Аналитика загородного рынка Ленинградской области по домам и земельным участкам
за 2021-начало 2024 годов.
Начиная с 2020 года загородный рынок стал мощно расти и этому способствовало ряд значительных факторов мирового масштаба и внутрироссийского.
Начнём с факторов, которые определили мощный рост загородного рынка:
- Коронавирус Covid19 при всех его доминирующих негативных обстоятельств для загородного рынка сработал принцип «нет худа без добра». Переход на удалённый режим работы, изоляция от зарубежных поездок в период пандемии вызвали интерес к жизни за городом и, соответственно, привели к росту спроса на земельные участки, дома и аренду загородной недвижимости.
- Перегретость рынка городских новостроек и сильное удорожание квадратного метра в городе привели к большой разнице цен между городскими новостройками, где потолок цен казалось бы достигнут и микроинвесторам уже стало нечего ловить на городском рынке новостроек и относительно низкими ценами на загородные дома, расположенные рядом с городом. Цена на дом площадью 100-120 кв метра с участком 8-10 соток оказалась сопоставимой с ценой квартиры площадью 60 м2. Конечно, люди стали отдавать предпочтение покупке дома с участком по сравнению с квартирой в городе
- Стала активно развиваться сельская ипотека по 3% от Россельхозбанка и др. Семейная ипотека по 6%, льготная ипотека с господдержкой под 8%, ипотека для IT специалистов под 5%. Доля ипотечных сделок стала расти и в некоторых коттеджных посёлках достигла уровней от 30 до 60%.
- Ослабление рубля за этот период с 60 рублей за доллар до 100 рублей, более чем на 60% также подтолкнуло покупателей избавляться от рублей и вкладывать их в загородную недвижимость в виду еёболее выгодной цены и инвестиционной привлекательности
- Все эти факторы привели не только к росту спроса, но и росту цен. Этот период уверенно можно назвать рынком «продавца». Цены на земельные участки повышались 2-3 раза в год. Рост составлял от 20 до 50% в год. Такая динамика роста цен вызвала перемещение капитала микро инвесторов с рынка городской недвижимость в сторону рынка загородной недвижимости.
Появилось 4 типа инвесторов в загородную недвижимость:
1) Инвесторы с инвестициями «в короткую». Перед объявлением о повышении цен на земельные участки в коттеджных посёлках они стали покупать участки от одного до двадцати сразу. После повышения цен сразу выставляли их на продажу и продавали их за пару месяцев. Например, при росте цены на участок на 20%,они зарабатывали 20% за три месяца или 80% годовых
2) Инвесторы с инвестициями «в долгую». Они скупают земельные участки на старте продаж нового коттеджного посёлка. Дожидаются окончания продаж девелоперов всех участков примерно за три года. И, когда участки «в первичке» заканчиваются начинают продавать свои. По опыту коттеджных посёлков от 1-й Академии недвижимости на момент окончания первичных продаж цены относительно стартовых увеличиваются минимум на 100%. Такие инвесторы в среднем зарабатывают от 30 до 50 % в год.
3) Инвесторы, вкладывающие деньги в строительство домов для сдачи в аренду. В силу относительно высоких цен на готовые дома и городские квартиры многие люди, которые раньше ездили отдыхать зарубеж, стали оставаться в России и предпочли не покупать а арендовать загородные дома. особенно это любит делать молодое поколение. В силу не подъемности покупки квартиры или дома резко вырос спрос на аренду и это стало стабильным источником дохода. Рост строительства жилых домов во многом обусловлен ростом арендного бизнеса
4) Инвесторы, которые стали строить дома на продажу, понимая, что продажная цена дома с участком выгоднее, чем цена на городскую квартиру. С учётом льготной ипотеки спрос на готовые дома тоже вырос и это стало обеспечивать доход от строительства домов.
По итогам последних двух лет объем вводимого жилья ИЖС превысил объём вводимого жилья в МКД.
По данным управления Росреестра регистрация домов ИЖС и для постоянного проживания в СНТ стабильно растёт, конечно, с учётом сезонного фактора. В Табл.1 видно, сравнивая показатели помесячно за 2023 и 2024 годы. В январе 2023 года было зарегистрировано 3345 домов, а в январе 2024 - 3814 домов. В феврале 2023 года - 1192, а в феврале 2024 года уже 1472.
Табл. 1. Регистрация домов ИЖС и домов для постоянного проживания в СНТ
Постоянный рост с учетом сезонности мы наблюдаем и в продажах жилых домов во вторичном рынке см. Таблица 2
Табл. 2. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП,
вторичный рынок, Ленобласть, шт.
Но самый впечатляющий рост мы наблюдаем в продажах земельных участков Ленинградской области. Количество продаваемых участков не смотря на ежегодный рост цен продолжает расти. Прирост от года к году от 20 до 35%!
Табл. 3. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,
по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.
В следующей статье мы обсудим дальнейшие перспективы рынка загородной недвижимости на ближайшие пол года и факторы, которые будут оказывать заметное влияние на него.
