Реальность сегодняшнего дня такова, что риск потери права собственности на недвижимость грозит практически любому. Ниже я объясню почему, и какие виды рисков тут существуют. Плохая новость в том, что разница между всеми нами в этом смысле не так велика, как многие думают. Она только в вероятности потери и в том, с какой стороны вам может грозить беда.
Как человек, давно работающий на рынке недвижимости, много раз видел подтверждение этому печальному факту. Парадокс в том, что, если вы спросите друзей, знакомых и сослуживцев, какой актив наиболее защищен как от действий третьих лиц (то есть кражи), так и от инфляции и финансовых бурь, большинство ответит вам, что это все-таки недвижимость. Так ли это на самом деле? И, что делать, если это не так или не совсем так?
Конечно, наши прабабушки и прадедушки, которые прошли через экспроприацию, подселение и раскулачивание, услышав, что недвижимость – надежный актив, вероятно, покрутили бы пальцем у виска и посетовали на нашу наивность в этом вопросе. Но я пишу для тех, кто живет в начале 21-го века, наш опыт иной, посему, нужно разложить все по полочкам. Пока подобные тексты в интернете еще не посчитали просветительской деятельностью и не запретили.
Начну с того, что таких полок-шкафов с опасностями вообще говоря три.
Первая полка - основания вашего права собственности на недвижимость.
Да, эти основания оспариваются, и теоретически оспариваются намного чаще, чем это обычно представляют. Не буду рассказывать многочисленные случаи не из теории, а из жизни и судебной практики, их великое множество. Как и способов сделать ваше право оспариваемым. Скажу только, что очень часто работа риэлтора или юриста состоит не в том, чтобы полностью исключить возможность оспорить сделку – это бывает нереально - а в том, чтобы сделать такое оспаривание бессмысленным или невыгодным. Абсолютно неоспоримым вы его не сделаете.
Специалисты, проверяющие юридическую чистоту права собственности, обычно не говорят таких вещей покупателям, но это правда. А тех, кто покупает недвижимость вообще без риэлтора, тут лучше не вспоминать, они обычно пребывают в еще более глубоких иллюзиях.
Тем не менее, в каком-то виде эти риски держат в голове практически все покупатели. Об этих рисках написаны толстые книги, и существует много статей во всемирной (еще пока) сети. Я тоже давал на эту тему некоторые советы, и, кого волнует этот вопрос, может порыться тут и тут. А нежелающие рыться могут сразу перейти к следующей полке.
Вторая полка – потеря стоимости.
Тут тоже нет смысла писать много букв. Недвижимость теряет в цене не столько в следствие ее износа и морального старения, как по причинам, которые обусловлены ее локацией. Справедливости ради, нужно отметить, что факторами, исходящими именно из ее локации обычно объясняется и рост цены тоже. Но мы сегодня исключительно о плохом, об опасностях.
А избежать сей опасности уже сложнее. Тут нет пошаговых инструкций. Нужно понимать перспективы локации или будущее конкретного вида недвижимости в этом месте. А они, эти перспективы, имеют вероятностный характер. Причем функция распределения вероятностей меняется во времени. И тут нужны хорошие правильные навыки работы с информацией, а ими обладают не так много людей.
Если говорить о рисках, касающихся самой востребованной недвижимости в РФ – московской – о них можно почитать тут. Картина не самая оптимистичная, но многое пока зависит от срока владения. Кроме того, все относительно. По сравнению, скажем, с 2007-м годом московская недвижимость в твердых валютах просела в среднем в 2.5 раза, а по сравнению с 1999-м годом в четыре раза выросла.
Третья полка – это вы сами и ваши отношения с внешним миром.
Именно на этой третьей полке имеет смысл задержаться подольше. Хотя бы потому, что степень и перспективы рисков обычно осознаются тут хуже. В то время как оказаться в той или иной степени пострадавшим в разы больше. Причем пострадать может не только ваше право собственности на недвижимость, но и вы сами.
Начнем с того, что на этой полке опасностей есть большое и глубокое отделение для одиноких людей. Не обязательно пенсионеров или больных. Остаться без недвижимости может любой человек с нарушенными социальными связями. В том числе, временно нарушенными.
Если вы не считаете себя таким человеком, нужно все-таки помнить, что каждый из нас может впасть в депрессию или подхватить какую-то болезнь. Если вы при этом еще и закоренелый интроверт, ваши права могут неожиданно оказаться под угрозой.
Нам свойственно недооценивать подобную опасность. Мы смотрим вокруг и видим, что многие наши друзья и знакомые владеют недвижимостью и с ними ничего не случается. Однако, нужно понимать, риски возникают тогда, когда теряются межличностные связи. А, если связи утеряны, о том, что с вами что-то такое произошло, никто и не узнает. Перестали общаться с человеком, он куда-то пропал….
Есть исследования, согласно которым общее количество москвичей, погибших насильственной смертью в процессе передела собственности в период с 1992 по 2006 год, составило более 1 млн. человек. Это по сути каждый десятый житель города.
Практики рынка недвижимости назовут вам несколько иные цифры, но с квартирами и другими объектами, в истории которых есть вероятные преступления, сталкивается каждый риэлтор.
А серьезный недвижимый актив нужно еще и уметь защищать от рейдеров. Если бы вы были немного знакомы с технологиями работы людей, посвятивших себя этому опасному но прибыльному занятию, вы бы знали, насколько зыбки ваши права, и как легко вас от них избавить. Без наличия серьезного административного или силового ресурса отстоять их подчас бывает не так просто.
Если в отделение «для одиноких» и обремененных серьезными активами вы никак не попадаете, отплясывать жигу вам еще рано. Потерять право собственности на недвижимость вы можете по многим иным причинам.
Например, недвижимость могут арестовать и продать для погашения ваших долгов. Количество должников среди нас, к сожалению не уменьшается, а только растет. Статистику можете нагуглить сами, но и без цифр статистики все понятно.
И, если антиквариат, золотые слитки и наличные деньги вы можете спрятать от приставов, то зарегистрированные на вас автомобили и объекты недвижимости у них как на ладони.
Дабы понимать суть рисков этого рода, попробуем ответить на вопрос, почему вообще недвижимость считается таким надежным вложением? Потому что ваше право на эту недвижимость охраняется государством. Оно им зарегистрировано. Поэтому недвижимость нельзя украсть из вашего кармана, угнать, по-тихому вынести; недвижимости пока нельзя объявить деноминацию или ее заморозить. Даже, если у вас украли правоустанавливающие документы, их можно восстановить – есть государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество.
Но этот плюс превращается в минус, если государство или некоторые его представители оказываются на другой стороне баррикады.
Когда это бывает?
Осознать жирность и размеры этого минуса мне когда-то помог мой коллега – довольно известный человек, написавший один из первых учебников для юристов по недвижимости еще в начале 90-х годов прошлого века. Он как-то сказал, что право собственности на любую недвижимость это не совсем твое личное право. Это право настолько же твое, настолько и той юрисдикции, в которой оно зарегистрировано, и которая отвечает за силовую защиту этого твоего права.
По сути, мы с вами имеем только те права на недвижимость, которые позволяют нам территориальные юрисдикции. И размер дозволенного нам достаточно жестко регулируется. В любой момент наши права могут быть ограничены или оказаться поставлены в зависимость от выполнения тех или иных законодательных актов и предписаний. Юрисдикция в лице многих государственных структур может просто лишить вас права собственности, если ваш объект недвижимости будет мешать. Снести, посчитать, что в нем слишком много этажей или просто обложить вас неподъемным налогом.
Если вы думаете, что юрисдикция это не проблема, скажите это некоторым жителям Калифорнии. Некоторые из них сейчас по сути лишились возможности продать свои дома. Могут фактически только отдать, поскольку, если не купить другой объект недвижимости в этом во многих отношениях замечательном штате, продавец должен будет заплатить очень большой налог.
Пока нерезиденты РФ, которые имеют в ней недвижимость, находятся в лучшем положении. Они должны заплатить налог 30% от стоимости этой недвижимости. А резиденты в этом смысле вообще в шоколаде, но любой дальновидный человек, работающий на рынке недвижимости, обратит ваше внимание на слово «пока».
Кто здесь в группе риска?
Предприниматели.
Практика рынка такова, что, если раньше предприниматели были основными покупателями недвижимости, то сейчас они чаще оказываются в числе продавцов. Причем по причинам, которые нельзя назвать хорошими.
Да, не рискует тот, кто ничего не делает. Задуманное предприятие может оказаться неудачным, а в случае удачи вы, выходите из одной зоны риска, но попадаете в другую. Хозяин прибыльного предприятия оказывается в положении человека, на месте которого желают оказаться очень многие. Ну, и разрушение чужого бизнеса – тоже бизнес. Для некоторых людей - вполне себе прибыльный.
За предпринимателями, как не парадоксально, идут их антиподы – чиновники. Бытует мнение, что чиновники это такое монолитное сословие, и эти люди своих не бросают. Часто это так, но во властных структурах тоже идет борьба. Борьба за эту самую власть. И тут, как и в любой борьбе, бывают жертвы.
Но, даже если вы ни разу не предприниматель, не занимаете ключевых постов, а тихо и спокойно ходите на работу, и вся недвижимость куплена вами в ипотеку, вы тоже рискуете. Потому что оказаться не в том месте и не в то время может каждый.
Совет не зарекаться от сумы и от тюрьмы в наших краях был в разной степени актуален всегда. Сегодня наличие дорогой недвижимости будет только отягчающим обстоятельством. Как сказал следователь одному из моих клиентов: «Да, все эти документы подписывали не вы. Но вы же видите, у тех, кто подписывал, ничего нет. А кто-то же должен компенсировать потери. Вот у вас в собственности дорогая квартира, коттедж, два автомобиля…».
И не обязательно, этот следователь – олицетворение зла. С него требуют материальный результат – вернуть деньги. Такой же результат требуют от работников налоговой инспекции и других госструктур. Как следствие, встречаются случаи, когда возобновляют даже те дела, по которым уже было получено судебное решение. Если это решение было в пользу ответчика.
Но есть и хорошие новости. Они заключаются в том, что, если есть опасность, то есть и способы защиты от нее. О них мы поговорим далее.
Подписывайтесь. Ну, и группа механиков недвижимости в телеграмм по-прежнему к вашим услугам.