Навеяло недавней дискуссией под одной из статей. В статье автор рассказывал, что цены на недвижимость непременно скоро рухнут. Почему? Ну, потому что отмена льготной ипотеки, заградительные ставки, население беднеет, "никто не будет покупать по таким ценам". Вы эти аргументы сами наверняка слышали тысячу раз. И я слышала.
И раньше эти аргументы мне казались убедительными. Я сама с упоением читала эти статьи. Особенно пока деньги на наш будущий первый взнос оставались замороженными на ИИС. Читала и думала - вот, сейчас как раз подкопим немножко, а там и цены просядут...
Проседания цен я ждала, когда началась СВО. Когда повышали ключевую. Когда объявили мобилизацию.
Что произошло на самом деле?
Ни-че-го. Все это время я внимательно наблюдала за рынком недвижимости. И увидела, что, хотя панические продажи действительно имели место, массовыми они так и не стали. Не спешили люди экстренно продавать жилье за полцены, поглядите-ка на них.
Волны снижений после объявления СВО и мобилизации действительно были: но это были снижения значительно меньшего масштаба, чем мне представлялось. Цены на вторичку потеряли примерно на 10%. В некоторых локациях - до 15%. Однако были локации, где цены остались примерно на том же уровне, а то и вверх уползли. Кроме того, снижение не коснулось рынка новостроек.
Застройщики, как ни в чем не бывало, продолжали повышать свои цены. Правда, реальное повышение было несколько меньшим, чем они показывали. В первую очередь - за счет скидок покупателям. Когда покупатель приезжал в офис продаж, менеджер мог с порога предложить скидку 5-10% от цены (учитывая стоимость новостроек - сумма была немалой). А если не предлагал - можно было просто попросить)
Но снижением цен на новостройки пока не пахло.
А как же навес непроданного?
Если вы читали те же статьи, что и я, вы наверняка вспомните про "навес непроданного". Если не читали, то вот вкратце: если смотреть цифры, выходит, что в 2022 году застройщики продали существенно меньше, чем построили. В 2023 году, получается, на рынке остался навес непроданного с прошлого года, плюс построенное в 2023. То есть по рыночным законам цена должна бы уже снижаться.
А тут еще ужесточение всяких там льготных ипотек, которое влияет на привлекательность новостроек, и слухи об отмене...
Так что, пора бы застройщикам снизить цены? Вроде бы да.
Но.
Под строительство выделяется проектное финансирование. И в него закладывается определенная цена метра. Застройщик может попытаться продать дороже, чтобы получить прибыль, а вот дешевле - не уверена. Даже если бы они хотели - не факт, что смогут себе позволить. Вы видели вообще долговую нагрузку ведущих застройщиков? Ого-го нагрузка, я вам скажу. Не в их положении цены на уже построенное снижать на 30-50%. Боюсь, что бюджеты треснут.
Снижение не будет таким, как представляют себе авторы и читатели статей про "рынок рухнет"
Насколько я поняла, они это видят примерно так. Ты, барин такой, приходишь к застройщику, а он тебе в ноги кидается, мол, забери готовое хоть за полцены, батюшка, понастроили мы тут!
На деле - застройщики предложат по относительно привлекательной цене квартиру в доме со сдачей через 4-5 лет. Я лично к таким предложениям отношусь настороженного. Именно потому, что долговая нагрузка и навес непроданного.
Мне представляется, что это отличные предпосылки к банкротству застройщиков. Государству массовое банкротство застройщиков, конечно, не нужно, т.к. в строительной отрасли так или иначе задействовано колоссальное количество людей, и это приведет к кризису. Но допустить банкротство 1-2 застройщиков, полагаю, вполне можно. Кто сказал, что это не будет ваш застройщик?
В общем, покупать то, что существует только как фундамент, мне кажется рискованным.
А готовое с большими скидками никто не отдает) Ну, дисконт процентов на 10 могут предложить. На низколиквидные объекты, которые к моменту сдачи дома никому не понадобились, можно увидеть дисконт даже на 15%. Но, учитывая, что по мере готовности дома застройщики цены поднимают, выгадать на этом не получится. То есть если бы вы купили квартиру год назад, до сдачи - это все равно было бы дешевле.
Может быть, вам повезет, и вы появитесь в офисе продаж, когда у застройщика останется ровно одна квартира в ЖК. И застройщик действительно согласится сделать вам на нее крупную скидку, т.к. не хочет ради одной квартиры держать там офис продаж. Но, во-первых, надо понимать, что это будет квартира, которая оказалась не нужна остальным покупателям - то есть наименее ликвидная из всего пула. Во-вторых, совпадение все же маловероятное, согласитесь.
Что-то многовато текста у меня получается, даже не ожидала, что мне настолько есть, что сказать :D Давайте тут остановимся и обсудим, ладно? Иначе у меня все читатели сломаются столько читать!
Расскажите, ждете ли вы снижения цен на недвижимость? На какой процент и в какой локации? На первичке или на вторичке? И чем руководствуетесь в своих размышлениях?
