Самые большие споры разгораются на темы, где у людей по определению две стороны. От классической борьбы, что хорошо, а что плохо, до интересующей меня в профессиональном плане, цены растут или падают. И однозначно придерживаться одной из сторон глупо.
На что я лично ориентируюсь, когда делаю какие-либо выводы:
- статистика. Основной информационный портал - Дом.рф
- аналитика. Основной информационный портал - IRN.ru
- реальные данные. Есть возможность увидеть в свободном доступе на Домклик
- личные опыт и знания.
Т.е. я исследую рынок «в целом» - и статистику с аналитикой, и цены реальных сделок, хотя здесь тоже все условно, ниже объясню почему, и свой личный опыт и практику, что за 20-летний стаж работы, позволяют видеть именно «картину в целом».
Разберу подробно основные информационные источники. Мой вывод, как всегда, в конце.
Акционерное общество «Дом.рф» (АО «ДОМ.РФ») — финансовый институт развития в жилищной сфере России.
Создан в 1997 году под названием «Агентство ипотечного жилищного кредитования» постановлением Правительства РФ для содействия проведению государственной жилищной политики.
Сто процентов акций АО «Дом.рф» принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество).
Компания «Дом.рф» является оператором ряда государственных программ поддержки, запущенных по поручению Президента РФ. Это «Льготная ипотека», «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Ипотека для ИТ-специалистов», государственная программа выплат многодетным семьям на погашение ипотеки.
Основные выводы.
- «Дом.рф» — государственная организация. Она развивает жилищное строительство, разрабатывает субсидированные ипотечные программы, выплачивает региональные субсидии.
- Оператор работает с застройщиками и покупателями недвижимости. Девелоперы через оператора «Дом.рф» могут получить финансирование — до 100% стоимости проекта. А покупатели — уточнить условия льготных ипотечных программ, воспользоваться разработанными стандартами для ИЖС, оформить ипотечный кредит, подать заявку на получение субсидии.
- «Дом-рф» считается крупнейшим оператором по выпуску ипотечных ценных бумаг, помогает коммерческим банкам поддерживать ликвидность, развивает стандарты ипотечного кредитования для банков-партнеров.
- Оператор «Дом-рф» разрабатывает и продвигает онлайн-сервисы, которые помогают пользователям купить или построить жилье, оценить качество строительства. Например, в сервисе ЕИСЖС покупатели могут выбрать надежного застройщика или дом по «зеленым» стандартам.
Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU — информационно-аналитический интернет-портал о недвижимости, официальное интернет-представительство Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Портал IRN.RU был основан в 2003 году. Основатель и руководитель Олег Николаевич Репченко.
Портал занимается аналитикой рынка недвижимости, а также предоставляет сервисы, разработанные на основе собственной системы индексов рынка недвижимости. Калькуляторы компании «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» используют в своей работе крупные интернет-порталы и СМИ, например RB.ru
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» постоянно проводит исследования различных сегментов рынка недвижимости Москвы и области. Регулярно публикуются отчёты о проведенных аналитическим центром исследованиях, а также аналитические статьи в крупных СМИ.
В основу методологии расчета индексов рынка недвижимости аналитического центра IRN.RU положено несколько гипотез. Они являются результатом длительного наблюдения за рынком недвижимости московского региона, а также размышлений о принципах его поведения. И отчасти попыткой создать более-менее объективную модель динамики рынка недвижимости.
Первая гипотеза состоит в том, что рынок недвижимости – очень инертная сущность. Другими словами, рынку недвижимости не присущи резкие колебания с переменой тенденций от месяца к месяцу. Многие примеры позволяют утверждать, что рынок недвижимости может описываться только плавными показателями, а характерный срок перемены тенденций составляет около двух месяцев.
В противоположность этому практикуемый часто подход прямого расчета средней цены приводит к резким статистическим скачкам от месяца к месяцу, не говоря уже о скачках от недели к неделе. В одном месяце может получиться заметный прирост цен, а уже в следующем – их падение, потом опять рост. Это создает ложное впечатление о перепадах рынка. Также от месяца к месяцу может сильно скакать темп изменения цен – сильный рост в одном месяце, замирание в следующем и продолжение прежнего роста дальше.
Другой гипотезой является представление о том, что наиболее адекватным показателем обще рыночных тенденций является именно вторичный рынок. Во-первых, это рынок однообразного законченного товара. В отличие от рынка новостроек квартиры не различаются разной степенью готовности дома, уровнем отделки (или степенью подготовки под нее), а также юридическим состоянием. Более того, на вторичном рынке соблюдено условие конкурентности. Имеет место множество независимых продавцов, в отличие от рынка новостроек, когда цена на весь объем в том или ином доме является выражением политической воли компании-застройщика.
Индекс стоимости жилья (Общегородской уровень цен на жилье).
Логически индекс стоимости жилья есть ни что иное, как показатель общего уровня цен на жилье в данном городе. Это ни есть цена какой-то отдельной квартиры. Индекс стоимости – обще рыночный показатель, по своей структуре описывающий общие тенденции рынка к росту или снижению цен.
Высокая инертность рынка недвижимости связана со многими причинами. С одной стороны, для подавляющего большинства людей квартира – наиболее дорогой товар. Решение о приобретении или обмене зреет долго и требует учета очень многих личных обстоятельств.
С другой стороны, продолжительность самой простой сделки купли-продажи составляет около двух месяцев, за счет времени подбора нужной квартиры, сбора и оформления всех документов. В процессе сделки цены фиксируются договорами и внесенными авансами, в результате чего период в два месяца становиться минимальным временем, в течение которого на рынке могут обозначиться новые тенденции и произойти существенные ценовые изменения.
Новострой-М - один из крупнейших интернет-порталов России связанный с недвижимостью. Портал предоставляет подробную и актуальную информацию о ценах, наличии и готовности объектов, а также о сделках и скидках на новостройки в Москве и Подмосковья. На сайте представлен широкий выбор квартир от надежных застройщиков столичного региона. База данных обновляется ежедневно, что позволяет пользователям получать самую свежую и достоверную информацию.
Достоинства: Много информации по рынку недвижимости, есть документы, ход строительства.
Недостатки: Не всегда есть полная инфа по банкротам, приходится через дом.рф перепроверять.
Почему я не доверяю данным с любого этого информационного портала на 100%?
Дом.рф – основная причина в самом описании – «принадлежит государству». Для меня это означает примерно тоже, если бы по второму каналу в «вашей любимой программе» озвучили: «Сегодня мы говорим правду и ничего, кроме правды». Здесь всегда будут новости, статистика, данные, которые «удобны» для того, чтобы мы в них верили.
Irn.ru – «про общую температуру по больнице». Достаточно подробно остановилась на описании самих основных индикаторов и как они высчитываются.
Домклик – цены реальных сделок только по ипотеке Сбербанка. Больше в общем доступе цены сделок большинству не доступны.
Новострой-М – близко к правде, но всю ли инфу им дают и как быстро?
Для меня точной информацией обладают только:
- в случае новостроек – менеджеры по продажам у каждого застройщика индивидуально. Только в их распоряжении есть «шахматки» и точное количество проданных лотов. Но они врут про 35% распроданности и рост в миллион за месяц клиентам, потому что их прямой интерес вполне понятен. Иметь такого «друга» у каждого застройщика и на каждом новом жилом комплексе, нет возможности.
- в случае вторичного рынка - только реальные продавец с покупателем. Т.к. даже в самом Росреестре данные могут быть другими, если «цена в договоре» была занижена.
Поэтому утверждать что-либо однозначно, полагаясь ли при этом на статистику с аналитикой, либо на предоставленную вам «реальность», не стоит.
«Ничего не вижу, ничего не слышу, ничего никому не скажу»
Выражение пришло к нам с Востока, а точнее из буддизма. Оно ассоциируется с тремя мудрыми обезьянами, одна из которых закрывает глаза (ничего не вижу), другая уши (ничего не слышу) и еще одна рот (ничего никому не скажу).
Смысл фразы в том, что чтобы защититься от зла, нужно от него отрешиться - "Если я не вижу зла, не слышу о зле и ничего не говорю о нём, то я защищён от него".
Схожая фраза есть в книге Конфуция «Лунь Юй»: «Не смотри на то, что неправильно; Не слушай того, что неправильно; Не говори того, что неправильно; Не делай того, что неправильно». Эта фраза по смыслу мне ближе.
Каждый для себя должен выводы делать сам, имея при этом общее представление обо всем вышеописанном.
Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO недвижимость.
