Точнее, как. Я верю в падения, я вовсе не адепт странной теории "Цены всегда растут". Не всегда, конечно. Бывает, что и падают. Вопрос в том, насколько сильно они падают.
И вот тут у меня с сетевыми экспертами есть расхождение. Вы наверняка видели статьи тех, кто ждет падения на 40-50%. Так вот - в ТАКОЕ падение я не верю абсолютно. И даже 30% мне кажется маловероятным.
Почему - начинала рассказывать вот в этой статье:
Сейчас продолжу. Итак, еще одна причина, сдерживающая падение - это...
Недостаточно высокое предложение
Блогеры ссылаются на то, что падает спрос на недвижимость, а значит, должны упасть и цены. Но это работает не совсем так. В формировании цены участвуют два фактора - это спрос и предложение.
Рыночный закон таков, что для того, чтобы упала цена, предложение должно превысить спрос. А вот этого сейчас как раз нет.
Да, спрос падает. Но и предложение сейчас не такое уж высокое. И падение спроса уравновешивается падением предложения.
Вероятно, многие продавцы просто убрали свои квартиры из экспозиции в ожидании лучших времен. Тем более, что сейчас повысились цены на аренду. Возможно, что сдавать им стало выгоднее, и они решили повременить с продажей? Кто знает.
Однако ж складывается интересная ситуация. С одной стороны, "всепропальщики" кричат о снижении спроса и приводят какие-то цифры, которые это подтверждают. С другой стороны, те, кто покупает квартиру, говорят о том, что все интересные предложения уходят очень быстро - иногда буквально за пару дней.
А потому, несмотря на падение спроса, рынок не становится "рынком покупателя", где можно покопаться и поторговаться как следует. Особенно если покупателю нужен какой-то особенный вариант.
Например, автор блога "Дневник трейдера в юбке" писала о том, что они купили квартиру с некоторыми юридическими нюансами - например, там были прописаны люди, которые выписывались уже где-то в процессе, а не до сделки, как это делается обычно. Но автору нужна была 4-комнатная квартира в определенном районе - и т.к. предложений на рынке было мало, на этот риск пришлось пойти.
Кстати, Трейдер в юбке покупала именно вторичку - в ипотеку с соответствующими ставками. Это к вопросу о том, "кто будет покупать с такими ставками", который часто задается. Тот, кому квартира сейчас нужна, очевидно!
Из всего вышесказанного логически вытекает еще одна причина.
Квартиры, которые сейчас хотят купить, и квартиры, которые хотят продать - это зачастую разные квартиры
Это касается как юридической чистоты, так и других параметров - расположения, ремонта, наличия перепланировок и т.д. Поясню. У меня складывается впечатление, что сетевые эксперты, ждущие падения, анализируют какую-то среднюю температуру по больнице, при этом притягивая многие факты за уши, чтобы картинка складывалась.
Возьмем тот же "навес непроданного", тему которого я поднимала в прошлой статье. Я достаточно долго просматривала новостройки Московской области в поисках подходящих вариантов. И мне очень-очень долго не хотелось покупать то, что еще строится.
Но знаете, что я поняла? Что в ЖК, которые кажутся нам с мужем подходящими, к моменту сдачи дома квартир, подходящих по параметрам, уже не остается. Возможно, такой вот я стандартный человек, что рассматриваю самые популярные варианты. Если навес непроданного там и есть - то он касается каких-то других вариантов, которые нам уже не подходят.
А на вторичке эти варианты есть - но отнюдь не с дисконтом 20-30%, как вроде бы должно быть, по мнению аналитиков. А наоборот - процентов на 20-30 дороже...
То же самое касается и разброса по регионам. Где-то, наверное, недвижимость дешевеет. Вот в Белгороде, к примеру, я бы сейчас точно ничего покупать не стала. Но в Москве дисконта что-то не видно (увы)). А в тех городах Подмосковья, где активной застройки новостроем нет, цены и вовсе выросли за последний год (в моем родном городе, например, в среднем на 15%).
Если вы живете не в Москве и мособласти и следите за рынком недвижимости, поделитесь, что у вас с ценами на недвижимость? Выросли? Упали? Мне интересно)
Следующая причина кажется мне одной из самых важных.
Инфляция
Как ни крути, но бетон - защитный актив. А в последние два года произошел резкий скачок инфляции. Люди резонно задумываются - а не разумнее ли переждать неспокойное время в бетоне?
Да, бетон не приносит таких доходов, как потенциально может принести фондовый рынок. Но ведь и рисков меньше!
Любой человек, у которого есть какие-то заметные сбережения, думает, как бы их сохранить и преумножить. До недавних пор отличным вариантом для сохранения и преумножения был фондовый рынок. Но последние годы не слишком способствовали доверию к нему.
Сначала было ковидное падение, изрядно напугавшее неопытных инвесторов. Потом начало СВО, санкции на брокеров и блокировки НРД. Потом "обособление". Потом санкции на оставшегося на плаву брокера Тиньков (брокер выкрутился, но осадочек-то остался!). Потом - на Санкт-Петербургскую биржу...
Конечно, всех нас предупреждали, что на бирже есть риски. Но одно дело - предупреждать. А другое - увидеть своими глазами. И вдобавок столкнуться с тем, что брокер сначала говорит "Вкладываться в бумаги дружественных стран безопасно", а потом "Ну извините, мы ничего сделать не можем". Доверию это не способствует.
А если убрать биржу - что остается?
1. Депозиты, которые от инфляции полностью не защищают, будем честны.
2. Драгоценные металлы. Бумажные - риск, т.к. не страхуются. А физические металлы - это некоторые сложности с хранением и последующей продажей.
3. Валюта. Сложности, в общем, те же, что с драгметаллами.
4. Закупка бытовой техники и электроники. Возможно - автомобилей:) Это совсем уж сомнительный способ сбережений, но встречается. Не буду на нем останавливаться подробно, уже говорила здесь:
Ну и недвижимость, да.
В общем, выбор вариантов ограничен, прямо скажем. Недвижимость в таких условиях - вариант не самый плохой. Особенно, если в принципе она нужна. И если ее можно купить в кредит под процент, который значительно ниже, чем официальная инфляция и ставки по депозитам - а сейчас это возможно.
Куда идут деньги от продажи недвижимости?
В завершение статьи подниму и этот вопрос. Вот предположим, человек продал квартиру. А куда он направит деньги? И здесь снова интересно. Потому что сейчас большая часть денег не утекает с рынка недвижимости.
За 2023 год доля альтернативных сделок (когда человек продает одну квартиру, чтобы купить другую) существенно выросла - с 40% до 80%. По данным февраля 2024 года, в Москве на долю альтернативы приходилось около 70-80% всех сделок. То есть опять у нас не получается перевеса продаж над покупками. А ведь это - необходимое условие для падения! Большая часть тех, кто сейчас квартиру продает - сразу же и покупает квартиру.
Резюмируя
Те факторы, которые присутствуют на рынке сейчас, мне лично кажутся недостаточными для того, чтобы спровоцировать серьезное падение (свыше 30%). Потому что им противостоят другие факторы. Например, инфляция.
Значит ли это, что большое падение цен на недвижимость невозможно? Конечно, нет. Но чтобы спровоцировать такое падение, нужно что-то посерьезнее того, что у нас есть сейчас. Например:
- Полная отмена всех льготных программ (как мы уже знаем, этого не будет - как минимум, семейная ипотека продлевается до 2030 года);
- Активные военные действия на территории России (лично мне это представляется маловероятным);
- Массовая безработица (сейчас, напоминаю, у нас самый низкий уровень безработицы за последние несколько лет).
В общем, я не делаю ставку на сильное снижение цен на недвижимость. Я бы ждала коррекции цен примерно на 10-15%. Но с инфляцией в районе 15-20% мы этой коррекции просто не заметим, т.к. она может быть компенсирована инфляционным ростом. Поэтому в ближайшие несколько лет более вероятным сценарием мне кажется боковик. Возможно - боковик с медленным снижением цен в пределах 15% за несколько лет, если инфляцию удастся снизить.
Купить квартиру дешево, увы, не выйдет. Так вижу)
А вы как считаете? Может быть, я чего-то не учитываю? Делитесь мнениями!
