Окончание срока аренды не исключает возможности споров между арендатором и арендодателем.
Сегодня разберем, какие споры могут возникнуть между ними и как защитить свой интерес в споре.
Истечение срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение условий договора аренды. Если, например, у арендатора осталась задолженность по арендным платежам, то арендодатель сможет ее взыскать и после окончания договора.
Некоторые требования могут быть заявлены в суде лишь по окончании арендных отношений. К примеру, требования арендодателя о возврате помещения и о выселении арендатора; требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений. При этом нужно иметь в виду, что иски могут быть предъявлены обоими сторонами.1
Какие требования арендатор может предъявить к арендодателю по окончании срока аренды?
- Арендатор может ссылаться на нарушение его права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это создает неудобства для арендодателя. Ему не выгоден факт того, что закон ограничивает свободу выбора.
Если суд решит, что право арендатора заключить договор аренды на новый срок действительно было нарушено, суд может перевести права и обязанности арендатора с нового на прежнего. Арендодателю это грозит тем, что новый арендатор, утративший таким образом право аренды, вправе потребовать возмещения убытков.
В такой ситуации арендодателю поможет тот факт, что преимущественное право у арендатора возникает не всегда, а только если одновременно выполняются условия:
- арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
- арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;
- арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
- арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;
- договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;
- преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды.
То есть, преимущество прежнего арендатора существует только в том случае, если иным претендентам на аренду имущества предлагаются одинаковые условия для заключения договора аренды.
Если же договор аренды заключен с новым арендатором, то право прежнего арендатора на преимущественное заключение договора будет нарушено лишь при условиях:
- арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
- старый арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
- предыдущий договор аренды прекратил свое действие по окончании своего срока и не был досрочно расторгнут;
- преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды;
- арендодатель заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору. Новые это будут условия или те же, что были в прекращенном договоре, в этом случае значения не имеет.
Чтобы предотвратить ситуацию, когда арендатор может заявить о том, что нарушено его преимущественное право, арендодателю нужно предусмотреть следующее:
- прописать в договоре срок, не позднее которого арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок (например, не позднее, чем за 60 календарных дней до окончания срока аренды);
- получив от арендатора такое уведомление, направить ему письменное предложение заключить договор аренды на иных условиях, чем предусмотрены в действующем договоре (например, если арендодатель желает повысить арендную плату). Это уведомление необходимо либо вручить арендатору под подпись, либо направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
В предложении нужно установить срок для ответа. А также указать, что в случае неполучения от арендатора ответа в течение этого срока арендодатель вправе предложить иным лицам заключить договор аренды на тех же условиях;
- если на предложенных прежнему арендатору условиях заключить договор аренды с иным лицом не удастся, то при изменении требований для заключения договора аренды прежнего арендатора нужно уведомить об этом в том же порядке. Это необходимо потому, что на иных условиях прежнему арендатору заключить договор аренды не было предложено, а потому у него снова возникает преимущественное право на заключение договора на новых условиях;
- если арендодатель не желает более сдавать квартиру, то необходимо направить арендатору соответствующее уведомление до окончания срока аренды.
- Арендатор может ссылаться на то, что арендодатель неправомерно удерживает его имущество.
Арендодатель в определенных случаях может удерживать имущество арендатора по окончании срока аренды, чтобы обеспечить исполнение арендатором своих денежных обязательств.
Удержать имущество арендатора арендодатель может в двух случаях. Первый – эту возможность предусматривает договор. Второй – по истечении срока аренды имущество арендатора оказалось у арендодателя на законном основании (ст. 359 ГК РФ).
- Арендатор может потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.
Между сторонами договора по окончании срока аренды может возникнуть спор о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя.
Арендодатель может прямо прописать в договоре, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не подлежит возмещению. Это позволит арендодателю обезопасить себя от необходимости возмещать арендатору стоимость произведенных тем улучшений имущества, а также от возникающих по поводу этого судебных споров.
- Арендатор может потребовать возмещения стоимости выполненного им капитального ремонта недвижимого имущества. Конечно, навряд ли в практике арендатор сам выполнит кап.ремонт. Но закон допускает это.
По общему правилу арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Если арендодатель не выполняет эту обязанность, то арендатор вправе самостоятельно выполнить капитальный ремонт объекта аренды и взыскать с арендодателя его стоимость (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ). В этом случае между сторонами может возникнуть спор как в отношении необходимости в проведении капитального ремонта, так и по поводу его стоимости.
Какие требования арендодатель может предъявить к арендатору по окончании срока аренды?
- Арендодатель может потребовать возмещения ущерба, причиненного квартире.
По общему правилу арендатор обязан использовать квартиру только по целевому назначению, а по окончании срока аренды вернуть в том же состоянии, в котором она была получено, с учетом естественного износа. Если состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что не могло быть вызвано естественным износом, то этим причиняются арендодателю убытки. Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора после прекращения договора.
- Арендодатель может потребовать возврата квартиры и взыскания платы за фактическое пользование имуществом.
По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю квартиру. Если арендатор своевременно не возвращает ее, арендодатель может потребовать освободить квартиру и выселить арендатора в судебном порядке. Подобные иски чаще всего сопровождаются требованиями о взыскании платы за фактическое пользование имуществом, поскольку в этом случае арендатор препятствует пользованию недвижимостью иным лицам. В этом случае с арендатора будет взыскана денежная сумма в размере арендной платы по истекшему договору за все время просрочки.
Оказывается цены в Москве выросли меньше всего среди городов – миллионников.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.
