Сегодня рассмотрим вариант досрочного погашения ипотеки только с использованием ежемесячного платежа в соответствии с графиком погашения кредита без использования дополнительных средств.
Когда я это предлагаю людям, пришедшим ко мне на консультацию, то слышу один и тот же возглас «Это невозможно».
И я их понимаю, потому что они нигде не обучались финансовой грамотности. Я очень часто задаю им один и тот же вопрос «назовите мне какие финансовые инструменты Вы знаете, в ответе как правило их два:
1. Кредит;
2. Депозит
Некоторые наиболее продвинутые ещё называют-облигации.
Однако на самом деле их гораздо больше, в этой статье я не буду их перечислять, это другая тема, если Вам это интересно, можно спросить у всезнайки, который называется Яндекс.
К чему я это, да к тому, что очень многие наши проблемы возникают от этих слов «ЭТО НЕВОЗМОЖНО».
Вспомните мини байку про шмеля https://dzen.ru/a/Ze3Cp_fTCAefEWF3. Вывод очень простой никогда не говори: «Это невозможно».
Приступим к решению задачи, у которой по мнению большинства нет решения.
Итак, Дано:
1. Сумма задолженности по ипотечному кредиту 7 730 635 руб., не 7 740 000, потому что два платежа были уже внесены в банк.
2. Срок кредита 298 месяцев.
3. Ежемесячный платеж 77 545 руб.
4. Старт этой задачи декабрь 2013 года.
Что надо сделать, чтобы досрочно закрыть кредит, не использую дополнительные финансовые ресурсы к декабрю 2017 года.
И, как всегда, у меня, всё очень просто. Для решения этого вопроса надо ежемесячно деньги предназначенные для платежа в банк по ипотеки относить на свой инвестиционный счет, подробнее о том, что это такое по ссылке https://dzen.ru/a/ZczFflzc_19bvA1j.
Далее мы должны рассчитать какая должна быть доходность инвестиций, что бы к декабрю 2017 года в распоряжении Вадима (герой предыдущей статьи https://dzen.ru/a/ZfL1mJ37ASvM7If4) была сумма в размере 8 600 000 руб. Опять возникает вопрос почему такая сумма, а не 7 730 635 ?
Опять же, очень простой ответ, в случае если допущена просрочка по кредиту, в том числе по ипотечному, банк имеет право обратиться в суд с иском о возврате суммы основного долга плюс проценты начисленные до момента подачи искового заявления в суд. Более подробно здесь https://dzen.ru/a/Zc86FsjpdxLSkBj6.
Таким образом основной долг плюс проценты и получается примерно 8 600 000 рублей.
У меня есть специальный калькулятор, который позволяет сделать расчет необходимой доходности. И у нас получается, что для того, чтобы к декабрю 2017 года иметь в наличии 8 600 000 руб., при ежемесячном вложении 77 545 рублей доходность должна быть на уровне 36,5% годовых.
Из предыдущих статей Вы уже знаете, что средняя доходность инвестиций по моим клиентам равна 46% годовых. При этом минимальная 26%.
В данном случае, впрочем, как и в остальных, финансовые инструменты подбираются по конкретную цель. Наша цель в этом случае закрыть долг перед банком к декабрю 2017 года. Кстати очень подробно похожая схема была рассмотрена в цикле статей «История семьи Татьяны и Сергея», можно посмотреть по ссылке https://dzen.ru/suite/d4474459-d154-4a7b-a952-a9ff5ef42e62.
Из практики скажу, что абсолютно точно попасть в необходимые 36,5 % невозможно, всегда есть некий +-, однако опять же из практики в основном это +. Как правило плюс от 10 до 100%. Да были случаи и минуса, но не более 20%.
Ответ на поставленную задачу, с финансовой стороны, мы получили.
Остается вопрос, если в банк перестают поступать платежи по ипотеки, то банк может выселить должника из квартиры?
Ответ на этот вопрос простой, ДА может, вопрос лишь в том, когда это произойдет. Это подробно изложено в статье, которая называется «Убираем главный страх ипотечника». Выше есть ссылка на эту статью. Поэтому сейчас не буду это подробно излагать. Но именно поэтому и выбран был декабрь 2017 года, дабы семья не лишилась квартиры.
Тут, как правило у многих моих клиентов возникает вопрос, а, что будет если к этой дате у нас не будет всей необходимой суммы?
Отвечаю, ничего страшного не будет, есть два варианта:
1. Исходя из нашего примера, декабрь 2017 — это самый минимальный срок, когда может произойти «отъем квартиры», при приложении определенных усилий это можно отодвинуть ещё 1-3 года.
2. Если всё-таки не получается отодвинуть, то с банком можно всегда договориться о том, что вы готовы отдать долг деньгами (банкам это намного выгоднее, чем связываться с квартирой) и в качестве подтверждения серьезности своих намерений Вы вносите сумму от 50 до 90 % от суммы вашей задолженности, а на остаток договариваетесь об отсрочке или рассрочки на 1-2 года. Проверено на практике-работает.
Если говорить о нашем варианте с Вадимом, то, наверное, имело бы смысл использовать в вышеуказанной схеме те самые 700 000 рублей, которые были внесены в банк в качестве частичного досрочного погашения. В этом случае для достижения цели, которая была поставлена было бы достаточно иметь доходность от инвестиций в размере 29,2% годовых.
А Вы говорите невозможно. Всё возможно если захотеть.
Кстати, в этом варианте Вадим и его семья могли бы получить экономию в размере около 12 млн. рублей по сравнению с тем, что было в реальной жизни. И как я уже писал в предыдущих статьях этим способом закрыть ипотечный кредит, за 8 лет, в период с 2015 по 2024 год, воспользовалось более 200 семей (мои клиенты).
Беда в том, что не все знают о такой возможности или ещё точнее почти, никто не знает.
Консультации по телефону № +7 930 713 41 88.
Оставляйте свои отзывы, делитесь своей практикой, возможно кому-то это поможет в жизни.
А на сегодня это всё.
