных факторов, которые влияют на общие рыночные тенденции. Мы наглядно увидели такие факторы в 2022 году, когда в феврале началась СВО, а в сентябре была объявлена мобилизация. Спрос на недвижимость в эти периоды сильно падал, так как сокращалось количество покупателей, но при этом росла конкуренция, так как в продаже появлялось много объектов тех, кто хотел быстро продать недвижимость.
Насколько популярен флиппинг в России?
Флиппинг начал набирать популярность пару лет назад, когда появились амбассадоры данного направления, начали организовываться различные конференции, росли как на дрожжах youtube-каналы, где авторы показывали историю проекта от начала и до конца (от покупки и ремонта, до расстановки мебели и дальнейшей перепродажи).
Но как мы сказали выше, данный вид деятельности для России абсолютно не новый. То, что у него долгий период времени не было своего названия и ярких представителей не мешало людям вкладывать свои средства в подобные проекты.
Так как многие из таких инвесторов это обычные физические лица без образования юридического лица, то доподлинно посчитать сколько денег крутиться в данном направлении невозможно. Усложняет подсчет и тот фактор, что для многих это не основной доход, а дополнительный, то есть у человека есть основное место работы, а флиппинг – занятие для души и кошелька.
Можно только косвенно посчитать и привести какие-то цифры… к примеру, по данным РИА Новости количество флипперов в РФ с 2022 года выросло в 2,5 – 3 раза (ссылка на статью), также по данным РБК в 2020 году в Москве инвестициями в новостройки занималось 20-30 тыс человек (ссылка на статью), а часть этих людей может спокойно заниматься флиппингом на вторичном рынке недвижимости.
Перспективы у флиппинга всегда были и будут, так как людям хочется жить в хороших условиях и покупать квартиры с ремонтом, а с другой стороны, есть те, кто готов этим заниматься.
Простор для этой деятельности необъятный, так как по данным ЦИАН в Москве в моменте продается только однокомнатных квартир более 11 тыс.
Советы начинающим флипперам
Если говорить о советах начинающим флипперам, то есть несколько основополагающих рекомендаций, которые позволят не разочароваться в данном направлении:
- 🔸 Не стоит начинать самостоятельно без должного опыта. Необходимо заручиться поддержкой хорошего риэлтора, который поможет подбирать подходящие объекты, делать их юридическую проверку и считать финансовую модель.
- 🔸 Найти тех, кто будет делать ремонт надо до того, как этот самый ремонт начнется. Так как при выборе подходящего объекта желательно сразу приехать с прорабом, чтобы он своим профессиональным взглядом оценил объем работ.
- 🔸 Затраты на проект, а в частности смета на ремонт, должны быть посчитаны до того, как объект будет куплен.
- 🔸 Не стоит гнаться за очень большими дисконтами при выкупе квартир, так как большие дисконты косвенно говорят о том, что могут быть юридические проблемы. А такие объекты лучше не покупать, или как минимум нужен тот, кто тщательно проверит юридическую составляющую и проанализирует риски. Мы уже отметили важность юридической проверки, но ссылку на статью продублируем еще раз, а также ссылка на статью, в которой рассказали про некоторые неприятные моменты, которые могут произойти, если квартиру перед покупкой не проверять.
Процесс в любом случае будет оптимизироваться по мере набора опыта. Будет тренироваться насмотренность, флиппер сам сможет подбирать интересные объекты, так же на практике научится строить финансовые модели, поймет, где и как можно делать ремонт дешевле, на чем можно сэкономить, а где экономить не следует. Но в любом случае, как показывает практика, у профессионального флиппера есть команда, в которую могут входить тот же риэлтор, юрист, ремонтная бригада, соинвесторы и т.д.
В качестве начального материала, у нас есть небольшая статья о том, какой ремонт делать в квартире для перепродажи.
Всем оптимизма и веры в лучшее!)
Также читайте наши статьи:
Агентство недвижимости IDEA Estate, помогаем с покупкой квартир и оформлением ипотеки
🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!