Что, правда, всем? – засомневается человек, которому не очень хочется читать много букв с законами и статьями. И привычно подумает: «А зачем это мне? У меня вроде все нормально». Не бойтесь, нагромождения пунктов и статей из кодексов сегодня не будет.
И, да, мы живем в то время, когда от информации надо защищаться, а не копить все, что попадается на глаза во всемирной сети или увидено по телевизору. Еще Конан Дойль писал, что знаменитый и гениальный Шерлок Холмс не знал устройства Солнечной системы. Эта информация была для него лишней. Вот только незнание гелиоцентрических орбит не создавало этому джентльмену угрозу потери пансиона у миссис Хадсон. А вот несоблюдение юридической гигиены на рынке недвижимости запросто может лишить вас жилья. И не только. Или значительной части располагаемого вами капитала, который у большинства людей сейчас вложен именно в недвижимость.
Но не волнуйтесь, соблюдать это правило безопасности большинству сейчас людей легко.
Вообще, правил безопасности на рынке недвижимости не очень много, они просты, и часто можно обойтись только главными из них. Ну, и тут все примерно так, как и с обычной гигиеной. Например, можно ведь и не мыть руки перед едой. Несоблюдение этого правила не означает, что вы обязательно заболеете холерой или получите сальмонеллез. Конечно, в таком случае вы рискуете его получить, и рискуете намного больше, но ведь может и пронести.
Конечно, слово «пронести» выглядит тут немного двусмысленно, важно, что эта аналогия справедлива и для юридической гигиены тоже.
Сегодня начнем с главного правила.
Старайтесь не иметь в собственности активы, которые вы не сможете отстоять и защитить.
Что это значит на практике?
Проблема в том, что право собственности на недвижимость у нас пока публично. Исключение - узкий круг лиц, право собственности которых официально засекречено, точнее, закодировано, хотя сами объекты, которыми они владеют, разумеется, стоят на кадастровом учете.
А любое право собственности - соблазн. Соблазн его отнять и присвоить. Такова животная природа человека. Сильный отбирает у слабого. Считается, что сегодня эта природа ограничена рамками Жилищного, Гражданского, Уголовного и прочих кодексов, в рамках которых строятся правовые отношения. Но все ваши права работают только в тех случаях, когда:
- вы умеете использовать эти права на практике;
- никто не ограничивает вашу возможность использовать эти права;
- нет субъектов, которые имеют возможности нарушать эти права в части или в целом, или ограничивать ваши права.
Если какое-то из этих условий не выполняется, наличие права собственности может поставить под угрозу не только ваше благосостояние, но и вашу жизнь.
Разумеется, любую угрозу надо оценивать реалистично.
Если вы – одинокий пенсионер с ограниченным кругом контактов и не имеете базовых юридических знаний для самостоятельной защиты своих интересов в правоохранительных органах, совсем не обязательно, что вашу однушку в Бибирево отнимут черные риэлторы, а вас самого упрячут в психушку. Может, и не отнимут. Но в группу риска вы уже попадаете, и вам имеет смысл принять простейшие защитные меры.
Ну, а, если у вас четырехкомнатная квартира на Патриарших, отсутствие плана по защите своего права собственности на такой объект – проявление крайней степени легкомыслия. Подобные объекты подчас теряют и вполне активные и даже известные люди. Достаточно вспомнить квартиру семьи писателя Татьяны Толстой.
Соответственно, нужно верно оценивать и ваши возможности по защите своего права собственности. Эти возможности обычно не так просто оценить. Часто проще понять возможности другого человека, так сказать, со стороны, чем свои. Заблуждения людей относительно себя часто очень серьезны.
Ваши возможности, говоря языком ученых, интегральный показатель. Например, вы можете неплохо знать законы и процедуры обработки заявлений в полиции, в прокуратуре и в судебных инстанциях. Но, если у вас слабые социальные связи, если нет друзей, родственников или просто хороших соседей, которые поднимут шум, если с вами произойдет какая-то жесткая несправедливость, до применения ваших этих личных способностей и знаний дело может и не дойти. И поговорка «не имей сто рублей, а имей сто друзей» будет тут вполне уместна.
Большую роль играют и ваши личные качества. Есть люди-борцы и люди, которые склонны мириться и терпеть. Не люблю термин «терпилы», но, если вы патологически боитесь любых конфликтов, делайте соответствующую поправку.
Разумеется, свои возможности защиты нужно постоянно повышать. Но на главную цель жизни эта задача явно не тянет. И нужно понимать, что и возможности других людей, например, ваших соседей, тоже весьма ограничены. Поэтому, определяя ту собственность, которую вы можете себе публично позволить, нужно помнить старый, еще советский анекдот про геолога, местного жителя и медведя. Суть которого в том, что для спасения от медведя не нужно иметь способность бегать быстрее медведя. Это ведь невозможно. Нужно всего лишь бежать быстрее другого человека, оказавшегося в той же ситуации.
Любой профессионал на рынке недвижимости, который сталкивался с рейдерами, скажет вам, что возможности рейдера, его знания и связи существенно превышают аналогичные возможности среднего собственника. Но в том и суть, что вам и не нужно быть круче рейдера. Вам нужно быть менее уязвимым, чем другие собственники.
Еще один важный момент. Как вообще возникают обстоятельства, в которых могут оказаться востребованы ваши личные возможности и способности по защите своих прав собственности? В основном в двух случаях. Когда ваш объект недвижимости появляется на рынке недвижимости. Особенно публично. И в том случае, когда именно на ваш или очень близкий к вашему объект недвижимости возникает заказ. При этом, сам заказ может быть и не криминального характера, но вот взяться исполнить этот заказ могут люди, действующие разными способами.
Кому нужно бояться заказов? В девяностых и в начале двухтысячных имело смысл бояться владельцам недвижимости в статусных домах, например, в московских высотках, домах на центральных набережных. Владельцам некоторых участков и недвижимости в районе Рублевского шоссе, где стоимость сотки часто и сейчас доходит до десяти и более миллионов рублей.
Собственникам такой недвижимости имеет смысл соблюдать гигиену и в том случае, если их объект появляется на рынке недвижимости. Даже просто так, в качестве «а вдруг купят». Дело в том, что обозначение вашего объекта на рынке недвижимости уже само по себе дает о нем много информации. Главное это цена и возможность оценить объект на вероятность получить на него заказ. Многое могут рассказать ваши интерьеры и какие-то мелочи, попавшие в рекламные фотографии.
Тут важны два правила. Ваши интересы должен представлять серьезный риэлтор с опытом работы с такими объектами. И ваш объект должен правильно вводится в рынок.
А тут бывают и казусы. Например, в конце июля один не очень опытный риэлтор выставил в циан дом в Раздорах по цене свыше двух миллионов евро так, что информация в рекламе дает весьма конфиденциальную информацию. Например, о том, кто был хозяин дома, о том, что он умер, и что дом и земельный участок сейчас принадлежит наследнику. Этой информации для рейдеров достаточно, как говорят «за глаза». Они могут даже не звонить риэлтору для получения дополнительной информации.
Так сложилось, что я знаю и этот дом и собственника, но, как говорят, свою голову не приставишь. Надеюсь, что в этом случае собственника защитит от неприятных ситуаций специфичность объекта.
Но почему это вообще риск?
Дело в том, что во многих случаях по рекламе и через общение с риэлтором дорогой и даже весьма массовый объект при необходимости можно вычислить вплоть до определения его кадастрового номера. А зная кадастровый номер можно найти собственника, узнать его возраст, навести справки о состоянии здоровья, финансовом положении… Не буду дальше углубляться в рейдерские технологии. Их много, и они лежат все-таки несколько за пределами рынка недвижимости. Для нас важно не стать их объектом. И далее поговорим о том, как это сделать. Дешево и просто.
Что делать?
Самый простой в исполнении способ, позволяющий не заморачиваться этим вопросом самому, проконсультироваться у юристов и риэлторов, относительно которых у вас есть солидные рекомендации. Но, понимаю, что многие дочитали до этого места не ради такого совета, поэтому дальше о том, что вы можете сделать сами.
Первое и самое очевидное - подать заявление в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим вам имуществом могут производиться только при вашем личном участии. При подаче такого заявления в ЕГРН делается соответствующая запись, и, если кто-то попытается сделать это по доверенности или с помощью УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписи) без вашего ведома, у него ничего не получится. Во всяком случае, с объектом массового рынка.
Однако, помните, если вы планируете осуществить сделку со своей недвижимостью сами, перед этой сделкой эту отметку лучше снять.
Второй способ – зарегистрировать обременение на вашу недвижимость. Это может быть долгосрочный договор аренды, ипотека и любой другой вид обременения, который вы можете легко снять. Такой способ защиты хорош для «сладких» дорогих объектов недвижимости, за которыми рейдеры обычно охотятся.
Суть в том, что сделку по отчуждению вашей недвижимости в этом случае будет невозможно осуществить без участия третьего лица, в пользу которого сделано обременение.
Конечно, в этом случае желательно участие юриста или риэлтора и/или наличие надежной второй стороны, в пользу которой это обременение будет сделано. Впрочем, в определенных случаях вы можете обременить свой объект сами. Например, сдав в аренду своему же юридическому лицу. Или взяв у своего же юридического лица в долг.
Что еще важно знать?
Вас, как субъекта, т.е. физическое или юридическое лицо, можно подделать. Подделать ваш паспорт, протокол собрания учредителей и прочие документы, необходимые для регистрации сделки. И поддельный вы все подарите некоему лицу без определенного места жительства, а тот продаст кому-то еще. Теоретически это возможно почти всегда и почти со всем и всеми.
Защита должна строится на двух вещах. Во-первых, на «принципе убегания от медведя», о котором мы уже говорили, то есть на том, чтобы у злоумышленника не было большого практического смысла посягать именно на вашу недвижимость. То есть задача что-то отнять у вас выглядела бы сложнее и непривлекательнее, чем задача отнять что-то у вашего соседа.
Вторая – сделать так, чтобы сделку, которая, не дай Бог, произошла с вашей недвижимостью без вашего ведома можно было бы оспорить.
В последнем случае, имеет смысл сохранять все медицинские документы, которые позволили бы вам поставить под сомнение вашу правоспособность в тот или иной период. Например, медицинские. Или отсутствие в городе и в стране в тот момент - билеты, паспорта с отметками о въезде в ту или иную страну.
Если вы чувствуете реальную опасность, можно просто обратиться к знакомому врачу с жалобами на утерю внимания, истощение, проблемы с памятью. Но только к знакомому.
Ну, и тщательно выбирайте, с кем иметь дело. Анализируйте мотивы поведения тех, кто проявляет к вашей персоне повышенный интерес. Не оставляйте сомнительным людям, сайтам, организациям свои личные данные. В общем, будьте бдительными.
Понятно, что если вы алкоголик, который каждый день выпивает с разыми незнакомыми ему людьми, наркоман или человек с расстройством психики, многие эти мои рекомендации не удержат вас от вредных привычек, но некоторыми все же можно попробовать воспользоваться и в этом случае.
Но вот, если вы - уравновешенный, мало пьющий человек из панельной девятиэтажки, не использующий для поднятия настроения более действенные вещества чем кофе и шоколад, и вам каким-то образом достались пара миллиардов евро, самая лучшая защита этих миллиардов и, главное, вас – отсутствие информации о связи между этими миллиардами и вами.
Это правило применимо ко всем активам, права собственности на которые где-то кем-то регистрируются. Данная регистрация это не только информация о вас и – косвенно – о вашем финансовом положении, но та ахиллесова пята, за которую вас можно ухватить.
Это хорошо знают преступники, которые часто оформляют свои права, счета и, конечно, телефоны, на так называемых дропов. Дропом может быть реальный человек с успешно пробивающимся паспортом, или виртуальное лицо, использующее данные реального человека, или полностью виртуальное лицо, заведенное в базы и реестры с помощью довольно замысловатых технологий, или просто правоохранительными структурами, имеющими соответствующие полномочия.
Обычному человеку дроп пока особо не нужен, но, если в вашей жизни случаются серьезные противостояния, если от вас требуется хорошая юридическая неуязвимость, у вас есть два пути. Использовать такого дропа или не оформлять активы так, чтобы их можно было отследить вашим врагам и злоумышленникам.
А дропом теоретически может быть любой человек, согласившийся им стать в вашу пользу. Друг, родственник, человек, который вам чем-то очень сильно обязан. Дроп может быть и вообще юридическим лицом, истинного владельца которого будет не просто отследить.
С невидимыми и неучтенными активами все тоже не так сложно. Не обязательно заводить анонимные криптовалютные кошельки или закапывать в землю золотые слитки. Есть юрисдикции, в которых отсутствует единый реестр собственников. Например, купив виллу с видом на море где-нибудь в Египте, с которым у нас, кстати, открывается прямое авиасообщение, вы, как собственник, будете невидим никому, кроме вашей управляющей компании или обслуживающего эту виллу персонала. А в отдельных случаях и им тоже.
Надеюсь, первое и, думаю, самое важное правило безопасности на рынке недвижимости вы уже поняли. По данным Интерпола только в Москве ежегодно в первые три месяца после сделки с недвижимостью пропадает от сорока до девяносто тысяч людей в год. Надеюсь, мои читатели не попадут в их число.
Ну, и будьте всегда в курсе важных и симптоматичных для рынка недвижимости новостей. Специально для своих клиентов и клиентов моих коллег есть специальный бесплатный канал в телеграмм.
Удачи!