У риэлторов есть один секретный прием. При показе объекта делить покупателей на две группы: реалистов и всех остальных. Реалисты, приобретая недвижимость, обычно имеют в голове какой-то горизонт планирования. В среднем это примерно пять лет. Все остальные или уверенны, что покупают недвижимость навсегда, или вообще не понимают, зачем нужен еще какой-то горизонт планирования.
Думаю, смысл этого приема вполне очевиден. При таком подходе, общаясь с потенциальным покупателем, понятно с какой стороны лучше показывать ему объект.
Например, тот, кто понимает, что через 5 лет в его жизни и на рынке недвижимости все будет немного не так, хочет быть уверен, что покупаемые им дом или квартира через 5-7 лет будут ликвидны, увеличатся в цене либо имеет «вечную ценность». Как, например, дом страхового общества Россия на Сретенском бульваре или земельный участок в часе езды от Москвы у большой воды. В то время как тот, кому нужна недвижимость «здесь и сейчас» оценивает, как быстро будет добираться до своего текущего места работы, есть ли рядом детский сад и какие-то другие текущие ништяки. Ну, а тот, кто покупает «навсегда», хочет предусмотреть все. Возможно ли это?
Я описал этот прием не в руководстве, «сам себе риэлтор», а тут, не просто так. Дело в том, что понимание, к какому типу относится покупатель, имеет смысл знать саму покупателю. Причем в первую очередь. Ведь с недвижимостью, которую он купил, остается именно он.
Возможно, старые риэлторы, к которым старые клиенты обращаются и через 5, и через 10, и через 25 лет, сейчас скептически поморщатся. Они знают, насколько сильно планы людей на будущее при покупке недвижимости или строительстве дома отличаются от самого этого будущего. Поговорка «Хочешь насмешить Бога, расскажи ему о своих планах» тут, как нельзя к месту. Тем не менее, способ не наделать ошибок есть.
Вот он. При покупке любой недвижимости нужно хотя бы примерно сформировать в голове три представления: на какой срок вы покупаете недвижимость, что будет с рынком этой самой недвижимости, и что будет с вами и теми людьми, для которых эта недвижимость покупается.
Предположим, первое представление вы для себя сформировали. Что дальше?
Про будущее рынка я довольно много писал и, наверное, придется писать еще. Если коротко, что нужно иметь в виду?
Если вы покупаете недвижимость на долгосрочную перспективу, нужно представлять минимум две вещи. Как поменяется локация, в которой расположена присмотренная недвижимость, и как поменяется стоимость ее владения.
Про локации.
О том, какие тут можно выявить тенденции, важные в долгосрочной перспективе, можно почитать тут и тут. Если кому-то из моих читателей попадались более четкие формулировки, был бы рад таким дополнениям.
Относительно локации имеет смысл представлять, как меняется ее комфортность, как меняется ее население, и к какому месту на будущем рынке недвижимости она движется. Согласен, абсолютно точно знать это невозможно, но видеть тенденции, понимать, так сказать, направление движения можно вполне. А для нас важны именно направления.
Тут пригодятся критическое восприятие тех нарративов, которые навязывают нам СМИ и вообще приемы правильной работы с информацией. Тогда, зная механику рынка, эту задачу вполне можно решить. Сомневаетесь – всегда можно проконсультироваться. В любом случае какая-то картина того, насколько будет востребована в этой локации недвижимость, которую вы собираетесь купить, у вас появится.
Если предполагаете продать недвижимость через 5 – 7 лет, оцените эту перспективу. А зачем оценивать, если не собираетесь в обозримой перспективе ничего продавать? А для того, чтобы оценить вероятность того, сможете ли вы вообще пльзоваться этой недвижимостью по ее назначению, если существующие тенденции продолжаться?
Тут уместно упомянуть еще ряд моментов, которые условно тоже можно отнести к локации. Например, то, в какой юрисдикции находится тот объект недвижимости, который вы намерены приобрести.
Не все люди имеют в одной и той же юрисдикции одинаковые права. Например, в силу гражданства. Так, если вы, проживая с Санкт-Петербурге и являясь гражданином РФ по старой петербургской привычке купили дачу в Финляндии, полноценно пользоваться своим имуществом вам сегодня сложно. Даже, если вы как-то получите вид на жительство в ЕС, граница Финляндии практически закрыта. На дачу на выходные точно не съездишь.
А есть и обратные примеры. Надеюсь, ситуация как-то разрешится, но когда и как – ответ на это вопрос на момент написания данного текста открыт.
Ну, и не во всех юрисдикциях одинаково защищено то право частной собственности, которое вы приобретаете «навсегда» или даже на время. Если очень не повезет, это право может быть просто аннулировано. Как у многих наших прадедушек и прабабушек, живших в начале 20-го века. Или вам будет невозможно его реализовать благодаря окупасами и прочими сквотерами. Или всякого рода железным занавесям, которые с энтузиазмом сооружаются вокруг нас.
Стоимость владения, в какой-то мере, тоже функция локации. Например, в теплом климате меньше затраты на отопление, в более плотной застройке больше затрат на реновацию. Но зависит она не только от этого.
Все знают, что в стоимость владения квартирой включены те деньги, которые вы платите в фонд капитального ремонта дома. Особенность текущей ситуации в том, что связь между домом, в котором расположена ваша квартира, и размером этих платежей часто сильно искажена. Представьте, что она не будет искажена, и вы будете вынуждены оплачивать, например, смену лифта в своем подъезде или стоимость тоннеля для перепрокладки теплотрассы?
Мировой опыт показывает, что с этой точки зрения намного надежнее выглядит недвижимость в кварталах с малоэтажной застройкой. Ее содержание более экорномно, и она меньше теряет в цене. Часто настолько меньше, что многоэтажные дома в аналогичных локациях бывает выгоднее просто снести.
Но есть и исключения. В своем канале я как-то приводил в пример город на Аляске, который состоит из одного большого многоэтажного дома. В том месте именно такой дом, в котором есть все, от кладовки и офисов до бассейна и тренажерного зала, выполняет свою функцию наилучшим образом.
Теперь перейдем к вам и тем людям, для которых покупается/строится недвижимость.
Если вы покупаете недвижимость, которую не собираетесь потом продавать, и она не обесценится, а, например, наоборот вырастит в цене, подумайте о том, как вы будете ее защищать.
Проблема тут в том, что со временем или просто в конце жизни многие из нас оказываются в так называемых группах риска. А нахождение в группе риска и право собственности на дорогую недвижимость вещи плохо совместимые. При этом сам факт нахождения в этой группе многими часто не осознается. О том, насколько это массовое явление, и что надо делать, если вы оказываетесь кандидатом в такую группу, или ее участником, довольно подробно написано тут. Кстати и тут.
Если коротко, в данной ситуации помогают два рецепта. Первый – нужно сделать вашу недвижимость непривлекательной для рейдеров и потенциальных рейдеров. Точнее – менее привлекательной, чем недвижимость некоторых других собственников. Второй – не терять социальных связей, которые во многом нас от этих рейдеров защищают.
Иными словами, пребывание на рынке недвижимости всегда создает определенные риски. Мы живем не в безвоздушном пространстве. Тот факт, что вы стали участником какой-либо сделки, отражается во многих местах. Разумеется, это личные данные, распространение которых запрещено законом, но есть ли такие законы, которые никто никогда не нарушал?
Риэлторы не зря предупреждают, что после участия в сделках многим людям начинают чаще названивать телефонные мошенники. Поэтому бдительность тут не помешает.
Покупая недвижимость «навсегда», имеет смысл смоделировать ситуацию, что вы оказались одни, и на какое-то время утратили то, что на языке юристов называется правоспособностью. На самом деле, есть много ситуаций, в которых это может произойти. Что или кто помешает вашей недвижимости перейти в другие руки?
Но способы обезопасить себя есть. Важно оформить это юридически грамотно. Знаю случаи, когда люди уходя от одной опасности, подвергали себя другой. В ряде случаев, не меньшей. Но, если вы сделали все грамотно, один из шансов прожить долго вы уже обернули в свою пользу.
Ну, и люди, для которых мы покупаем нашу недвижимость. Часто, покупая «навсегда», мы представляем, как вырастают дети, у них появляются внуки и это представление в наших головах выливается в строительство дополнительных комнат и покупку лишних бетонометров в окружающей нас действительности.
Дети, а, тем более внуки, обычно живут уже несколько в другом мире чем их предки. И у каждого из них своя жизнь и свои приоритеты, предугадать которые часто невозможно. Этот момент нужно тоже иметь в виду.
В общем, резюмируем.
С долгой жизнью совместима недвижимость, локация которой будет вам комфортна и через, скажем, 100 лет. Которую вы сможете содержать в пригодном для жизни состоянии, и право собственности на которую вы сможете защитить.
Ну, и при покупке такой недвижимости есть большой резон быть реалистом. Возможно, вам, как реалисту, опытные риэлторы будут показывать недвижимость с несколько неожиданных для вас сторон, но и решение вы примите более реалистичное.
Если вы не чувствуете в себе такого реалиста, который может предусмотреть все, тоже не расстраивайтесь. Скажу больше, таких людей вообще нет. Обратитесь к своей интуиции. Особенно, если у вас есть опыт ее положительного использования. Или к опыту тех, кто работает на рынке. А лучше и туда, и туда сразу. Ну, и дополните это своими знаниями о механике рынка недвижимости, которые можно почерпнуть тут.
Я не агитирую вас сразу бежать к юристам или риэлторам. Я агитирую вас ориентироваться в ситуации и правильно смотреть на вещи. И уже потом принимать все решения, в том числе, к кому обращаться. Это тоже нужно делать аккуратно. В конце концов, любое обращение - это тоже некоторая информация, которая кем-то может быть использована против вас.
Это использование не обязательно будет иметь какие-то криминальные цели, но факт остается фактом. Если вы, например, звонили со своего телефона в агентство недвижимости относительно покупки квартиры, ваш телефон почти автоматически оказывается в базе агентства. В лучшем случае вы будете просто периодически получать звонки-предложения «рассмотреть очень редкий интересный вариант».
Кстати, тут вам может и повезти: вариант окажется действительно интересным, но изначально звонящему, конечно, будете интересны вы. Или как потенциальный покупатель или... как владелец некой сумм денег. Поэтому обращайтесь к тем, кому доверяете или кого вам рекомендовали проверенные люди. А что вообще происходит с рынком недвижимости, какие новости для него в той или иной мере симптоматичны, если готовы тратить на это 15 – 20 минут в неделю, можно узнавать тут. Хотя я, как въедливый потребитель информации, одним каналом бы не ограничился.
Ну, и удачи!