Неуязвимых не бывает, скажет мудрый читатель. Это так, абсолютного показателя неуязвимости достичь невозможно. Но это и не нужно. Тот, кто следит за выпусками «механики», уже знает почему. Это обсуждалось в одном из предыдущих текстов. Страдают в первую очередь те, кто является наиболее легкой добычей. Но не только.
Дело в том, что даже если вы в состоянии адекватно защитить свои интересы, этого часто недостаточно. Бывает случаи, когда это сложно сделать даже с помощью очень хороших адвокатов и наличия серьезных связей. Происходит это в том неприятном случае, если ваше право собственности на недвижимость можно оспорить.
Часто ли это бывает?
Да, есть люди, которые продали и купили не одну квартиру или дом, причем делали все это самостоятельно, и у них никто ничего не оспорил. Они, как водится, скажут, что все это просто пугалки, загоняющие человека в страшные лапы риэлторов. Но, если вы не видите опасности, это не значит, что ее нет.
Говорят, в одном из зоопарков видели объявление: «Не пугайте страусов, в их вольере бетонный пол». Но я и не призываю пугаться. Просто при сделках с недвижимостью полезно вспоминать, в каком мире мы живем. Конечно, антилопа может пройти по саванне много километров и не стать добычей тигра или льва. Но это не означает, что все львы и тигры в этих джунглях разом решили стать вегетарианцами.
Так насколько велика опасность, что вашу сделку оспорят, реальна? Я как-то приводил цифры Интерпола по людям, пропавшим без вести после сделок с недвижимостью только в Москве. Это население довольно крупного города. Неужели и оспаривается столько же сделок?
Давайте посмотрим. Согласно официальной судебной статистике 2020-го пандемийного года только по арбитражному судопроизводству по договорам купли-продажи недвижимости взыскано 2.032 триллиона рублей. Цифра вроде бы впечатляет.
Но много это или мало?
На самом деле, в рублях это в два с лишним раза больше, чем стоимость всей недвижимости, построенной в том же году в г. Москва. Включая Новую Москву, кстати. При этом почти девять миллионов квадратных метров (точнее 8.84 млн.) находились под судебным спором. Это при вводе в Москве 4.98 млн. кв. м..
Безусловно, к любой статистике нужно относится осторожно, но, как не верти цифры, получается, что рейдерский рынок недвижимости в два раза превышает самый крупный в РФ рынок новостроек.
Немного ликбеза в тему рейдеров.
Кто такой вообще рейдер?
Рейдеров можно разделить на профессиональных, любителей и тех, кто может сыграть роль рейдера два – три раза в жизни.
Профессиональные рейдеры имеют хорошие связи в правоохранительных и властных структурах, у них отлаженные технологии отъема собственности и проверенные каналы ее реализации. Но такие структуры, за исключением низовых преступных группировок, обычно не интересует недвижимость дешевле миллиона евро. Этот факт пока избавляет значительную часть нашего общества от их внимания.
Низовые структуры обычно работают на рынке квартир. Они ставят сети на людей, страдающих алкоголизмом, наркоманов и одиноких пожилых людей, которым требуется постоянный серьезный медицинский уход. В такие преступные группы обычно входит врач, человек из правоохранительных структур, нотариус и риэлтор.
Для рядового собственника они, конечно, опаснее, но, если вы молоды, здоровы, не имеете вредных привычек и находитесь вне зоны внимания правоохранительных органов, вероятность столкнуться с такими рейдерами невелика.
Любители могут быть опаснее. Человек может сыграть в вашей жизни эту роль в силу каких-то обстоятельств. Часто мы создаем эти причины сами, доверяя не тем людям, которым можно доверять, иногда человек становится на этот пагубный для кармы и репутации путь в силу личных обстоятельств.
Пример – самая крупная в этом веке афера с недвижимостью в г. Прага (Чехия). Люди, оказавшись в другой стране, просто не смогли что-то зарабатывать нормальным образом. Результат – около полулмиллиарда (это не опечатка) крон, которые были украдены у наших соотечественников. Кому интересно, некоторые подробности тут. Ни в какую судебную статистику эти деньги, правда, не вошли.
И – в тему юридической гигиены – не удивляйтесь, эти люди и сейчас продолжают работать риэлторами. Там же, в Праге.
Очень часто следующий шаг любителя – переход в ряды профессионалов. Удачный опыт провоцирует продолжение карьеры. Так что будьте бдительны.
Ну и есть рейдеры, которых можно назвать случайными, то есть такие, которые становятся рейдерами один – два раза в жизни. Это самые обычные люди, которых вокруг нас довольно много. Люди, которые получают возможность что-то отнять у другого в силу стечения обстоятельств. И пользуются этой возможностью. А иногда создают эти обстоятельства сами. Часто это родственники, близкие люди, должностные лица.
Таких людей тоже провоцируют обстоятельства. Они бы, может быть, и жили спокойно и честно, но тут подвернулся такой шанс, поему не воспользоваться?
Теперь о том, какие есть способы защиты.
Наверное, многие уже догадались, какой способ наиболее действенный. Не провоцировать. Не провоцировать обстоятельств, которые могли бы сделать из простых людей рейдеров. Грамотно составлять завещания, брачные договоры, не выдавать доверенности с большим кругом полномочий, не создавать патовых ситуаций по отношению к какой-либо собственности. Не смешивать дружбу с делами, и вообще избегать ситуаций, которые могут при определенном развитии событий стать юридически неоднозначными.
И – это очень важное правило безопасности на рынке недвижимости – грамотно совершать сделки. Стремитесь к тому, чтобы право собственности на приобретенную вами недвижимость, было неоспоримо.
Самый оптимальный вариант действий, привлечь проверенного грамотного риэлтора. Проверенного людьми, адекватность мнения которых нет причин подвергать сомнению.
Ну вот, опять заказной текст в пользу риэлторов, подумают скептики.
Вообще-то нет. В своей «механике» я неоднократно писал, каких правил нужно придерживаться, совершая сделки с недвижимостью самостоятельно. Но это, так сказать, минимальный набор. А мир усложняется. Значение приобретают все более тонкие детали совершения сделок.
Недавно один их наших объектов приобретал человек, который до этого несколько лет сам работал риэлтором. Но, чтобы подстраховаться, он пригласил для участия сделки другого риэлтора. Да, сделка была сложной, один объект, и три разных права, переход по каждому из которых по сути отдельная сделка, но это далеко не единичный или исключительный случай. Он скорее типовой. Почему? Все просто, сами риэлторы осведомлены о возможных проблемах лучше других.
И да, участие риэлтора в сделке, конечно, не обязательно. Иногда кому-то бывает достаточно участия грамотного нотариуса, или просто пары консультаций по непонятным моментам. Главное, это моменты видеть. А для этого, читайте канал, следите за судебной практикой.
И, в заключении, повторю, суть того, что я все это время пробовал читателю объяснить.
Пусть любое право собственности на недвижимость не является железобетонным, его надо делать максимально таковым. Без непонятных пустот, которые часто провоцируют оспаривание сделки.
Надеюсь, в следующих текстах смогу рассказать о таких пустотах более подробно.
И, до скорых встреч!